从2008年伊始，苏州的商业地产市场一直成为房地产行业的“香饽饽”。据相关数据统计，2013年苏州商业地产供应和成交量均破万套，达到了历史高点。如2013年11月苏州市商业地产供应3000套，成交660套，12月供应1420套，成交3352套。商业地产的温度真的有点令人瞠目结舌。
随着2014年1月针对房地产商业“冰冻五条”的出台，关于商业地产的现状以及未来的发展也引起了行内外人士的思考与关注。
6月27日，苏州市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告(2014年经营性用地第2号) 中，只有两宗纯商服用地，其中一宗地块面积达到31万多平方米的商服用地承载了很大的关注度。
生态环境羡煞旁人，周边配套略显“寒碜”
此地块生态环境羡煞旁人。该宗商服用地位于工业园区阳澄环路东、通溪路北，两地块紧密相连，在阳澄湖边安然“落户”。放眼望去是一望无际平整的草坪，此地块附近属于旅游风景区，所以环境非常好。
与其令人惊喜的环境相比，其周边的相关配套情况却不免“寒碜”了些。
在实际探访中，我们前往该宗地乘坐的公交176线路，到达的站点是星华街游客中心首末站，而此公交站点与该宗地相距为1.5公里左右。在该宗地最近的地方有一处公交站点，目前在站牌上只有129一个线路，但记者在近30分钟的等待过程中发现并无公交车经过，交通不便也可能是导致此处人气不旺的原因之一。
在距离1.5公里的星华街游客中心首末站有一个购物村——奕欧来，该品牌的购物村以出售非当季奢侈品牌产品为主，占地面积为三万多平方米，于今年5月份已经开始营业。此购物村拥有100多家精品商店及餐饮店铺。在实际探访过程中记者发现，目前奕欧来只有十几家店铺正式营业，人气不是很旺，几乎没有消费者，只看到零散的一些工作人员。奥特莱斯店员告诉记者目前只有十几家开始营业，prada、gucci、tods等奢侈品一线品牌已经进驻。
苏州商业地产火热和风险双重凸显
2014年苏州将入市的商业项目高达82个，商业纯新盘37个，与住宅纯新盘量不分伯仲。对此情况，克而瑞苏州公司总经理郭鹏表示：“由于商业地产相较住宅项目来说会有比较大的施工周期，整体来说2014年的商办市场是个风险期。”
在苏州相城区中心地段，一座号称世界上最高的瀑布大楼——苏州东方瀑布大楼已经烂尾近10年，造成的结果是200多名小业主拿不到房权证。而如苏州名人广场、苏州世界绸等商业地产均因资金链的断缺，呈现最终的烂尾结果。
苏州商业联合会的调查报告称，2013年苏州商业项目滞销问题相对明显，苏州部分区域的人均商业面价已超过3平方，甚至达到4平方米，运高于西方发到国家，处于总量过剩的状态。而苏州联合会权威人士指出，目前苏州中心城区已建成的购物中心超过40家，在建购物中心超过30家，总量已超过南京。
据新华网统计，2013年全年苏州(不含吴江)共推地129宗，其中纯住宅用地36宗，26宗、商服用地67宗、商住混合用地，其中商服用地占比超过一半。
面对火热和风险不断凸显的商业地产市场，苏州市政府1月27日出台了专门针对商业地产的调控政策，这份名为《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》的文件规定，对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前需划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，三年内不得销售、抵押和转让。
阳澄湖板块需要商业地产，美好前景与问题并存
此宗地周边除了奕欧来这一个高档消费定位的商业用地外，在写字楼和住宅包围的环境下，此板块的确需要一个符合市场需求的商业用地。
除此之外，此商服用地拥有独特的生态环境。坐落在阳澄湖周边，与青剑湖相距不远，双湖景观不容小觑。如果合理发展起来必能带动这一片区域商业的发展，当然对于当地的旅游经济发展也有很大的作用。
但是在看到美好前景下，也必须正视一些问题。如这样一个面积达到31万平方米的商服用地，在圈入之际似乎就预示着一个新的商业圈的形成，而对此它的定位该如何？它是像金鸡湖商圈一样定位于高档消费，还是如印象城定位为中档消费，还是像狮山、石路商业圈定位中高档消费，再或者像观前街商圈一样全部包含？这似乎是开发商以及当地政府需要首先明确的问题。
其次，在苏州目前商业地产过剩的情况下，如何能够打造“不被冷落”的商业用地，如何和周边的奕欧来形成良性的竞争，如何充分聚集周边的居住人群形成一定范围和规模的消费群体，如何将潜在消费群体成为其一个独特消费群的固定领域，这些都是必须考虑的问题。
园区青阳双湖板块曾被一致公认为“园区北部最具投资价值的城市核心居住区和高尚社区密集带”。所以，我们可以试想如果此宗地能够配套到位、定位准确、建设合理，对于在周边生活工作的、来此地旅游观光的人群而言，必将能受到大家的宠爱。
不过也有业内人士称，离园区较近的青剑湖板块商业一直处于“没有人气”的状态，招商也十分困难。周边大批高端别墅项目如阿卡迪亚、雍景湾、中信森林湖、天著等销售状况都不是特别理想，对商业地产的运营很不利。再加上两处商业中心相隔如此之近，所以避免恶性竞争、定位好商业消费人群的层次以及项目级别才是商业运营的关键。（记者 彭忆菁 实习记者 张慧）
（原标题：商业地产拼杀角逐 阳澄湖板块前景两重天）
