商业地产资产证券化一直备受业内关注。
按照证监会最新发布的消息，企业将取消事前行政审批，实行基金业协会事后备案和基础资产负面清单管理。此前不久，银监会正式下发了《关于信贷资产证券化备案登记工作流程的通知》，将信贷资产证券化业务由审批制改为业务备案制，开启了我国资产证券化备案制时代。
银监会和证监会陆续发布和资产证券化相关的新规，世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟在接受中国商报记者采访时表示，“此次发布的新规对商业地产领域最直接的影响是拓宽融资渠道，完善商业地产投资退出机制。”
商业地产直融通道打开
日前，证监会正式发布《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》及配套的《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务信息披露指引》、《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工作指引》。
中国证监会新闻发言人张晓军在例行新闻发布会上表示，本次规则修订及起草的主要内容包括：一是明确以《证券法》、《基金法》、《私募投资基金监督管理暂行办法》为上位法，统一以资产支持专项计划作为特殊目的载体开展资产证券化业务;二是将资产证券化业务管理人范围由证券公司扩展至基金管理公司子公司，并将《证券公司资产证券化业务管理规定》更名为目前名称。三是取消事前行政审批，实行基金业协会事后备案和基础资产负面清单管理。四是强化重点环节监管，制定信息披露、尽职调查配套规则，强化对基础资产的真实性要求，以加强对投资者的保护。
值得关注的是，信贷资产证券化业务由审批制改为业务备案制，此举被业内评价为开启了“中国资产证券化备案制时代”。那么，对商业地产资产证券化而言，此次新规对商业地产领域有何影响呢?是否会促进商业地产资产证券化的进程呢?
陈仲伟在接受中国商报记者采访时表示，“此次发布的新规目标十分清晰，即打通商业地产直接融资的资本市场。”
陈仲伟认为，“考虑到此前影子银行系统的间接融资在地产金融领域已集聚了较高风险，此次鼓励商业地产资产证券化打开直融通道有助于分散金融风险。”
此前，来自穆迪的报告称，由于信贷规模迅速扩大且存在过度集中问题，我国房地产市场仍存在重大风险。报告显示，来自房地产行业敞口的风险呈上升趋势，房地产和基建业当前在我国影子银行体系全部信托贷款敞口的占比高达1/3。
“近期配合国家政策，许多市场试点也屡有突破，例如中信启航准REITs、海印股份资产证券化等。”陈仲伟表示，从银监会和证监会的新规中可以解读出，“屡有波折的商业地产资产证券化正在加速启动。”
据悉，今年5月，国内首只交易所场内房地产投资基金产品REITs(房地产投资信托基金)正式在深交所综合协议交易平台挂牌转让。短短几个月后，中信建投设立的海印股份信托受益权专项资产管理计划正式成立，成为近一年来首个通过券商资管计划发行的企业资产证券化产品。该产品同时被业内认为是国内首个以“商业地产为基础资产”的证券化产品。
“未来监管部门顺应政策要求和市场需要，尽快出台相关的管理办法和操作细则的概率非常大。”陈仲伟表示。
开拓商业地产资金渠道
随着信托、投资基金的规范化发展，新型的融资模式已经成为商业地产开发所需资金的重要组成部分。
商业地产对资金的需求更大，同时要求更加特殊。在这种情况下，今年上半年出现了国内首只交易所场内房地产投资基金产品REITs(房地产投资信托基金);不久前中信建投的海印股份信托受益权专项资产管理计划，这些新型融资模式的出现，给商业地产带来了更多的资金渠道。
“目前商业地产融资，主要是依赖以银行为主的贷款。一旦资产证券化的通路打开，首先能够鼓励机构投资者进入，尤其是保险资金、养老基金等要求投资期限长、投资回报率稳定的机构。”陈仲伟在采访中表示，“商业地产是其天然的保值增值投资标的。”
“此外，也会同时吸引私募基金的介入。”陈仲伟说，“多数私募基金通常有投资期限的限制，退出通道的增加使得商业地产的投资吸引力有所增大。”
罗斯洛克文化集团执行合伙人兼总裁熊峰在接受中国商报记者采访时表示，“过去国内房地产企业基本上是依靠银行贷款，现在80%的房地产企业都有一定的资金压力。”
未来商业地产企业应该如何探索新的融资方式和融资渠道呢?
