随着中国经济的发展，居民收入水平提高，进一步改善住房条件已经列入很多市民的日程，但由于房价过高，以及交易费用等原因，很多改善型需求并不能得到满足。预计2009年国家将进一步出台鼓励改善型购房的政策，降低交易成本，不仅通过市场，同时也通过保障性住房，满足改善型购房的需求，改善型购房将成为市场生力军。
趋势四：退房断供成隐患，土地财政模式现危机
由于市场逐渐转向供过于求，按照经济规律，价格就需要做向下的调整。这也正是一些理性开发商的选择，全国新建商品住宅价格环比自8月连续下降，正是这种理性行为的表现。但房价的调整，涉及到方方面面的利益，部分开发商的降价促销由于引发了与老客户的矛盾而困难重重，进而引发了一些购房者的断供、退房等问题。
不断上演的退房风波使开发商面临两难处境，保持目前的房价，销售面临窘境；按照市场来调整价格，老客户退房更是难以承受。退房风波关系到社会治安问题，地方政府既要维护社会稳定，也要维护正常市场秩序。但简单地维持房价不跌或增长并不是最好的办法。另外，部分购房者选择断供，使金融机构面临坏账风险，所以银行要高度关注房价深度下滑带来的信贷风险和适时多频次评估判断房价的变动方向。
房地产危机不仅仅影响购房者、开发商和金融机构，更直接危及地方财政模式。
国土资源部全国城市地价动态监测系统的数据显示，2008年上半年全国土地有接近50%都是以底价成交收场，更有10%左右的土地遭遇流标流拍。还有一些房地产公司则通过股权转让等方式变相退地。中国指数研究院土地价格指数系统对60个大中城市招拍挂土地市场长期进行监测的结果表明，截至2008年10月底，全国60个大中城市住宅用地流标流拍约1300宗，土地面积约6000万平方米，其规划面积超过1亿平方米，相当于2007年总供应量的1/5左右。与此同时，各大城市频频出现了退地潮的现象。据不完全统计，2008年大宗地块退地数近20宗，而地方政府损失地价款在140亿元以上。
土地出让收入在地方政府财政中占据重要的地位，部分城市的“土地财政”收入甚至占财政总收入的一半以上，随着流拍和退地比例的大幅增加，一些地方政府财政收入急剧缩水。房地产市场的回落或者增速放缓。从目前来看，影响最大的仍然是地方政府，如果房地产市场出现大幅度的波动，无论是土地出让收入，还是开发的各个阶段税费收入，都将大幅下滑，部分依靠“土地财政”的地方政府将面临入不敷出的境地。各地政府也在积极探索地方政府债券的发行，以避免土地财政的渴望。
但从中央政府角度来看，房地产行业的危机依然在掌控之中。
房屋和土地的使用权，是国家进行经济调控时有效的储备手段和攻防手段，前一阶段进行的农村土地流转改革，实际上是挟着从紧的宏观调控风暴而来，全流通的基础并不稳固，农村土地制度也并未进行大幅度的改革。作为经济调控的重要手段，至少在2009年乃至更长一段时间里，农村土地也不太可能对城市化土地价格造成太大的冲击和影响。
事实上，2008年第三季度房地产市场的快速下行趋势已经引起了国家以及地方政府的高度重视。国家调控政策从2008年上半年的“抑制过热”转为下半年的“维稳”，中央和地方采取了降低税费、利息和购房首付、购房财政补贴等积极的财税政策稳定市场：央行连续5次降息、财政部下调居民首次购房契税至1%……地方上，上海、沈阳、长沙、福州等城市降低了交易税费；西安、南京、宿迁、杭州等城市则实行了购房的财政补贴。加之部分开发商对销售价格进行合理的调整，这些努力都有助于刺激市场的交易量，对稳定市场具有积极作用。
从中国指数研究院监测的最新数据看，2008年11月中国主要城市商品住宅成交面积（该指标超前于统计局的商品房销售面积指标）与10月这个传统销售旺季相比出现了大幅上涨，如北京上涨了52.35%,上海40.43%，深圳74.86%，杭州30.48%,南京59.15%，而11月1日正是财政部规定下调购房契税的时间节点，可见，下调交易税费对于成交量确实起到不可忽视的作用。
但必须认识到目前房地产市场的调整，有国际国内经济大环境的影响，同时也要看到，中国房地产市场经过了近10年的快速发展,本身也有调整的需要，特别是房地产行业要健康发展，必须挤出体内过多的泡沫。从这个周期来看，楼市已经处于冬季，但中国房地产市场内在需求的旺盛，以及经过政府及时准确的政策和各方面的努力，完全可以使房地产市场不出现大起大落，可以说虽然到了冬季，但“这个冬天不太冷”。国家的政策有保有压，保护有利于房地产市场健康发展的因素，打压不利因素，所以也可以说这个冬天是杀灭细菌酝酿生机的冬天，而不是毁灭性灾难性的冬天。
长三角样本
2008年以来，由于市场观望气氛浓郁，以上海、南京、杭州等为代表的长三角房地产市场呈现商品房交易量大幅萎缩的局面，同时房地产新开工面积、在建面积和竣工面积也都呈现萎缩状态，从而导致商品房市场供应增长乏力。楼市持续低迷迫使开发商拿地更为谨慎，导致大部分土地都以底价成交，部分土地流标。而长三角作为中国经济最发达区域之一，市场有一定刚性需求，加之投资性购房亦对房价起到推波助澜作用，使得房价普遍高企，价格敏感，但底部扎实。2009年楼市的可能走势将表现为调整幅度极大，年内见底，成交量回升，刚性需求明显。创新型商品房将大行其道，商品房与经济适用房二元体系开始形成。
2009年上海房地产市场仍将保持较长时间的低迷,不排除价格体系的深度调整,保障性住房的大量入市将有助于二元住房体系的形成,且为下一轮楼市的发展奠定长期基本面。
上海：持续低迷中应对多重挑战
2008年，中国经济存在的结构问题与席卷全球的金融危机先后爆发，上海作为外向型和投资拉动型经济地区受创明显，2008年上半年一度出现GDP增长16年来首次低于全国平均水平的情况。
