《金融街会客厅》采访卢锋教授
「本期导读」2014对中国来说注定是不平凡的一年。这一年被称为改革元年，金融、国企、户籍制度、财税、政府……多项重难点领域改革全面推进。这一年，中国经济走入“新常态”，增速在换档、结构在调整，前期刺激政策在消化，三期叠加下的经济形势紧张而微妙。本期金融街会客厅邀请北京大学国家发展研究院宏观经济专家卢锋教授点评2014中国宏观经济发展情况，分析宏观政策方向，展望2015全球与中国经济发展前景。
「本期嘉宾」卢锋，北京大学国家发展研究院教授、著名宏观经济专家。主要研究领域：开放宏观经济学，中国农业经济，发展经济学。
「片花」国家统计局数据显示，今年前十一月，全国房地产开发投资实现86601亿元，同比增长11.9%，增速较前十月回落了0.5个百分点。至此，我国房地产开发投资增速已经连降十月。市场普遍认为房地产黄金十年已经结束。
金融界：您刚才已经谈到了房地产。那就请卢老师给我们讲讲房地产的情况，10月份70个大中城市住宅销售价格变动数据显示，房价环比下降的城市有69个，持平1个，您怎么看当前和未来的房地产市场？
卢锋：房地产调整是整个调整中非常重要的环节。我觉得有四个方面的调整，其中一个就是资产价格的虚高，或者叫泡沫化因素。这方面的背景就是中国在过去高增长的过程中，货币增长偏快，一部分导致CPI和劳务价格的上涨，更多表现为资产价格不可持续的走高，走高的过程在一个阶段会给大家带来很多好处，特别是业内都觉得这是一个繁荣，确实很繁荣，量价齐增，大家都有钱赚，另外客观上也给当时经济发展过程中，老百姓住房的改进做出了贡献。同时也确实出现一些失衡的因素，价格高本身就鼓励人们有投机性的投资，投机性的投资又推高价格，所以钱多反而更缺钱。房地产业钱多了，或者另外的资产价格炒起来，如果在一个阶段过程中价格不断上涨，每一个想套利的人都有理由得到更多的钱，甚至用虚高利率成本去融资，来参加从资产价格飙升中套利的游戏。在这个过程中反而缺钱了，有一个阶段大家都觉得挺好的，但是它不可持续，需要调整。
所以现在的过程其实是调整的规律在起作用。有一阵说越调价格越高，好像永远调不动。其实关键看怎么调，是不是抓住了根本。房地产调节的根本还是保持宏观政策的“稳”，特别是货币信用不能过渡扩张。几年前货币信用的扩张问题很难解决，所以一波接一波的宏观调控政策尽管不断出台，措施多变，效果一直不是很好，最后不得不采用“双限政策”的行政手段来加以应对。
金融界：刚刚谈到房地产，您谈到“双限政策”。
卢锋：前几年尽管政府采取了很多宏观调控政策来调控房地产，但是由于整个宏观经济要“稳”的这个方针没有真正得到落实，特别是没有根治货币信贷的扩张，最后导致各种调控政策费了很大劲，效果却不好。市场人士就说越调控越激活，在某一个阶段似乎还有道理，然后经济学家又说房价上涨是必然的，一定要采用行政手段控制。
其实这些观点有待商榷，最终还是要从货币信用过度扩张的角度来看。客观上过去几年就证明这一点，在基本面没有发生根本性变化的前提下，宏观政策调整在持续，货币信用从过去的过度扩张到了比较稳健的状态。虽然这个状态会带来“稳增长”和经济增长的下行压力，但它确实是对过去的失衡的调整。今年我注意到夏季的博鳌房地产峰会，甚至把下行通道作为会议的主题，可见房地产人士也普遍认同调整的形势不可避免，所以它从反面说明了房地产的健康发展在中国还是有很大的潜力，但是房地产价格的飙升，泡沫化导致过高的杠杆因素，也是要应对的，并且也是有办法应对的。一方面是宏观政策要贯彻“稳”的政策，并且它已经取得了效果。所以我觉得中国的房地产今后仍然还是有发展的，这一点我完全同意。过去的所谓繁荣，实际上是在特定条件下、在宏观货币政策调控相对偏颇的背景下发生的，所以我觉得如果以后宏观政策要“稳”执行很到位的话，这种格局就不会轻易出现了。
