近日，为严格控制不符合首都城市战略定位的新增产业，为“高精尖”商业腾出发展空间，北京市政府正式发布了《北京市新增产业的禁止和限制目录2014年版》，其中也涉及到商业地产的相关新政，首都功能核心区（东城、西城）将禁止新建和扩建批发市场，1万平方米以上的零售商业设施也被写入禁止名单。该政策同时规定，在城市功能拓展区（朝阳、海淀、丰台和石景山），东、西、北四环路和南三环路以内，将禁止新设立营业面积在1万平方米以上的零售商业设施。
世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟在接受中国商报记者采访时表示：北京市此前就曾出台过新增零售商业项目的限制条款。据记者了解，2004年，北京曾出台“北京市流通业发展分类指导目录，”对零售商业进行了规范。
“这一次禁令是对整个北京的新增零售商业的限制。” 住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受中国商报记者采访时表示，“其目的是为了防止商业地产的过剩。”
戴德梁行华北区研究部主管赵岩在接受中国商报记者采访时特别强调，北京四环内限制新增零售商业，这意味着开发商将在北京四环外的新城寻找新的发展区域，通州、顺义、大兴等新城将迎来新一轮商业项目建设高峰。
防止商业地产过剩
因为常住人口数量庞大，北京的商业地产市场需求也大于其他城市。从目前来看，总体上还没有出现供应过剩的市场风险。但是，最新发布的相关报告显示，一线城市总体距离城市人均商业面积1.5平方米的警戒值已不太遥远。
针对北京市的零售商业设施新政，业内普遍认为，这是一个利好的信息，可以防止过剩造成的资源浪费。顾云昌表示，“目前，北京中心城区的零售商业设施数量已经足够，如果不在数量上控制将会造成不必要的过度竞争。根据北京商业布局，政府确有规划的必要。”
业内人士指出，从这个角度来看，尽管在一线城市及部分二线城市目前商业地产还没有系统性的供应过剩风险，但也应该提早防范。
而从商业地产已经面临饱和或过剩状态的原因来看，中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受记者采访时表示，“北京地区人多地少，北京四环以内土地资源更加稀缺，因此限制批发市场以及大型零售商业设施的建设，是为了进一步提高土地的使用效率，体现土地的价值。”
“北京四环内将以其他商业物业为主，如金融、文化、科技、居住用地等，这也与北京地区城市规划有关。商业地产除了批发市场、零售商业物业外，还有写字楼、购物中心等形态，对这些高端物业并没有明令禁止。可以说在北京四环外的新城，发展商业地产有一定的机遇，因为北京四环内遭到限制，大型商圈选址只能向外围拓展。”
从我国加入WTO之后，北京走向国际化大都市的步伐日渐加快。麦德龙、家乐福等国际零售巨头以及其他的零售商业物业加快进入我国，特别是北京市场。
据悉，在2004年“北京市流通业发展分类指导目录”中曾规定，北京城区二环路以内，限制新增营业面积1万平方米以上大型百货店、大型综合超市；北京城区三环路以内限制新增营业面积1万平方米以上的大型仓储式商场、大型专业超市。
赵岩在接受采访时表示，“现在，北京优质购物中心总存量700多万平方米。其中，500万平方米占比70%，在限制建设范围之内；200万平方米占比30%的在郊区。”
赵岩表示，“从北京整体上说，中大型商业过于集中化，存在资源浪费倾向。”
由于信息不透明，商业设施在开发定位经营过程中存在盲目性。特别是目前传统零售业不断扩张经营规模愈来愈大，而单纯依靠店面数量和规模获取竞争优势的发展模式显然并不具备可持续性。如果不对此进行规范和控制，将留下更多隐患。
其次，赵岩认为，随着人口郊区化，中心城区的人口会越来越少，该政策的出台也将对北京零售商业的整体布局起到引导和合理规划、控制的作用。
新城或迎新一轮建设高潮
“根据统计，到2017年，北京四环内已经获批的新增零售商业仍然有100万平方米，占现有同区域零售面积的27%。”陈仲伟认为，供应面积还是非常大的，“四五年之后才能看到新政的效果。”
与此同时，北京四环外也迎来了供应高峰。据统计，通州万达广场、鸿坤广场购物中心、华远好天地、布拉格商业广场、龙湖时代天街、京通罗斯福购物中心、华联平谷购物中心、北京ONE国际广场等数十个商业项目都拟在下半年至明年开业。
赵岩认为，显而易见，北京四环外新区的卫星城、近郊远郊开发建设的速度将大于北京四环内，大中型商业项目未来将分布在大兴、通州、昌平、房山等地区。
目前，随着北京商业地产的快速发展，如何做好差异化、避免同质化被提上议程。创新将会具体落实到每一个新的项目中。同质化、重复建设的普通商业地产，应该直面逐步转型或者被淘汰的命运。
北京四环内的零售商业设施新增量受到限制，存量如何建设将显得弥足珍贵。北京四环外的大型商业项目大批“上马”，又该如何与四环内的商业地产进行区分，做好差异化呢？
赵岩认为，“现在新城的商业氛围没有形成，开发商的选址很重要。拿地前如何选址，后期如何开发建设，需要做充分的市场调研。此外，还需要有超前的眼光做市场定位，不仅要看到当前的人口需求，还应预知以后消费者的定位。”
一旦开发商找到了适合自己的开发模式，商业项目的建设速度将会提高。“以华润的开发模式为例，在进入商业地产领域之后，华润打造了一套适合自身企业发展的模式。这被业内看做是一场‘有组织、有预谋’的战斗。”赵岩表示。
据赵岩分析，根据企业自身的特点找准了定位，拿地之后按照不同的策略投入建设经营，以后的开发速度就会很大。这是适应现代需求的成熟型商业地产的操作模式。
“迷你商业”该如何发展
北京四环内限制大型商业建设的新政，将禁止新设立营业面积在1万平方米以上的零售商业设施。那么1万平方米以下的小型商业又该如何发展呢？
“1万平方米以下符合政策要求、得到相关部门许可后仍可发展，不过国家政策已经趋严，在四环内发展零售商业物业难度将增加。需要走差异化竞争路线，实现小而精体验式消费，以此增加客流量。”韩长吉表示。
根据区域不同，按照相关区域的特性来发展，这是顾云昌提出的观点，他认为，“西侧城区以大学为主，可设计适合学生人群的商业模式；东侧城区以商务人士为主，则应设计一些高端的商业配套。”
而在上海已经有1万平方米以下的零售商业成功运营模式。陈仲伟介绍说：“除了注意不同项目之间的互补之外，上海已经出现了小型零售商业的成功范例。在绝佳路段由于商业面积小就适合开设品牌专卖店。”
“这几年的潮流是开发‘高大上’的商业购物中心。现在开发商已经意识到高端路线同质化严重，今后北京四环内可以根据人群和住宅的分布开发社区商业。”陈仲伟认为。
韩长吉也认同该观点，“社区商业主要满足和辐射周边一定范围内居民的日常购物需求，在政策尚未出台时社区商业已经存在，政策出台后，对其有一定利好，不过受制于社区商业自身规模的限制，仍然很难满足居民全方位的需求。社区商业需要定位准确，适当提高盈利水平。”（记者 曾静婕）
