初夏，深圳南山区南海大道。在5月下旬封顶节点，深圳来福士筹备了一场隆重的封顶暨周年庆典仪式，凯德集团总裁兼首席执行官林明彦、凯德集团中国区首席执行官罗臻毓出席。
在商业地产领域，凯德是中国国内开发商学习频率最高的企业之一。它长于房地产基金管理，通过资产证券化摆脱投资物业长期持有的沉淀压力，信心满满地涉足中国市场。其中“来福士”综合体被视为其开疆拓土的旗舰品牌，目前中国共有八座，每一座都必须保证成功率。
跨越大半个中国来到深圳，林明彦、罗臻毓两人坐在了观点地产新媒体等数家媒体面前，聊起宏观经济形势，“来福士”的发展规划，以及房地产市场兴起的资产证券化热。
他们自称谨慎的乐观者，为中国作为世界第二大经济体的长期发展格局感到乐观。尽管短期内中国的投资回报率面临下降压力，但凯德背后的基金投资者们仍长期看好。在这种情况下，供给侧结构性改革实际上更符合企业本身的发展。
他们用“发展商朋友”形容中国市场的同行，认为同一区域有几个综合体能提振商业氛围。不过他们也直言，中国的开发商暂时仍主要集中于债券层面的证券化，这种融资手段并非长期安排。未来若境内政策条件允许，未来凯德也计划在此筹备融资平台，发行上市房地产信托基金。
持有物业需证券化
“中国国内的商业地产可能面临着需要更专业化的经营管理，主要是竞争更加激烈所导致的。”被问及对中国的商业地产看法时，罗臻毓现场发表了他的看法。
他表示，商业地产供应量增加，以及电商带来的冲击，会倒逼开发商在竞争格局下进行经营理念的创新，包括打通线上线下等。包括凯德目前也制定“互联网战略”，推出凯德购物星2.0等产品。
同时从长远来看，物业大量散售带来的风险是巨大的，因为不符合商业提高经营水准资金需求的支撑，由此带来的商业地产风险比住宅更高，在未来也不可持续。
长期持有物业则引发老生常谈的问题，商业地产具备投资大、回报周期长等特点，对资金高度依赖。罗臻毓坦承，长期持有意味着整体成本过高，诸如深圳来福士的投资也在70亿以上，靠租金回报收回成本需要耗时15-20年。
而开发商若要大举拓展规模，就必须减少资金沉淀，保障充裕的现金流，在这个语境下轻资产也成为过去数年来开发商的探索路径。
林明彦以凯德为例介绍称，凯德在新加坡拥有多支房地产信托基金，将旗下回报稳定的项目进行资产打包，回笼的资金则用于投入新的发展项目，以此实现规模效应。
具体而言，观点地产新媒体了解，“凯德模式”通过“投资管理+房地产金融平台+招商运营”，将项目打包装入私募基金或信托基金（REITs）。待项目运营稳定并实现资产增值，凯德以REITs的方式退出，获得基础管理费及额外收入等收益的同时，实现循环投资。
2015年，凯德集团营业利润约合人民币38.3亿，同比增长16.8%；税后净利约合49.8亿，这其中，营业利润占比高达77%。该公司称，在过去四年间，营业利润稳步提升且每年都占到全年净利2/3以上。
截止目前，凯德旗下共管理5支房地产信托（REITs）和15支私募基金，管理资产总值逾3000亿。其中注资中国业务的房地产投资信托有2支，资产总值297亿。
盼在华拥有融资平台
“凯德们”的成功，让中国开发商开始陆续探索解决资金压力的轻资产运作模式，并降低商业地产风险。
这方面典型的案例是，2015年万科与鹏华基金合作推行前海万科REITs，华侨城成立“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”，以及近期世茂、保利也尝试非住宅业务资产证券化。
对此林明彦直言，目前中国上市企业的尝试主要集中于债券方向的证券化，国内基金的投资倾向短期，债券到期后向债券投资者偿还金额，无法完全满足周期较长的商业地产需求。“证券化做长期安排，还是要和长期投资者合作。”
实际上，尽管万科等开发商在商业地产资产证券化方面做了探索，由于中国没有标准的REITs可以推行，高品质且定价合理的基础资产相对稀缺，风险利率较高，税收的优惠和税制的设计上吸引力不足等因素，都是客观存在的障碍。
不过，林明彦仍表达了在中国境内拥有融资平台的渴望。他表示，凯德要在中国继续发展，长期而言最合适的方式是在此有上市的融资平台。
据了解，截止2015年，凯德在中国的资产增至人民币1026亿，占集团总资产47%。以来福士为例，目前北京、上海、深圳等八座来福士价值逾620亿。中国作为凯德最重要的战略市场之一，寻求最合理的证券化渠道也被提上日程。
