记者：柏利城的优势和特色体现在哪些方面？
房金亮：我们团队所有核心成员都是从购物中心的一线管理人员开始做起，跟市面上规模不大的商管公司比起来，在输出项目管理的时候能够提供更加全面的服务。
商业管理公司一般可以分为三类：第一类是纯招商公司，只负责招商，后期的招商配套和营销都不管；第二类是商管公司，有一些商管职能，可以配合招商做一些工程、团队、营销、推广方面的职能；第三类是资产管理公司，基本上覆盖了前面所说的职能。
第三类公司是目前中国商业地产领域比较欠缺的，哪怕是开发商的专业商管公司也非常欠缺这种能力。
我们的团队跟外面公司不一样，很多成员之前就经历过怎样把经营不好的购物中心扭转过来，所以相较于传统商管公司会比较有优势。
我们的服务职能相当于开发商下属的全职能资产管理公司，以前开发商对商管公司的要求比较低，只要招满租就行，后来发现商管公司对投资回报率不负责也不行，所以对第三方公司的要求也在提高。
记者：华东区域三四线城市机会比较多，这会不会是未来柏利城的发展方向？
房金亮：每个公司都有不同的发展方向，因为一二线城市新的项目资源越来越少，好的位置越来越少。唯一有需求、有空地又有市场的就只剩下三四线城市了，这肯定是很大的空间。对于像我们这种公司来说，机会会比较广。
一二线城市已经开业但经营效果不好的项目，可以通过我们专业的调整扭转局面，实现盈利。对于三四线城市的空白市场，可以从新项目角度切入，把项目开出来。
记者：去年以来，很多开发商都开始资产证券化的动作，对这种金融尝试怎么看？
房金亮：这是一条必经的道路，我们今年跟基金公司和信托公司形成合作就是因为这个原因。
因为一个购物中心最大的价值并不在于经营好后租金能够带来多少收益，而是退出的时候回报是多少，这才是一个购物中心真正能给业主带来最大的红利。
一个购物中心十几万平方米，交易价格估计有三四十亿，甚至五六十亿，很难从单体交易来完成，所以需要通过证券化方式给企业提供很好的退出渠道，得到更好的融资，把融到的钱用于开发更多更好的项目。
记者：商业运营方面，您怎么理解体验元素对购物中心的意义？如何解决成本上升的矛盾？
房金亮：这是个很矛盾的事情，现在国内购物中心同质化现象很严重，很多业态组合都一样，所以适当引入体验性元素是有必要的，可以突出项目的特性。
不过，比例和投资要控制，要精细地测算和考虑，要不然就会入不敷出，没法长期坚持下来。
记者：现在商业地产有一个退热的过程，在这方面投入比较多的房企应该怎么面对这个趋势？
房金亮：这是一个自然的现象，按照现在的统计，到2017年左右中国开业的购物中心大大小小加起来会达到7000家。
这个数字听起来感觉很大，但是跟一些发达国家相比，尤其是跟美国相比，并不见得。美国有一万多家购物中心，如果要说供应过剩，美国的情况肯定比我们更严重。
为什么这个现象会出现在中国呢？最主要是产品没有做到因地制宜，都是照抄，千篇一律，位置也相对集中，没有自己的思路去做符合当地需求的购物中心产品。有一些开发商做商业不一定有很强的实力，这也造成了空置率很高、库存量很大等问题。
未来能够生存下来的项目，都是由专业商业地产开发商或者是专业公司操盘的。未来对专业度的要求会很高，经营不好的项目要么被基金公司并购，要么被其他商业地产开发公司收购。
对一些开发商来说，如果没有租金收入且空置率很高，还不如卖掉。未来7000家购物中心有20%左右会由专业开发商操作，其余80%都是一些非专业公司。对我们这样的公司来说，就是很大的空间。（观点地产 张常旺）
