2007年的供给增长让2008年的房地产开复工总量暴增，24.8亿平方米的在施工面积，正常规律，竣工面积应在7~8亿平方米，但实际的施工量下降，证明大量的工程并未按正常的施工进度建设，而是处于停顿或延后之中。同时，2007年全年销售商品房7.7亿平方米，2008年不超过6亿平方米，相差约20%。必然出现大量空置并占用大量资金，让继续投资的能力下降，在没有市场或信贷资金的支持下，资金链开始断裂，并出现烂尾工程。
从具体数据来看，2008年1～11月房地产企业销售额低于投资额7285亿元，预计12月销售额仍然会大幅低于投资额。而其他年份一般当年就可用销售收回投资。
销售额大大低于投资额，2009年房地产企业的资金将更加紧张，而且大部分房地产重点企业对于目前的国内国际形势都有较深入的了解，虽然对房地产市场长期看好，但同时也认识到短期内房地产市场发展并不乐观，必然下调开发投资计划。如万科就在2008年第三季度报告中明确指出，公司在半年度报告已经调低了全年的开竣工计划的基础上，“决定进一步下调2008年的开工计划，开工面积再调减约110万平方米，到570万平方米左右，以更好地匹配市场的销售节奏。”预计2009年房地产开发投资增幅将进一步下降，但不会出现负增长。
资金重压之下，企业融资路径将各显神通。其中，企业债市场将成为重要支撑。
2008年12月13日，国务院办公厅发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》。要求“扩大债券发行规模，积极发展企业债、公司债、短期融资券和中期票据等债务融资工具。”2008年一些大型房地产企业为避免资金链断裂，已经通过各种方式大幅提高持有资金量，如万科、金地发行公司债、金融街完成2007年度公开增发等，通过股市发行公司债等方式融资已经成为开发企业的一个重要资金来源。
2009年，国家将加强企业债发行的力度，企业债和公司债利息一般高于银行存款利息，而安全性又较高，对于房地产投资者也是一个低风险投资选择，必然受到市场的热捧。而对于资金密集型的房地产行业来说，应该更好的利用这个机会，通过发行企业债获得充足的资金。但对于部分中小房地产企业来说，不具备股市融资的资格和能力，金融机构为避险又加强对这些企业的贷款管理，2009年资金将相当吃紧。
这是房地产行业进一步整合的一年，大鱼吃小鱼的残酷局面将不可避免。
趋势三：自住型购房强劲增长
在中国人的财富观中，房产和土地是位居第一的。五千年的文明，铸就了中华民族自己的财富观念。虽然世界在变，但这些变化也很难在短期内改变中国人的财富观。同时，中国城市相对集中，人均土地资源短缺是基本国情。现代化进程较快的地区，房价上涨的压力会更大。
这是中国楼市具备刚性需求的历史心理基础。
2007年9月，国家及时准确地预见到房地产市场的风险，央行出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，“第二套房”贷款受到严格管理，这在一定程度上避免了类似美国“次贷危机”在中国爆发。政策发布以来，市场投机得到很大的抑制，部分投资型、改善型购房行为同时也受到影响，而首次自住型购房行为受到鼓励，市场自住型购房比例大幅提高。
即使在寒风四起的2009年，国家各项救市措施次第出台，对首套房、自住房的购房者优惠备至，却依然没有放开鼓励投资型购房的口子。
在此政策导向的影响下，2009年自住型购房将呈现强势增长，并必然成为拉动中国楼市前行的主要力量。
中国指数研究院的一项年度抽样调查结果表明：2008年中国部分大中城市自住型购房比例平均达到81.3%，而2006年、2007年该比例分别为75.0%和70.1%，以此估算,2006年、2007年和2008年1～11月住宅日均销售套数中投资投机型购房分别为0.29万套、0.45万套和0.25万套,可见2007年投资投机型需求过大，甚至形成了某种程度的房地产泡沫，支撑了整体销售量的大幅增长，2008年投资投机型购房套数比2007年下降超过四成；而2006年、2007年和2008年日均销售套数中自住型购房分别为0.88万套、1.05万套和1.07万套,可见2008年自住型购房需求仍在强劲增长。
2008年房地产市场供给和需求结构都出现较大变化：供给方面，保障性住房在整个房地产开发中的比例有所增加，对房地产市场产生一定的影响不容小视；如北京市近3个月住宅成交中，保障性住房占50%左右，保障性住房价格一般低于市场价格，对整体均价有拉低的作用，同时保障性住房比例的增长，使购房者增强了持币观望的信心。所以说，保障性住房比例的增长有利有弊。由于目前并没有形成很好的梯级消费市场，对保障性住房的购买者也很难有准确的身份验证，购买保障性住房和购买商品房的消费者重叠很大，很多保障性住房甚至用于投资和投机。保障性住房比例的增长，对于商品房交易量、均价有一定程度的不利影响。如何在保障民生的同时，避免保障性住房对市场造成大的冲击，是各级政府应该重点关注的问题。
由于一些地区房价出现下跌，幅度超过10%，这样使得一些限价房的价格超过了周边楼盘，失去了价格上的优势，陷入尴尬。在某种意义上讲，限价房对于市场的作用更多的表现在抑制房价上。而当房价转涨为跌，限价房有可能被迫进行修正。
2008年10月27日，央行将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。同时央行从9月开始，连续5次下调存贷款利率。中国指数研究院的调查表明：自住型需求购房者70%以上是需要贷款。而这些措施从降低首付和月供，有力的支持了自住型需求。加之2009年房价调整到合理的区间，必然会使自住型购房更加强劲增长。
2008年12月21日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》规定，“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”明确了国家鼓励改善型购房的导向。
