现场提问：包括保利、万达、万科等国内大型房企陆续涉足商业地产，和它们的产品相比，凯德来福士的核心竞争力在哪里？
罗臻毓：企业各有不同的管理理念和定位。来福士定位是中高端商场和甲级办公楼，可能配套雅诗阁服务公寓，有些项目还有酒店。可能凯德的竞争力和运作模式跟其它发展商是有分别的，比如深圳万象城，它定位以奢侈品牌为主，深圳来福士广场则引进一批首次进驻的品牌，体现了一定的差异化。
做综合还是要看不同功能、业态怎么有机连接，提供更好的整体体验，在这里办公、居住、消费，能给人一种不同的感觉。
林明彦：我补充一下，凯德在亚太地区有100多个商场，本身形成了一定的规模效应。规模效应引起什么变化？凯德有了丰富的管理经验、多元的商业组合和定位，有专业的团队跨国际、跨地域了解整体市场，当然也要和当地情况吻合，这样才能有更好、更准确的定位。
所以凯德从和资金伙伴合作，到项目的选址、开发、建设，到最后的布局、定位甚至管理，这是一条线的。如果说要把每个环节都做好，这需要有一定的规模效应以及协同效应，要能够吸引好的人才。这些就是凯德的核心竞争力。
现在市场上有些开发商，他们说这个地方很好，要做商场，这是非常孤立的做法。一个商场的运作，和一百多个商场的运作是不一样的。
现场提问：国内的同行学习的还有凯德的轻资产模式，公司在深圳来福士广场也会采用这种模式运作？
林明彦：凯德每个项目，或者说中国区和其它地区都会借助基金通道。比如在新加坡公司有相当多上市的房地产信托基金，前期把回报稳定的项目注入到上市的房地产信托资金，待资金回笼再投入到新项目，这样可以做大规模，也能够把规模效应体现出来。
现场提问：世茂、华侨城、万科等国内上市企业已经开始探索资产证券化，包括酒店资产证券化、还有尾款证券化、门票收入证券化及类REITs等，怎么评价这股轻资产潮流？您认为中国是否具备发行证券化的条件？
林明彦：任何一个物业，如果你要把它当成投资性物业，它将占用相当大的资金量。很多企业觉得在资产负债表里承担投资性物业的支出，是做不到的，也不能把规模做起来。所以，企业需要有其它的合作伙伴。
证券化可以做。目前中国上市企业的尝试主要集中在债券的证券化，这个渠道可以融资，但缺点是融资有个固定期限，在期限内把资金偿还给债券投资者。这是一种短中期的安排，而并非长期的安排。证券化长期安排，还是要和主要的股权投资者合作。
凯德在新加坡上市，已经取得良好的效果，它成为了企业的资金平台。包括养老基金等投资者，都是在寻求稳定的投资回报，它们觉得凯德提供的回报符合预期。从市场的角度看，这种模式促进了行业的发展。
从资本市场的角度考虑，如果条件允许，凯德可以考虑在中国境内发行上市信托基金。这个想法我们一直在观察。
现场提问：那您如何看待目前中国的商业地产的发展情况？
罗臻毓：中国国内的商业地产可能面临着需要更专业化的经营管理，主要是竞争更加激烈所导致的。在供应量上升时，懂得怎么在大量发展商朋友竞争情况下经营管理，这可能会倒逼经营理念等方面的创新，这是第一点。
第二，在中国国内可能也会受到其它因素，例如电商的冲击，商业地产的运作需要更上一层楼，线上线下的打通更能适应目前的操作。
第三，国内发展到商业地产的另外一个阶段，可以看到有发展商把项目切割成小产权进行散卖，从市场、政府、发展商的角度讲，这其实不是长远的做法。为什么呢？一个商场、一个办公楼，如果把它分割来卖，经营几年后这个商场和办公楼的价值一定会远比长期持有的商场或者办公楼低，因为一些业态搞的比较零乱，而且没有明确的定位。
种种冲击下，发展商如果要长期持有商业地产，整体成本不会像看起来那么低。像投资一个类似深圳来福士的综合体，至少也需要70亿甚至更多。要长期持有，证券化或者长期的资金安排是必须的，否则依靠租金回报可能需要15-20年才有办法收回成本，这将使发展商无法大规模发展。
希望中国国内金融政策继续开放，一些房地产金融产品在这里能操作，这样可能使商业地产发展上到另外一个台阶。
