9月22日，恒隆集团（00010.HK）和恒隆地产（00101.HK）主席陈启宗在恒隆集团中期业绩报告中刊登了他每年两度亲自撰写的致股东函。
作为香港最早的上市公司和房地产从业企业，陈启宗亲身经历多次楼市沉浮，这使得他总结了出了顺应经济周期运作的经验。陈启宗称，熊市是一个珍贵机遇，每家公司都应善加利用。可惜，大部分商人不以为然。人人对牛市趋之若鹜，但懂得欣赏熊市的人却少之又少。
陈启宗提到，6个月前，他曾表示内地住宅市况尚算健康，但近来却注意到个别地区的土地价格飙升，令市况响起警号。
他也解释了地产商为何频频高价拿地的原因。
陈启宗称：一位大型发展商最近透露，如果他现在不以高价买地，将无以为生，就好比做面包却没有面粉一样。但另一方面，如果他以极高价购入“地王”，即以破纪录价格成交，或许公司会在三至五年后因录得亏损而倒闭。两害取其轻，他会选择后者，起码届时如果市况好转，他便可安然渡过难关。
虽然市场升温，陈启宗却并不认为市场存在泡沫：本人时常强调纵然内地楼价高企，中国并没有“楼市泡沫”。“泡沫”的定义是缺乏实际支撑，一触即破的意思。但如果用家及投资者的借贷比例不高，就不会出现被银行或其他借贷机构讨债的危机。因此，这样的市场比较象是“铁球”，而非“泡沫”。这是中国的独特现象。
以下是致股东函全文
业务回顾
中国经济寒冬仍然持续，本人不见任何回暖迹象。这亦非全是坏事。季节更迭乃自然界的必然定律；同样地，无论一个经济体有多自由或多封闭，都会存在经济周期，每家企业皆不能幸免。
经济活动由人推进，每当人遇到高低跌宕，大抵都意志薄弱、反应过敏。因此，经济周期是无可避免的。但对于头脑冷静的商人来说，这却是赚钱良机。这种现象在高单位价格和长生产周期的行业中尤其明显——地产业便是典型例子。
恒隆在过去20多年来一直抓紧此等机遇，为股东争取利益，表现出众，广受认同。我们无论购置地块、出售已建成的住宅单位，以及进行融资等资本市场活动，均谨慎行事。换言之，我们稳握市场脉搏。
掌握经济周期不仅能让公司在短期内赚取最多收入；经济处于疲态时亦给予管理层为公司注入活力的机会。当市场气氛炽热的时候，每个人都忙于赚钱。然而，这往往会为公司带来长远问题。举例说，大规模和急速的业务增长可能会对公司架构造成负担，人力资源可能无法赶上增长，企业文化或遭削弱，风险管理亦可能会变得松懈。因此，经济寒冬来临、市场活动降温之时，正正是巩固此等范畴的理想时机。
行业多于经济衰退时期酝酿或出现乱子。市况向下时正是公司管理层审视业务的良机，并在必要时予以重整，做好准备以迎接下一个增长周期。这正是本人以往曾提出不应白白浪费熊市的原因，因为熊市是一个珍贵机遇，每家公司都应善加利用。
可惜，大部分商人不以为然。人人对牛市趋之若鹜，但懂得欣赏熊市的人却少之又少。大多数人对市场环境或公司业务流于感情用事。在恒隆，我们一直致力以理性行事。本人坚信我们将会变得更加强盛。
我们过去6个月的业绩表现证明寒冬犹在。这情况已经持续了三至四年，期间内地及香港的经济继续放缓。纵然租金收入增长微弱，本人认为集团表现与市场及业界相比仍算合理，其中我们的租户零售额较大部分同业坚挺。
我们在香港物业组合推行资产优化计划的决心，让集团得以于香港保持合理的租金收入增长。购物商场租金收入录得13%增长；办公楼租金收入则增加4%。虽然住宅物业及服务式寓所租金收入较去年同期减少10%，整体租金收入仍然增长7%。
内地物业方面，整体租金收入以人民币计算上升3%；惟与去年相比，人民币兑港币贬值6%。倘撇除新物业，租金收入轻微下调1%。零售物业的跌幅以人民币计算为2%；倘撇除新物业，跌幅为4%。办公楼业务的相应增幅为13%及6%，所有同类物业均见上升，而住宅物业及服务式寓所租金收入更跃升34%。
在此艰困的营商环境下，我们的表现尚算合理。我们的购物商场位处各城市的黄金地段，加上品牌认知度佳，凡此种种，相信有助抵消市场环境的负面影响。
两座上海物业因资产优化计划而导致营业空间减少，但由于管理层的努力，该等物业仍然录得合理表现。沈阳的皇城恒隆广场表现颇佳，而济南的恒隆广场亦算不俗。反观沈阳的市府恒隆广场及无锡的恒隆广场表现仍然未如理想。集团旗下的两座最新物业——天津的恒隆广场及大连的恒隆广场，其表现正在改善。
同比零售额方面，上海的恒隆广场、沈阳的皇城恒隆广场、无锡的恒隆广场和天津的恒隆广场均录得升幅，而上海的港汇恒隆广场、济南的恒隆广场和沈阳的市府恒隆广场则下跌。除济南的恒隆广场及天津的恒隆广场外，所有购物商场的客流量皆有增长。
6个月前，本人曾表示内地住宅市况尚算健康，但近来我们注意到个别地区的土地价格飙升，令市况响起警号。的确，这个情况只在个别城市发生，因此不可视作全国性现象。
或许有数个原因导致上述情况。
首先，先前景气时期地价被抑遏得最厉害的城市，如今飙升幅度最大。
第二，主要由于内地的宽松货币政策，导致经济体系中的流动资金过剩，加上投资工具不足，令情况加剧。
第三，许多发展商已经耗尽土地储备。活跃于主要二线城市的发展商已于上半年将物业放售，因此需要补充土地储备。一位大型发展商最近向本人透露，如果他现在不以高价买地，将无以为生，就好比做面包却没有面粉一样。但另一方面，如果他以极高价购入“地王”，即以破纪录价格成交，或许公司会在三至五年后因录得亏损而倒闭。两害取其轻，他会选择后者，起码届时如果市况好转，他便可安然渡过难关。
最后，各地出现多个由同乡友好组成的投资集团。当中有些手握大量资金，却没有投资对象，有些则大额借贷。例如，最近一些极为活跃的投资集团乃来自福建省。这些投资者在不同时期购入不同类别的资产，但地产物业一直是他们的喜爱之一。西方的机构基金经理投资的是别人的资金，需要恒常为他们的投资决定负责，但这些内地投资者则不同，他们只需向自己负责；因此，他们作风更为大胆，行动更为迅速。另外，受羊群心理影响，这些“投资俱乐部”会游走于不同城市，购买资产包括土地，加以发展。
难怪在部分地区，估计约有30%的住宅交易并非用作居住或出租用途，而是纯粹用作投资或投机。大部分投资者甚至不会将住宅放租，尤其因为中国人倾向购买一手物业，加上出租住宅麻烦，亦可能导致他们最终更难出售物业，影响获利。
对筹借大额资金的投机者来说，楼价下跌会为他们和相关人士带来问题。虽然如此，中国整体住宅市场借贷比例很低，大部分用家以至投资者的按揭贷款额不高，因此市场仍然颇为稳健。
有见及此，本人时常强调纵然内地楼价高企，中国并没有“楼市泡沫”。“泡沫”的定义是缺乏实际支撑，一触即破的意思。但如果用家及投资者的借贷比例不高，就不会出现被银行或其他借贷机构讨债的危机。因此，这样的市场比较象是“铁球”，而非“泡沫”。这是中国的独特现象。