熊峰认为，“核心之处就是减少对国内银行的过度依赖。”他认为，在这个金融证券化的时代，也是房地产证券化时代，应该通过上市融资以及私募基金、房地产信托，包括地产债权等多种融资方式来解决目前商业地产领域的资金压力问题。
国都证券副总裁曲宏在接受中国商报记者采访时认为，“商业地产资产证券化的问题，实际上是商业地产如何摆脱对商业银行商业贷款的依赖问题。”
曲宏认为，现在房地产行业剩下的更有价值的就是商业地产。那么，从金融机构的眼光看待商业地产与金融市场衔接，又该如何拓宽资金渠道呢?他认为，“现在需要逐渐把房地产市场变成一个资产管理机构，从重资产状态变成轻资产状态，从资产持有者变成资产管理者，从寄希望于投资收益变成管理资本增值的企业。”
如何把商业地产当成一个金融产品进行量身定位打造，这是目前金融领域正在探索的话题。而对商业地产开发商的定位，曲宏认为，应该定位为这些资产和机构的从业者利用金融的创新，利用商业地产的价值，利用资源配置，对商业地产项目进行的打造。
毫无疑问，从“审批制”到“备案制”，无论是对于资本市场还是商业地产领域来说都是一个里程碑式的进步。
房地产金融呈现多元化创新
随着商业地产资产证券化的出现，房地产金融市场出现了多元化的局面。在这个区域里，商业银行、股票市场、债券市场和投资信托市场不断丰富着商业地产的融资方式。这是商业地产金融重要的创新方向。未来，国内的商业地产资产证券化应该如何走?将面临哪些问题呢?
“结合成熟的市场经验与国内市场趋势，未来商业地产资产证券化应该有很大的机会成为资产证券化的主角。另外，近期方兴地产在香港上市的商业信托亦颇有新意，未来或许是一个方向。”陈仲伟分析指出。
“考虑到不同业态的盈利能力，有两种资产组合方式，一是单一资产，以核心城市核心区域优质商业地产为最优;二是资产包的设计，可以进行资产搭配组合，譬如不同城市、不同业态打包组建资产包，达到风险分散的目的。”陈仲伟认为，另一类资产或者也可以搭乘商业地产资产证券化的便车，如物流地产、科技园地产等均有机会载入资产包。
与发达国家相比，房地产金融在我国起步较晚。尽管已试点多年，但发展过程颇为坎坷，其间曾被叫停达四年之久。此番备案制的确立，因此也被业内解读为是具有标志性历史意义的事件。
当然，在欢呼胜利的同时，也要看清楚商业地产资产证券化面临的问题。陈仲伟分析指出，一是监管框架的设立，相关政策法规的出台仍有大量的工作需要完成。因为商业地产证券化可能涉及证监会、银监会、保监会等多个监管主体，如何协调一致，这非常考验政府的政策设计和执行能力;二是投资回报率的问题，目前银行靠息差的商业模式，以及信托所谓“刚性兑付”的隐形增信，实际上扭曲了市场无风险利率水平，造成风险收益的不匹配，在这种情况下，商业地产的投资回报虽然稳定，但可能无法满足投资者的要求，削弱了投资者的投资动力，特别是在当前一些存在供应过剩问题的市场，资产收益率无法得到有效保障;三是市场技术问题，除政策法律层面的规定外，还需要在估值、评级、税收、交易所交易等方面辅以全面配套，从而支持资产证券化的顺利运行。(记者 曾静婕)
(图片：记者王越)
