资本“猎手”
一二线城市是凯德集团在中国布局的绝对重心，根据2016年第二季度财报，凯德集团在一二线城市的资产占总体资产的93%，凯德集团聚焦的五大核心城市群中的11个主要城市资产占集团在中国总资产的85%。
支撑凯德几乎完美避开三四线城市不良资产的核心，是一套精准的投资回报评测体系。罗臻毓带着玩笑的口吻戏称，由于精确到每一平方米的投资回报测算，业内同行眼中的凯德总是带着极为“精明”的形象色彩。
出于对投资回报的敏锐嗅觉，凯德面对土地市场也显得更为冷静与理智。在2016年火爆的一二线城市土地公开出让拍卖中，几乎难觅凯德的踪影。
“地王的情形都是‘面粉贵过面包’，基本等于要求未来每年价格都要增长20%。从凯德的角度来看，这是期望值极高的增长率，所以我们并不会盲目去参拍高价地块。”
因此，合作、旧改与收购是凯德在拍卖市场之外寻求项目的三大渠道。凯德与上海申通地铁集团的轨道交通上盖物业合作，以及广州大坦沙岛旧改项目，都是凯德多元渠道扩张的成果。
在采访中被提及次数最多的收购，已经成为当前罗臻毓扩充中国区业务的重要通道。
事实上，凯德集团在中国曾经留下不少收购案例：2010年通过以150亿元总价成功收购东方海外的资产包，凯德在上海核心地段再次布局了包括长宁来福士广场在内的4个项目。
这场收购灵活地运用了凯德得天独厚的资本优势，罗臻毓透露，通过将项目注入基金，凯德在一年半时间内就顺利回笼了150亿元收购资金。
相同的演绎在未来或许将继续发生。罗臻毓表示，在“五大城市群”中，凯德将持续地寻求机会收购具有价值提升潜力的商业地产综合体，甚至也不排除整体收购资产包或者一个公司的可能。
以下为记者对凯德集团中国区首席执行官罗臻毓先生的采访实录：
记者：中国的商业地产热潮正在退去，普遍出现了空置率比较高，招商比较难的情况，您觉得现在商业地产是不是已经出现了过剩的情况？
罗臻毓：基本上不应该以全国的数据来笼统判断，商业房地产还是要从区域性来看。
当然，我也不否认有些区域商业房地产可能是有点过多了，因为这个行业主要是延伸需求，周边要有一定的居民或者人流支撑。
从凯德的角度看，我们做商业房地产会以整体规模跟周边规划的商业数量，综合衡量周边居住的人口是不是能支撑这么多商场，如果整体已经过剩，凯德从资产管理的角度出发，一开始就不会去做那个商场。
记者：凯德是怎么界定区域的支撑力？如果以深圳来福士广场为例，是怎样的判断？
罗臻毓：不同的商场情况不同，因为地段不同。如果是社区型商场，我们的考核指标可能是周边的人口能够支撑起一个多少平方米的商场。如果是市中心或者是地铁上盖的商场，辐射度就大一点，要看辐射范围再来衡量商圈。
深圳来福士广场预计明年开业，定位是中高端的商业，将引进众多国内外精品，包括高端超市和电影院、设计师大牌、快时尚旗舰店和各地顶尖美食，其中相当一部分品牌将是第一次进入华南或深圳市场。这也是基于对周边的环境、居民、商业还有附近的办公楼情况来衡量的。
深圳蛇口那边有很多外籍人员居住，同时南山区还有很多大学学府，还有不少的企业在那里办公，所以这些都是我们的商场定位的基本基础。
从业态来看，这个商场大概有35%的业态是餐饮，也会是有更多体验式感受的商场。在同一个区域里面也有其他的商业体，但是从整体来看并不是我们的直接竞争对手，他们的存在今后会和我们的项目一起，把南山区打造出整体的商业规模和集聚效应，反而会吸引更多消费者过来。
记者：有观点认为现在内地的零售市场走进了寒冬，实体商业受到的挑战比较大，对此您怎么看？
罗臻毓：实体商业受到电商的冲击，这是不可否认的，但是我在不同场合也谈过，要回到没有电商的时代并不可能，要走到全部只有电商而没有实体店的时代同样也不可能。电商不可能完全取代实业商业，所以这其实是两者相互博弈和平衡的过程。
我们可以看到现在很多商场也在做适当的改变，例如增加体验式的业态百分比，所以这个过程的影响可能体现在竞争中，过去三公里之内或许可以支撑十个商场，但是现在可能六个就已经足够了。
从凯德做商业地产的角度来讲，我是希望我们都能做到前三名，这样才不会遭到市场的淘汰。拥抱改变，拥抱互联网+，不要把电商看成是直接的竞争对手，怎么跟他们一起合作，这个肯定是以后商业地产持续发展的一部分。
记者：今年上海来福士广场开始进行进一步的调整，主要是哪些方面的调整？
罗臻毓：上海来福士广场从2004年开业到现在已经有12年，现在项目整体的定位还是锁定以25到35岁的年轻客户群为主，所以这次调整主要是根据这个年龄层客户群的喜好来做，引入更多年轻人青睐的品牌。
同时，我们也在调整中把一部分比较大的店面改成比较小的不同业态的店面，这样可以让更多租户进驻，也可以把业态做得更多样化去吸引更多我们锁定的客户群。
记者：商业地产注重运营的时代，会不会给凯德更多的机遇？
罗臻毓：凯德做地产的思路，可以说是更适合比较成熟的市场。早期业界也对凯德有疑问，为什么做这么多的商业地产？为什么花这么多心血组建经营团队来打造商业地产？因为建住宅可能赚的钱会更多。
现在我们看到了，每个市场都会经过几个阶段，到了现在这个阶段，高增长期已经过了，市场成熟度也到了一定水平，未来是增长比较稳定的时期，凯德的这种模式可能更适合未来的可持续发展。
凯德看好中国市场，但是会锁定一二线城市为主，专注于“五大城市群”，包括以北京、天津为主的华北城市群，以上海、杭州、宁波、苏州、为主的华东城市群，以广州、深圳为主的华南城市群，西南以成都、重庆为主，中部则以武汉为主。
