作为北京城市副中心，通州如何摘掉“睡城”的帽子？“通州新CBD除具有CBD的传统特征外，还应超越传统CBD。”最近，在“北京京商流通战略研究院”成立大会上，北京财贸职业学院院长王成荣表示，通州CBD的商务楼宇设施应该坚持高标准，商业功能应该更加完善，功能结构配比合理，实现CBD“24小时活力”。
为什么是通州
北京是2000多万人口的特大城市，没有经济中心不行，没有现代服务业支撑也不行。王成荣认为，北京作为我国北方国际商务中心的地位不可动摇。随着京津冀一体化，不但不可动摇，反而由北京承载的这一功能的需求更大了，北京商业中心区需要进一步扩大。
北京CBD于1993年规划建设至今，入驻企业达19000家，规模以上企业8900家，注册资本过亿元企业184家，已经形成国际金融、高端商务、国际传媒三大支柱产业集聚地，在北京城市与经济发展中发挥了重要作用。
同时，北京CBD的空间资源已趋于饱和、人口集聚规模越来越大、交通负荷日益加重、企业发展成本越来越高昂，企业生存环境面临挑战，近年来，搜狐、新浪、摩托罗拉、惠普等一批企业总部相继从北京CBD外迁，高通总部也即将搬离嘉里中心。
尽管CBD东区扩区3平方公里，但东区近700万平方米的建筑面积中，商务设施面积仅300万平方米，不足一半，以北京CBD目前的状况看，难以承载大规模新兴产业集聚带来的资源、交通、人口的压力。
“通州在京津冀协同发展中处于桥头堡位置，北京目前的CBD已经不能承载京津冀一体化协同发展的需要，通州发展新的CBD是较好的战略选择。”王成荣认为，从国际大都市CBD的发展经验看，由“单中心”向“多中心”，由“单CBD”向“多CBD”发展是普遍规律。
事实上，北京多年来已形成了多个具有CBD性质的高端产业聚集区，如西城的金融CBD、中关村的科技CBD，目前正在建设的“丽泽金融商务区”等。
“这些区域目前在发展空间上均受到限制，北京的信息科技产业、信息服务产业、高附加值的现代服务业等优势产业需要新的承载空间。”王成荣表示，北京CBD具有溢出效应，有些功能需要寻找新的空间载体，还有转移、补充需求。“通州具有疏解北京城市功能、改变城市功能布局的优势空间，可以在这一区域构筑北京城市新的竞争优势。”
商业地产的机遇
近年来，随着通州建设步伐的加快和“新移民”的加入，以城市白领为主的居民的消费需要亦愈来愈迫切。统计数据显示，在通州买二手房的购房者中，有70%是在燕莎商圈和国贸商圈的年轻白领，年龄大都在30岁至40岁之间。这一客户群不仅追求高档的物质生活，同时也对文化、休闲、娱乐等方面的消费有较高层次的要求，稳定且相对较高的收入水平也使这一群体具有很高的消费能力。
然而，虽然近年来通州区域的住宅发展迅速，但商业地产则相对滞后，远不能满足当地住户的需要。
据北京通州区商务委的统计，通州区的主要商业网点大都分布在新华大街沿线，并且1万平方米以上的大型综合商业十分稀缺。
主力人口的年轻化以及需求的多样化也要求通州必须发展商业和配套。虽然现在通州拥有西友华联商厦、通百商场、大中电器、小商品批发市场以及世纪华联、物美等满足人们的购物需求；并且拥有运河文化广场、运河奥体中心、西海子公园为人们提供了运动、健身休闲场所，但是必要的生活配套依然数量有限，餐馆、会所、娱乐场所等也档次较低、规模偏小。
为了促进通州的发展，今后除了为促进基础设施建设“搭配”的房地产项目以外，单纯的住宅项目将很难通过审批。今后通州要增加一些目前严重不足的高端商务型地产特别是一些商旅文互动的项目。
除了万达中心、华业中心等多个大型高端项目已立项外，目前，环球影城主题乐园项目也已确定落户通州，不仅将带动旅游、零售、餐饮、娱乐等生活性产业的发展，同时，还将带动楼宇经济、广告、出版、知识产权、税务等生产性服务业产业的发展。
据统计，2009年，日本大阪的环球影城刚刚开业时的年人均客流量就已经达到了1000万人次，消费额达到了50亿元人民币左右。日本有1亿多人口，而我国的人口有将近14亿，因此，有专家预计，我国环球影城的人流量一定会超过日本，年人均客流量预计可以达到3000万人次左右，将带动通州地区地产、旅游等行业的发展，加速副中心高端商务氛围的形成。
新CBD功能应生态化
在王成荣看来，通州新CBD应承载信息产业、信息服务业和以电子商务服务业、计算机服务和软件业主导的现代服务业等科技类公司为核心产业的总部集聚的功能，承载北京CBD总部外移的功能。
在功能结构配比方面要合理，实现CBD“24小时活力”。在合理规划土地功能的基础上，商务办公、商业服务、公共设施、居住功能结构合理，可持续发展。与其他“五区”相得益彰：文化创意产业集聚区、文化旅游区、高端总部基地集聚区、国际医疗服务区、国际组织集聚区，不能再造一座“睡城”。
在商业功能上应该更加完善，服务更加便捷。拥有能与商务功能形成互动，全方位满足多元商服需求、引领现代生活方式，多层级、丰富完善、便利便捷的商业服务体系。商业建筑面积应占总建筑面积的20%左右，其中餐饮建筑面积应占总建筑面积的7%左右。
北京财贸职业学院康健副研究员建议，单个写字楼配套餐饮至少应达到2%，其余餐饮面积通过集中化配置解决；合理高端商务服务面积应达到总面积的4%左右；每5万平方米写字楼应当配置一个营业面积200平方米左右的便利商业终端，满足应急消费需求。
康健还认为，城市副中心和新CBD都需要宜居商业品质保障，宜居商业应重点发展体现和引领现代生活方式的生活方式中心。国际上社区商业中心正在全面向生活方式中心进行转型。生活方式中心发展重点应以与家庭生活密切相关的体验式消费为运营核心，包括家庭餐饮、休闲健身、生活服务；并应集约配置社区资源，探索与街道共建，与其他市政设施一体化考量。
北京工商大学教授洪涛则建议在新CBD中植入更多体验元素。体验型消费呼唤着体验型的金融、商业、贸易、信息以及中介服务机构以集聚形式出现。
王成荣认为，新CBD还应拥有高标准的楼宇智能系统，包括楼宇信息化系统、新风系统、采光系统等都按国际商务办公标准设置。“关键是要拥有存量丰富、可延展的发展空间和很强的生存能力。”王成荣说，只有具有强劲的可持续发展能力才能称得上是生态型的CBD。
中国步行商业街工作委员会主任韩健徽亦持有相同观点。韩健徽认为，通州新CBD要实现功能生态化，需要餐饮、购物、休闲等来平衡。CBD的快节奏需要商业步行街的慢节奏来平衡；高端楼宇的昂贵地价需要立体化的布局来平衡。（商闻）
（图片：记者王越）
