记者：国内开始有企业参与ABS的探索，尽管体现了资产证券化发展的趋势，但这些资产证券化产品只是采取类REITs的操作方式？
竺海群：REITs在中国确实还有很多限制，而且政策配套也不是很齐全。印力公司内部已经成REITs工作小组一直在关注、研究资产证券化的相关政策和业务。
不管是ABS还是REITs，或者其它资产证券化手段，最根本还是要提升资产包里的资产表现。印力核心竞争优势是“全价值链的公司”，既不是简单的开发商，也不是简单的运营管理商。从开发、运营到资本管理，都会作为一条价值链的闭环来进行整体的布局、考虑。
记者：商业项目资本化会对发展商自身的资源整合能力、开发运营能力提出相当高的要求，否则基金不会寻求合作机会。在这方面，印力有哪些值得外界关注的整合、运营特点？
竺海群：在国内，印力是一家专注于购物中心开发、运营及资本运作的公司，这非常少有。但公司在这个市场已经深耕了13年，包括和凯德、西蒙、黑石等都有良好的合作历史及背景，这是一大优势。
第二，印力从2007年开始重点建设商业运营团队，至今已接近十年，从第一个北京项目到其它项目，都是靠自己的团队运营。这个过程中公司培养了一支优秀的管理团队，这是购物中心经营管理的核心竞争力。
第三，自去年“印力”品牌升级，公司对旗下购物中心品牌进行了梳理。包括印象城、印象汇、印象里、印力中心都被赋予了特定的含义，公司未来的开发或收购战略也将围绕这四大品牌。对于投资者或商户而言，梳理后的印力产品线更加清晰明了，对接起来也相对简单、高效。
最重要的一点，一个购物中心的价值提升，主要还是靠经营管理来实现。过去十多年印力很注重经营能力的培养，去年我们已经实施了“大资管”体系的管理理念，加强资产管理方面的能力。
记者：英国脱欧、美联储加息、人民币贬值，这些可能存在负面影响的宏观因素会不会影响到投资者的信心?
竺海群： 对比欧美成熟市场，购物中心在中国目前仍处于初级发展阶段。不少人士认为现在是商业地产“寒冬”，但这个问题应该要从一个产业周期来看待，我们认为行业总体上正处于成长期。
从宏观形势看，中国经济仍在中高速发展，尽管发展速度有所放缓，但绝对增长量仍很大。细看GDP增长里面，消费产业或者说第三产业所占比例是比较高的，我们还可以看到，中产阶级释放出来的消费力在逐步加强。
此外，从成熟市场经验来看，购物中心有其低风险的投资属性，投资商业地产特别是购物中心的投资者，一般都是成熟的机构投资者，追求的是相对长期稳定的回报。比如黑石、凯雷这类型投资机构，他们投资中国商业地产的信心是基于看好中国长期发展的基本面的判断，不会因为短期的市场波动而轻易做出改变。
记者：随着城市化发展的深化，印力在区域扩张战略上有哪些新的思考？
竺海群：对印力来说，每一年都会对当前宏观及市场形势进行研究，调整公司业务、产品扩张等战略。早在2013年我们就提出城市化发展相关研究，目前我们已经有了比较聚焦的区域扩张战略，即“3+2”战略，包括：长三角、珠三角、环渤海、以西安为中心的西部区域或以武汉为中心的华中区域，主要涉及到上海、北京、广州、深圳、苏州、杭州等13个重点城市。在这些区域或城市，我们会铺开来发展。
与此同时，由于中国地域辽阔，不同城市的消费需求大不相同，对个性化的消费体验提出更高要求，我们团队将继续为每个城市的消费需求提供相应的定制策略，即“一城一策“，确保各地的“印象”系列购物中心能够满足当地特定的消费需求。
除了区域扩张战略外，印力的核心工作是要提升资产管理水平，把管理做到极致。只有不断提升、加强，公司在这个领域才能获得高回报。
记者：一季度，印力收购了新加坡丰树集团的西安怡丰城广场，能否透露未来进一步的收购计划？
竺海群：印力一直在观察市场动向，只要有机会就会考虑。但收购机会需要耐心寻找，印力的收购标准是在现有重点区域，寻找符合落地印象城等产品的机会。毕竟公司的团队已经相对强大，在已有的区域进行收购，相关资源会得到更加有效的利用，这也是发展战略之一。
记者：80后、90后甚至00后的消费观念有很大的出入，这在印力进行开发、运营及资本管理过程中会不会带来挑战？
竺海群：我觉得这更像是契机。印力的产品一直是根据人们的消费观念调整，租户的组合一直在进行调整，包括如何运用新媒体工具促进消费，公司也在不遗余力地做。
大家都担心电商，印力现在却想通过电商来刺激商场的经营，通过电商的平台、系统及传播手段，可以了解到消费者年龄多大，逛商场频率多高，喜欢什么类型的产品或服务，消费习惯是什么……通过进行充分的大数据研究，再根据这些结果，可以更有针对性地做租户的调整。
互联网很强调分享的作用，连接得越多，带来的影响就越大。印力的O2O也是这种涵义，公司鼓励消费者上网浏览购物中心的产品或服务，并鼓励他们到线下进行消费。（来源：观点地产网）
