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没有资产证券化,商业地产何谈轻资产?

来源:综合 时间:2017-04-05 09:41:29

  2016年,中国商业地产市场存量依然持续攀升,在供应结构失衡、招商难度升级的情况下,众多项目选择推迟入市,进而成为等待被盘活的存量。然而,开发商并未止于此,不仅加码文旅项目的开发,而且开始探索商业地产的轻资产化,推动商业地产创新发展。

  推迟入市成常态,盘活存量是关键

  根据盈石集团研究中心数据显示,2016年20大城市商业物业存量达到1.2亿平方米,其中,56%的存量集中于非核心商圈。期间,20大城市共计新增商业物业1,479万平方米,而根据2015年末的预测,这个数字超过2,380万平方米。2016年实际入市商业物业仅占预计供应量的6成,这意味着约4成的项目选择推迟入市,其中,西安、无锡有超过100万平方米项目推迟入市。在供应压力持续、同质化加剧的情况下,推迟入市成为当前商业地产常态。

  与此同时,在高存量以及未来天量的供应压力下,预计未来一段时间内项目推迟入市带来的运营风险将持续高企。根据盈石集团研究中心统计,未来3年,20大城市预计每年将有超过1,000万平方米新增供应入市,其中,超过7成的项目位于非核心商圈。到2019年,预计非核心商圈存量占比将上升至63%。在供应结构失衡、招商难度升级的情况下,更多的项目可能被无限期延后开业甚至被搁浅,成为等待盘活的存量。
  开发商加码文旅项目,谋求新业务增长点

  随着传统商业地产竞争逐渐白热化,同时在国内居民消费水平提高、旅游业快速发展以及多项利好旅游业政策出台的背景下,大型开发商近两年开始大力布局文旅项目。文旅项目通常体量较大,承载更多的功能,单个项目的投资金额多在百亿元以上,前期开发以及后期维护均需要大量资金。如华侨城在2016年和四川、深圳当地政府共签约9个文旅项目,总投资超过3,000亿元。

  盈石集团研究中心认为,文旅项目开发门槛和风险均较高,目前还属于竞争蓝海。而大型开发商拥有强大的资金和实力,能够抢先进入文旅市场占据先机,随着未来开发商积极探索出符合文旅项目发展的开发模式,文旅项目或将成为开发商新的业务增长点。

  没有资产证券化,何谈商业地产轻资产?

  除了开发文旅项目,品牌和管理输出也成为目前国内商业地产开发商拓展的业务之一,即所谓"轻资产"。根据盈石集团研究中心对公开资料的不完全统计,万达、花样年、红星商业、新城控股、星河、大悦城等国内开发商均进入了该项业务。通过为其他开发商提供项目定位、建筑设计、商业策划、招商运营、品牌输出等服务,收取一定的佣金或服务费。

  然而,此"轻资产"模式仅仅是实现了管理输出方的轻资产化,减少了重资产业务,而输入方仍然持有商业资产,占用大量资金。但是,从另一方面来看,这些开发商进入跟乙方服务内容重叠的"轻资产"业务,将打破市场原有的服务竞争体系,为服务商带来业务挑战的同时,将刺激行业加快创新。

  国内商业地产实现真正的轻资产需要将重资产进行证券化打造,变为可公开上市交易、流动性强的金融产品。这意味着拥有强大的资本运作能力,对资产进行持续的运营管理实现增值将成为参与者的核心竞争力。但是目前国内资产证券化尚处在发展阶段,金融体系尚待成熟,国内优秀的商业项目要付出较大的代价实现资产证券化,商业地产领域的资产证券化更多是止步于变相融资。

  盈石集团研究中心认为,未来随着国内金融风险防控机制逐步成熟,资产证券化相关法律法规不断完善,为国内资产证券化扫清障碍,实现金融与房地产市场深度融合,从而走向真正的商业地产轻资产化。

  (来源:盈石集团)

作者:佚名  责任编辑:晴天
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