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罗臻毓再谈“凯德模式”(3)

来源:中网资讯综合 时间:2016-08-31 10:07:25

  记者:现在一线城市核心地段土地已经不太多了,而且一线城市甚至部分二线城市的土地价格也非常高,您怎么看这种拿地的难度?

  罗臻毓:肯定有难度。但是我们看到的所谓地王,只是一个渠道出来的地块,就是政府招拍挂,这个渠道只是整体土地供应的一部分。在一线城市,我觉得还是有其他机会去持续发展房地产物业包括综合体的。

  几年前凯德跟上海申通地铁集团的合作就是一个很好的例子,申通地铁集团有地铁上盖地块可以打造商业房地产,我们两家的股权合作就是一种地铁上盖物业开发的模式,可以持续发展。

  另外一线城市存在旧改,包括深圳、广州、上海都有,所以旧改也会是土地来源之一。通过旧改有机会在市中心拿地,凯德也参与旧改项目,例如在广州,凯德在大坦沙岛就有一个大片区的旧改项目。

  所以,并不是一定要去参与高价拍地,合作、旧改也都是我们土地来源的渠道。

  记者:土地市场过热的情况会不会影响凯德在中国的规模发展?

  罗臻毓:凯德在中国不是最大的房地产企业,但也已经有了一定的规模,现在凯德有8个来福士广场,64个商场,19座办公楼。怎么样在现有的战略布局里把质量做得更好,提高回报,这可能是持续发展的重点。

  当然,并不是说凯德未来就不再买地,其实保持持续的发展并不是困难的事情,我们在一定的规模上更讲求质量和回报,所以不会盲目追求数目,而是以能给集团带来更大的回报为出发点去发展。

  记者:会不会考虑更多地拓展项目或者说通过收购获取更多的项目?

  罗臻毓:在我们聚焦的“五大城市群”,如果有合适的机会,凯德考虑持续地收购比较好的商业房地产综合体,包括收购地段自建和在建或者已建好的商业房地产物业。

  当然也不排除集体收购一个公司或者一个资产包的可能,例如2010年凯德以150亿元收购了东方海外的一个资产包,共有七个房地产项目,现在这些项目都陆续地建造起来了。

  记者:这种资产包的收购对于资金要求很高,凯德是怎么处理的?

  罗臻毓:以东方海外这个收购案例来说,150亿元的资金其实凯德在一年半内就基本实现回笼了。

  凯德通过将资产包中的商业项目和住宅的股权注入房地产基金中,打通融资渠道吸引了其他投资者进入这些项目。

  所以,凯德进行任何一个收购,都会很仔细地去做好资金安排,规划好资本金、贷款和第三方投资者的比例,甚至在时间段上也都有安排。有了这样的布局,凯德的整个资金链都可以做得很充实。

  这也是凯德做房地产的一种理念跟心态,相较于把整个房地产行业看成一个建筑跟销售产品的行业,我们整体经营体系的思路是把它看做一种资本运作,以一种资本和金融运作的思路来衡量我们的回报价值。

  记者:现在收购已经成为房地产行业的趋势,您怎么看收购行为可能的风险?

  罗臻毓:无论是收购资产包还是收购一个公司,这都不是一次性交易的问题,尤其是收购或者合并一个公司,需要考虑的是收购后两家公司合起来的经营体系的问题,这个问题需要在收购前就做好比较完善的考虑。

  具体而言要分情况来看,如果只收购资产,那么可以只考虑资产的价格和价值以及财务风险。但是如果合并另外一家公司,同时要接纳它的员工,那么资产价格和价值就只是其中一个考虑,另外一个很重要的考虑就是这个公司的企业文化是否和自身匹配,如果团队无法融合,很有可能会造成整个公司运营效率下降。

  记者:中国已经成为凯德集团的重要业务贡献地,您怎么看当前中国经济增速放缓下的市场前景?

  罗臻毓:虽然中国经济增速在放缓,但是以一个外企的角度来看,中国作为世界第二大经济体每年还能保持6%-7%的增速,这已经是一个非常具有吸引力的市场。对比其他的经济体,今年新加坡的经济增速可能是1%-2%,美国的经济增速可能是2%-3%,所以中国的表现在世界范围内仍然是不容忽视的。

  我认为更具挑战性的不是经济增速放缓,而是中国整个经济体系在转型。经济体系的转型和人口结构的转变,是影响房地产更大的因素,这会使房地产各区域的分化度更高。

  怎么去应对这个改变中的经济体系跟日益成熟的房地产市场?这可能是房企接下来改变自己,适应市场环境的重点。对房地产企业的最大挑战是,过去买地、建房、快速销售、快速周转的阶段已经过去了,怎么以创新的形式做房地产,将是房地产企业需要去构思的战略布局。(观点地产 罗舒晗)

作者:佚名  责任编辑:晴天
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