现场提问：现在很多上市房企通过从港股融资，以及在中国境内发债，获得了成本相对低的资金发展商业项目。凯德作为新加坡企业，有没有可能考虑在中国境内资本市场寻求融资渠道，比如IPO或借壳？
林明彦：这是罗总的主要工作。凯德在中国国内要继续发展，肯定需要一个良好的融资平台。目前凯德在运作上有很多不同的资金合作伙伴，还可以继续在中国国内开发，但是从长远的角度，最合适的方式就是在这里有一个上市的融资平台。在条件允许的情况之下，公司肯定会考虑的。
现场提问：这个想法现在落实到哪一步了？
林明彦：凯德可能会在中国境内上市一支房地产信托基金，现在暂时还不能考虑，因为现在条件不允许。公司会在条件允许的情况下考虑这个方案，什么时候条件会允许？这个问题最好是问证监会。
现场提问：有没有其它可能，比如和国内的基金公司合作？
罗臻毓：凯德也尝试和中国国内的基金公司合作私募基金，现在大量还是以国外投资者为主的基金管理平台。对于外资而言，目前中国国内从基金管理到做私募，还是有一定的限制，所以凯德还是在探讨不同的渠道进行操作。
林明彦：我补充一下，现在在中国国内，基金投资的年限一般比较短期，凯德的项目都是长期。
中国国内有些长期投资者，更关注的是中国以外的市场，即海外市场。凯德现在也会和它们接触，是不是有机会在海外市场一起投资？比如欧洲、美国或者是澳大利亚，甚至是在东南亚，凯德会考虑一起投资。目前有初步的接触，但暂时还没有更具体的方案或方向。
现场提问：凯德做信托基金需保持稳定收益率，而中国经济下行压力大，实体投资的回报率逐渐下降，这种情况会不会影响到公司的基金运营？
罗臻毓：整个世界经济都在放缓，从全球的角度看，中国是世界第二大经济体，6%-7%的增长率，比起美国、欧洲以及亚洲一些国家已经不算低了。
从全球投资回报的角度，尽管短期内中国的货币汇率或者投资回报可能下降，但是凯德接触到的长线投资者，还是看好中国的中长期发展。
林明彦：我补充一下，市场对中国未来的预期可能不像以前乐观，它还是会增长，但是增长的幅度没有以前高。过去中国GDP的增长是10%-11%，今年的GDP增长6%-7%，还是有增长。
增速放缓意味着要谨慎乐观。这种情况下，对物业本身的估值不能太过乐观。前阵子很多开发商在拿土地的价格越来越贵了，这种情况的出现就是对未来预期非常乐观，我希望市场更理性的看待这种机会。
现场提问：您之前多次提出“一个凯德”，从2015年的业绩看，公司的整合似乎取得了一定效果。能否透露目前的整合进度以及不同部门之间的开展情况？
林明彦：凯德作为一家跨国企业是有很大的优势的，本身在很多不同的区域和国家，有很好的业务正在进行。所以在这种情况下，把资源整合起来，就能够更好发挥整个集团的优势。比如建深圳来福士，有多种不同的业态，而且每个业态不只是借助本身项目的力量，它可以借助整个网络的力量来发挥业态的优势。
为什么凯德要做这样的资源整合？主要在这里，公司能够发挥出整个集团的优势。资源集中之后，可以建立一些平台。比如现在的服务公寓雅诗阁，现在建立的雅诗阁平台是希望把整个公寓业态规模化、全球化。
现场提问：凯德在中国有一个重要的战略叫“互联网战略”，在上海有这方面的尝试，公司在互联网产业方面目前的进展以及成果是什么？在深圳会不会有这方面的操作？
林明彦：这是凯德集团一个重要的方向，一定要能够借助新兴科技的发展来更好发挥物业本身的优势，具体要怎么做？凯德会有些试点进行探索，深圳来福士也会是试点之一，因为它2017年开业。
罗臻毓：科技的发展促使凯德的客户群也更加智慧，因为每个人都有智能手机。从做房地产的角度来讲，要更加了解客户，凯德也有几方面尝试：一是让楼更加的智慧，融入一些科技，让楼宇跟客户有更多的互动。二是打通线上线下，通过科技去了解客户，和进驻的商家一起为客户打造更完善的购物体验。
凯德也希望通过“互联网+”策略，减少客户到商场、到楼宇的阻力，例如更便利地预定停车位或寻找停车位，或者提供更好、更需要的优惠，这样更能吸引消费者。（观点地产 钟凯）