“凯德可能在中国境内上市一支房地产信托基金，现在暂时还不能考虑，因为现在条件不允许。公司会在条件允许的情况下考虑这个方案。”
根据林明彦的观点，中国作为世界第二大经济体，GDP增速6%-7%较欧美一些国家为高。目前中国宏观经济增速放缓，需要谨慎乐观。而供给侧结构性改革方向的制定，将倒逼开发商反思是否供应了优质的产品，从而提高经营水平。
因此他的结论是，未来无论是从资金的需求看，还是投资的需求看，中国的商业市场仍有相当不错的前景。
基于长期看好，罗臻毓还透露，目前凯德在广州、深圳都有拿地的计划，计划通过不同渠道获取合适的收购机会。
以下是凯德集团总裁兼首席执行官林明彦、凯德集团中国区首席执行官罗臻毓接受采访的文字实录：
现场提问：中国不同城市间出现房地产市场分化，对于开发商有怎样的影响？现在中国大力推行供给侧结构性改革，站在开发商的角度看这有什么利弊？
林明彦：中国市场很大，不能完全当作一个整体来看待，所以分化是必然的。有些城市的供给和需求关系平衡，市场的表现可能为上扬。有些城市供给多于需求，这种情况下，市场一般会开始往下走。
供给侧结构性改革方向的制定，其实对房地产乃至对整个中国经济的发展，我觉得也是必要的。为什么这样讲？我们现在看需求，以前可能更多的是关注大量供应，政策支持以及需求提高。现在也要关心到供给本身是否能提供优质的产品，或者更满足客户需求的产品。
在这种情况下，供给侧结构性改革实际上更符合企业本身的发展，因为企业发展到一定程度需要提高产品质量、产品功能，更好地符合市场需求。
现场提问：说到城市分化，凯德来福士广场除了广州外，目前在其它一线城市均有布局，这种布局出于什么考量？怎么看待广州市场？
罗臻毓：“来福士”综合体品牌重点在一线城市以及主要二线城市打造。在华现有的八个来福士，两个在上海，一个在北京、一个在深圳，其它包括杭州、宁波、成都和重庆。广州的确是例外，其实凯德也在寻找适合的地段来做来福士。从数据来看，广州是适合做来福士的。
现场提问：未来3-5年，凯德在中国的规划是怎样的？
罗臻毓：凯德专注于“五大城市群”，包括以北京、天津为主华北城市群，以上海、苏州、宁波、杭州为主的华东城市群，以深圳、广州为主的华南城市群，西南以成都、重庆为主，中部则以武汉为主。公司资产超过90%是在一线和主要二线城市，往前走，还是这样的战略布局。
当然，凯德也倡导“一个凯德、综合体开发”的策略，可以更好地利用核心力量。公司既能盖办公楼、商场、住宅，也做服务公寓，而且不只是建造，也运营这些项目。如果做综合体项目，更能带出核心竞争力，在市场上更能占一席之地。
现场提问：深圳市场去年供不应求，对于它以后发展的前景怎么看？接下来凯德在深圳市场有没有继续拿地或收购的计划？
罗臻毓：肯定有的。深圳也就是凯德“五大城市群”的主要城市之一，在华南主要就是深圳和广州。公司一直以来都是看好深圳的，近期也看到深圳因为房价上升有点快，所以政府也出台了一些政策。
深圳也是全国排名靠前的创新城市，发展到现在，转型聚集很多科技型企业，凯德看好整个城市的发展。具体到南山区域，有很多创新科技企业驻扎，这些企业是带动整个深圳特别是南山区经济发展的主要因素。另外，南山区有很多大学，深圳11所大学有8座在这里，每年都有很多毕业生留在深圳。从房地产的角度来讲，这批人对住宅、商场、办公楼肯定有需求。
有没有计划增加项目？答案是有的，凯德会通过不同渠道拿比较好的项目。公司在深圳的几大区域在寻找机会，包括龙岗、大鹏都有关注。不只是商业项目，住宅或者综合体也在考量之中。但在一个区域里，公司还是要看比较好的地段，不能贸然地选择。
现场提问：目前有哪些项目在谈，可否透露一下？
罗臻毓：我一透露了，明天就没得谈了。在适当的时候公司肯定会让你们知道的。
现场提问：在深圳，包括万象天地等项目也属于城市级别的综合体，和凯德来福士也同处于南山区，市场竞争不可避免。您怎么看待这个问题？
罗臻毓：一个人有时也太孤独。南山区已经发展成深圳人比较向往的居住地，从区域整体商业的布局来讲，有几个综合体带动发展，更能够使这里成为商业和消费的中心。
南山区的市场需求是可以容纳几个综合体同时存在的，这里周边3公里就有百万人口的居住规模。当然，也希望深圳的朋友会从罗湖、福田搭便利的地铁过来购物，这里的商圈达到一定规模，更能吸引其它区域的消费者。
