日渐复杂而竞争激烈的市场环境，刺激着每个房地产企业思考着传统模式之后的前行之路。然而，对于深谙资产管理与资本运作之道的企业而言，告别高增长阶段而逐步成熟的中国房地产市场，正在闪现着更多的机遇。
凭借“资产管理+房地产基金”模式在房地产全业态独具一格的凯德集团，正迈入厚积薄发的加速阶段。用凯德集团中国区首席执行官罗臻毓的话来说，中国房地产已进入资产管理与资本运作时代，这恰恰是凯德“更适合的市场”。
8月份，罗臻毓在2016博鳌房地产论坛中接受记者采访时表示，房地产行业已经进入一个新阶段，迎来更加专业化的产业链角色分化与金融化趋势。依然看好中国市场前景的凯德集团，将继续锁定“五大城市群”深化综合体战略。
在中国沉淀22载后，凯德集团成熟的资本运作和资产管理能力，为其在华业务扩张提供了最大的支撑。罗臻毓表示，凯德集团将继续寻求机会进行战略性收购，不排除以收购资产包或公司的形式进一步扩充其资产组合。
凯德路径
由罗臻毓管治的中国区，已经与新加坡并列成为凯德集团的两大核心业务市场。
2015年，凯德集团录得49.8亿人民币的税后净利，其中营业利润占比高达77%；过去四年，其营业利润每年都占到全年净利的2/3以上。2016年上半年录得25.2亿人民币的税后净利，其中营业利润占比63%。
从收益上看，根据2016年二季度财报，2016年上半年，凯德集团82%的息税前利润都由新加坡及中国两大核心市场贡献，中国占比高达41%。
被问及对中国市场的看法时，作为新加坡人的罗臻毓首先表达的是谨慎乐观的判断：“全球房地产市场成熟的国家如美国、新加坡，目前的经济增速只有2-3%。作为世界第二大经济体的中国现在仍然能保持6-7%的增长，在全球范围内来看都是很有吸引力的市场。”
但相较于经济增速的放缓，罗臻毓认为中国房地产面对的更大挑战来自于经济转型和人口结构变化。当房地产行业高周转、高增长的阶段过去后，横亘在众多房地产企业面前的是一个需要重新审视及思考的商业模式难题。
正是基于从规模速度型向质量效率型转变的前瞻性判断，凯德集团在逐步熟悉中国房地产市场后做出了一个与众不同的选择。1994年正式进入中国的凯德集团，在踏入21世纪时便开始着力发展商业房地产，并将“来福士广场”这一综合体品牌成功落地中国。
罗臻毓并不否认，专注于做住宅可以让凯德收获更大的规模。但是凯德看到了一个市场趋势，即持有商业房地产物业，可能会使集团在在下一个周期的市场中继续占据重要的地位。
在被喻为“黄金时代”的房地产高增长阶段，凯德选择了一条外界眼中更为吃力且颇具挑战的发展路径——打造持有型商业地产。这不仅是对未来市场的研判，同时也是希望能够最大程度发挥凯德综合体开发和运营优势的战略布局。
根据凯德集团2016年第二季度财报，2016年上半年，凯德集团在中国的资产为200亿新元，占集团总资产的45%。在华商场总数为63个，已投入运营55座；净物业收入同比增长6.1%。
当众多房企疲于应对市场调整和转型风险时，凯德的步伐却似乎分外从容。凭借积累多年的资产管理能力和成熟的资本运作机制，这家来自新加坡的企业在中国市场生根成长，而“凯德模式”早已成为商业地产领域众多房企对标的参照模式。
转轨机遇
“商业地产到今天，已经进入以持有运营为主的阶段。”罗臻毓直言，以散售为主的商业地产尽管周期短，回笼资金快，但往往也容易在几年内陷入商业运营活力的衰退期。
然而，长期持有大规模的商业地产物业对中国众多房企而言几乎不具备可行性。商业地产资金投入大、回报周期长的特点，对长期持有模式提出了极高的资金要求。在不借助金融工具的情况下，商业地产物业仅靠租金回报收回成本甚至可能需要耗时15-20年。
但是，解决商业地产持有难题，恰恰是“凯德模式”的商业运营之道。罗臻毓的一句话，道出了“凯德模式”的逻辑：“我们不会将房地产视为建筑或销售行业，而是以一种资本运作的思路进行运营，以资本的标准来衡量价值和回报。”
以资本运作的思维应对持有型商业资产的重资产难题，这就要求凯德集团必须搭建好资本平台与运作机制，同时还必须拥有资产管理能力。
因而，在加大投资商业地产的同时，凯德积极建立资金平台，设立和发行了相应的私募基金和房地产投资信托基金。通过私募基金介入商业地产的开发和收购环节，待项目运营成熟并实现资产增值时再注入房地产信托投资基金，以此实现贯穿收购或开发到持有及退出的完整链条。
同时具备投资者、开发者与运营者的综合能力要求，决定了“凯德模式”的难以复制，也成就了其在中国市场的崛起和壮大。
“实现良好的资本循环体系，才能更好地做商业地产。”在罗臻毓看来，中国房地产的发展趋势一定会走向金融化和证券化，而市场的转变和成熟，便是凯德的机遇所在。
“凯德做地产的思路和模式，可以说会更适合比较成熟的市场。”当依靠土地增值与快速销售的高增长阶段逝去时，占据资本运作先机的凯德，将目光瞄准了更大的市场。
