融道中国执行总裁郑展
随着购物中心数量的增多，有着招商难、租金收不上来难题的购物中心不在少数。日前，致力于儿童职业体验馆经营的融道中国执行总裁郑展在接受中国商报记者专访时表示，购物中心为了解决上述难题可以尝试在一些主力店的运营中与商户一起建立合资公司，这既能解决招商难题，也能从商户那里分得一杯羹，从而保证自己的收益。
郑展强调，这样购物中心不仅照样能拿到原有的租金，还可以根据入股的比例获得相应的分红。
招商是个难题
中国商报：目前我国购物中心数量的增长突飞猛进，有数据显示，到明年我国购物中心的总量将达4000多家。购物中心数量如此之多，您为何会觉得对于入驻商户而言，选址仍是首要的难题？
郑展：购物中心的数量是足够多，我估计实际数量恐怕不止4000家。虽然市场上有如此多的购物中心，但问题是有效供给却不多。购物中心操盘者对于项目的规划设计粗制滥造，合格率偏低，大部分甚至是“残次品”。所以，实际上能满足我们需求的购物中心非常少。这是我们选址难的主要原因。
中国商报：在选择入驻购物中心时，您最看重哪点？
郑展：我们现在选址时，非常看重对方过去是否成功经营过购物中心。如果能满足这点，那么会放宽其他的条件。否则我们会认为对方只是个开发商，在选择时就会很慎重。
中国商报：作为商户，您认为当前我国购物中心的发展存在哪些问题？
郑展：购物中心面临的第一个问题是招商难，造成招商难的一个原因是购物中心往往追求更大的面积。例如上海的月星环球港、成都的环球中心，体量都达到几十万平方米。这么大体量的购物中心需要的商户数量也是巨大的，这就给购物中心的招商带来了很大压力。
除了自身因素外，购物中心招商难还与其他行业看重这个业态并一窝蜂涌入有关，这使得购物中心的供应量远远超出了市场的需求量。购物中心数量多，而商户却是有限的，这使得招商成为了一大难题。此外，随着城市土地越来越稀缺，购物中心的位置也变得越来越偏、越来越边缘化。购物中心向三四线城市拓展正成为新的趋势，而商户们却对开到县城里的购物中心仍心存疑虑，这也是招商难的一个新因素。
购物中心面临的第二个问题是租金收益没有宣传的那么好，实际收益并不高。其实，最近几年购物中心除了核心区块外，其他区块的租金都在下降，尤其是一些新开业的购物中心，即便表面上租金并没有下降，暗地里购物中心也会想方设法给商户补贴以吸引其入驻。作为商户，这点我感触很深。
中国商报：租金收益低是否意味着当前有很多购物中心在经营上面临着很大压力？
郑展：这要区别看待，如果购物中心的地段好，并且运营者之前成功操盘过购物中心，那么运营压力会小一些。如果之前没有经营过购物中心，地理位置又不好，那么面临很大经营压力是毋庸置疑的。
在此背景下，开发商主要采用两种方式来运营购物中心，要么出售物业，要么选择自持物业。如果选择出售物业，在经营上就会面临很大压力。这样的购物中心前期如果宣传到位，开业后会有一定人气，但实际上很多事例证明这样的模式往往很难持续良好经营，有些购物中心甚至刚开业就没有客流，因为整个项目从业态规划、项目定位、动线布局等方面都没有按照市场规律办。
目前，在全国由于出售物业而使购物中心陷入经营困难的例子比比皆是。毕竟商业最主要的还是要聚集客流，而产权分割在一定程度上会造成购物中心的业态分割，没有办法做统一定位和整体经营，这样就很容易死掉。
而如果选择自持物业，虽然项目定位上能做到统一规划，但是由于回报周期较长，开发商通常又会面临很高的负债率，资金压力大。
与商户合资办公司
中国商报：您之前提到过希望能和购物中心一起建立合资公司，这既能帮助您解决选址难题，也能帮助购物中心解决运营难题，您为何会有这样的考虑？
郑展：我的思路是，虽然由于种种原因，购物中心的运营面临着很大压力，但这并不代表入驻购物中心的商户是不盈利的。如果无法盈利，商户肯定不会继续营业。那么，既然商户能盈利，运营有压力的购物中心能不能从商户那里分得“一杯羹”呢？
我认为，这是有可能的。只是购物中心从商户那里分的不应该是租金，而应该是商户创造的利润。想要实现这点，最好的办法是和商户成立合资公司。这样购物中心不仅照样能拿到原有的租金，还可以根据入股的比例获得相应的分红。另外，还省了前期给商户的各种各样的补贴。
此外，从财务角度而言，对于上市公司而言，给商户的补贴是算在成本内的，但这些钱投资到合资公司则不算做经营成本，因此负债率也会降低。同时，商户也可以实现快速开店。
中国商报：一家购物中心有包括超市、电影院、儿童乐园等在内的多个主力店，如果每个业态都去选择和商户成立合资公司，从收租的角色转变成运营的角色，您认为购物中心能愿意吗？
郑展：这里面有个博弈和平衡度把握的问题，每家购物中心要根据自己的能力去匹配。不过，在我看来，购物中心要想摆脱经营上的问题，那么必须要有经营的DNA，而不是像现在这样只有地产、开发、售楼的DNA。因为只有购物中心参与经营后，他才能真正关注终端消费者。
其实，目前已经有一些购物中心在尝试自己运营旱冰场、电影院等主力店。但在我看来，用这种方式参与经营其实是很危险的，因为多数开发商对经营并不在行。而从每个行业前三名里面找合适的商户来成立合资公司，风险就会降低很多。并且合作后，商户也会更配合购物中心的活动。
中国商报：目前的问题是，购物中心的运营者往往都是职业经理人，他们有这个权利去决定与商户建立合资公司吗？还有，现在很多购物中心已经将物业进行了出售，这种情况是不是也不利于与商户建立合资公司？
郑展：如果要谈与商户建立合资公司，肯定还是由购物中心的领导层面决定，职业经理人层面还没有这个决定权。至于能不能谈得成，最主要的是看购物中心的所有者是企业家还是生意人，我们更愿意遇到更多的企业家。
现在，很多购物中心试图通过出售物业的方法来改变经营困难的现状，这实际上是急功近利的做法，除非是开发商出高价对物业进行回收，否则出售物业也难扭转局面。
最坏的时代也是最好的时代
中国商报：那在您看来，什么业态最值得购物中心去尝试与商户建立合资公司？
郑展：我认为其中之一是儿童业态。现在所有的购物中心都在强调气氛、强调体验、强调吸引人。而最容易实现这点的就是儿童业态，因为儿童业态能带动全家来消费，这对其他业态能起到很好的拉动作用，这也是为何现在所有购物中心都将儿童业态当做标配的主要原因。另外，与冰场、电影院等其他业态相比，儿童业态的投资相对来说也要小一些。
中国商报：行业拔尖的商户会不会由于资金充足而对建立合资公司不感兴趣？
郑展：很少有哪个企业、哪个商户会说自己不缺资金，最主要的是看资金使用成本是高还是低。如果开发商资金充足，给商户的资金使用成本低，那商户就愿意与你合作。反之，则不然。
而对于购物中心而言，虽然与商户合资公司的成本要更高，但是这些成本相对建造购物中心的总成本而言，其实是微不足道的，购物中心以总成本的3%或者5%去赢取未来最大的收益，何乐而不为呢？
中国商报：正如您刚才所说，目前儿童业态被认为是朝阳产业，不久前万达也正式向该领域进军，作为我国第一家儿童体验馆，您如何看待其他企业的跨界经营？这样下去会不会让儿童业态的竞争日益激烈？
郑展：其他企业跨界进军主要是看中儿童业态的市场潜力，我觉得这种跨界进军对于我们而言是个利好。因为市场只有充分竞争才能逐渐成熟，如果只有一家在耕耘，那对消费者的教育成本是非常高的。
我认为，当前儿童业态并没有达到饱和阶段，还需要企业一起提供更多的产品来满足消费者的需求。从目前儿童业态的开店数量看，儿童业态至少还需要两年的时间才会进入短兵相接的成熟阶段。
我建议，后来者在进入儿童业态时，要与现有的品牌做出一些差异。比如，在人群定位上，其他商户服务0岁到8岁的儿童，新商户则可以服务其他年龄段的儿童。就好比我们的梦想城，主要服务对象是3岁到12岁的小朋友，并且主要以体验为主，开设了击剑、高尔夫、跆拳道等多种互动体验项目。
中国商报：您认为当下是购物中心最坏的时代吗？
郑展：我没那么悲观，对购物中心而言当下既是最坏的时代也是最好的时代。因为，目前还没有出现购物中心大规模崩盘、大规模倒闭的情况。后来者们也不太可能一意孤行地全部将购物中心物业出售。而O2O的出现，则为购物中心的转型升级提供了可能，例如万达就在不断探讨互联网化，如果尝试成功无疑将给购物中心的转型升级提供方向。
中国商报：在您看来，购物中心还可以做哪些尝试？
郑展：我认为，未来购物中心应该是服务商，而不是开发商，这点一定要分清楚。当然，作为服务商，购物中心未来要做的尝试还有很多。除了物业服务外，还可以尝试为整个购物中心的所有商户提供人力资源服务，此外，还可以提供内核服务，将购物中心的消费者比例、购物频次统计出来，帮助商户进行销售。还有最后一公里的问题，购物中心也可以做出一些尝试。
现在购物中心的供应量已经足够多，购物中心要想发展得好，就只有完全改变经营思路。尝试建立营销公司、人力资源外包公司、绿化公司、大数据公司等等。不过，做这些尝试要有平台思维，可以探讨与提供这些服务的外围公司进行合作。（记者 陈芳）
