租金回报率低的情况下，怎么样能把租赁做成一门可涉足的生意，这是关键。
记者：您认为长租公寓、青年公寓会不会像前两年的电商、O2O概念等一样，热浪过后就不见影踪了?
林木雄：房地产行业存在了几百年，有它本身的价值。不管是电商、智能科技还是物业管理，都是对这一行业原有价值的挖掘。
公寓租赁长远来看是一直存在的，并不是所有人都买房子。现在出现的变化是在满足居住需求以外，究竟还能提供什么样的服务?
一些运营者的做法就是把小业主的散租物业统一包装、在网上放租，这使原有的物业价值增长了，而且交易的过程也更方便了，我觉得这种服务还是有价值的。
租赁市场还是很大的，现在不少小业主购买物业重点并不是用来放租收取租金，而是作为一种投资和保值甚至是增值资产。
长租公寓、青年公寓在国内还不很普遍，但在国外，不管是机构还是人们的接受程度都很普遍，说明国内没有把一些资源利用起来。
长租公寓的做法就是激活闲置资源，小业主更方便快捷地出租自己的物业，运营商可以收取部分服务费，租客可以获得更合理的租金，这是三赢的格局，因此，我觉得未来长租公寓还是可以持续下去的。
记者：很多运营商在做长租公寓，包括房地产开发商也在尝试，但是感觉更多只是停留在概念，没有落到实处，您认为长租公寓最后会是怎样的?
林木雄：国内长租公寓市场刚刚起步，参考其他地方，这种服务式公寓有很多，就是提供服务，但运营并拥有物业的运营商是很少的。
服务式公寓的服务费并没有我们想象的低，想要享受5星级的服务就要给5星级的费用，所以差异就在于提供的服务级别。但从物业行业我们很清楚地知道，服务价值还没有得到应有的重视。
国外服务式公寓需要支付很大的服务费，涵括了清洁、安保和水电等，但在国内，除了服务式公寓，租客还可以选择价钱相对便宜的小业主物业。因而，什么时候国内观念能转变，这是关键的一点。
需要明确的是，长租公寓运营者希望赚取的是哪部分钱?对于经营长租公寓的开发商来说，服务费只是少部分，如何使物业升值才是最重要的。如果是只希望赚取服务费，一些小业主联合在一起就可以提供服务。
记者：您觉得现在广州或者全国市场，商业地产热度是不是下降了?
林木雄：前两年，因为住宅限购，所以房企就转向商业开发。因为不少开发商都是先涉及住宅开发然后再做写字楼和商场开发，慢慢从一个开发商变成一个业主，很多房企都是走这样的发展路线。在这个过程中，房企都在试水销售与自持运营租赁的优势，并且权衡两者间的比例。
现在这个尝试的过程已经过了高峰期，再加上电商的原因，以前影响商业租金的是地段，现在已经没有那么重要了，大家关注的可能是网上的流量。
在各种原因影响以及国内经济增长下滑背景下，本地的、国内的市场都在调整。外资并不会激进地在国内拓展商业市场，因而现在国内商业地产市场在慢慢成熟，成熟的阶段就是淘汰，淘汰之后就会成熟。
记者：商业地产进入淘汰阶段，是不是房企并购整合的好时机?
林木雄：不一定，要看企业在经营商业这一块是否有很大的优势，一些房企试水商业地产开发之后觉得盈利能力只是一般的话，或许还是会集中做原有资源强的领域。
当然对于一些有经营商业的优势的企业可能是很好的机会，市场整体没有钱赚不代表所有人都没有钱赚。竞争就是汰弱留强的过程，并购当然是其中一种方法，今年一些开发商也有不少的并购案。
商业地产难在什么地方?难在大家对它将来的价值判断差别可以很大，所以买卖商业是不容易的。未来并购机会也许会多一点，但值不值得投资还是要看自身的条件。
记者：很多商业地产开发商都有一些资产证券化的举措，您怎看这种做法?国内没有开通REITs的情况下，这种方式是不是可以成为商业地产开发商资本运作的一个途径?
林木雄：资产证券化对于一个成熟市场来说是必经的过程，包括按揭、ABS，慢慢会越来越多，但是我感觉前两年比现在还多。
资产证券化到成熟阶段还有很长的时间和道路要走，还有很多待解决的问题，比如法律规范、税收等，首先要解决的是税收问题。中国很多事情都很简单，但是税收就不简单了
资产证券化也与整个市场的发展有关，如果资产打包证券化的估值还没有拆散卖给小业主的收益高的话，那么资产证券化就没有必要了。
总的来说，商业项目资产证券化的方向是对的，大家都往这个方向走，我们也很期待这个市场的成熟，但是也确实不容易。
记者：近两年国内房企或者投资者在国外大量收购物业、酒店和写字楼，是不是外资在国内进行收购和投资相对少了很多?资金外流是因为大部分外资对中国的物业市场不看好吗?
林木雄：从目前情形来看，外资在国内的投资确实没有以前多了，主要有两个原因：一是当前国内经济正处于调整期，二是国内物业价格已经上升到一定的程度，未来的升值潜力也许还有，但是肯定没有以前好。
这就解释了为什么没有太多外资进入中国的原因，但是外资对于国内房地产的关注是一直都没有减少。
此外，前两年人们认为人民币要贬值，因而都往境外投资，但现在发现外汇外流了，政策反而有点变了。
记者：可能接下来并不会有之前那么多的境外物业收购?险资海外并购是否会因为您刚才提及的外汇监管政策而有所减少?
林木雄：机构性投资者和国企背景的企业会往这个方向进军，但是进行境外房地产投资的话，我认为会稍微减少一些，相对来说，个人投资者或民企也许会有所增加。
险资企业的资金池多，但是这些企业有资金分散投资的需要，一千亿的投资资金中用几十亿元进行海外投资也是合理的。（观点地产网 王州婷）
