今年第三季度整体投资市场气氛回暖，香港房地产市场买卖活跃，其中以工业仓储设施最受追捧。非核心区写字楼市场出现增长动力，商铺市场受零售市道转弱影响，租赁活动减少。世邦魏理仕近日发布第三季度香港房地产市场研究报告，该报告分析了投资市场、写字楼、商铺及工业市场的最新动态。
据介绍，第三季度香港房地产投资市场买卖双方投资欲望攀升。2014年第三季度，香港商业地产市场的投资气氛显著回暖，总成交金额为190亿港元。
其中，最主要的房地产基金，在这个季度也出现了较为活跃的表现，直接吸引了本地及机构投资者和自用租户入市。各类型物业回报大致平稳，其中商铺回报率高尤其受追捧，而工业市场价格则继续上扬。
写字楼净楼面面积增加，整体净吸纳量轻微改善至正数。
但是租赁需求继续放缓。港岛核心区外围位置的空置率跌幅最为明显（按季下跌80个点），其中非超甲级商厦的出租率上升最大。港岛核心区外围位置的出租率推动租金按季上升1.8%，成为港岛区至今惟一录得租金正增长的地区。九龙租赁市场再次活跃，季度净吸纳量回复正数，当中以尖沙咀及东九龙领先。
内地证券及财务管理公司继续成为中环及港岛核心区外围位置的主要需求来源。此外，半零售及一些非主流租户亦在扩充。核心区的跨国企业继续以成本控制为主导，由于搬迁成本较高，租户多选择续租原有空间。
世邦魏理仕预料整体港岛区租金会维持平稳。世邦魏理仕办公楼服务部执行董事简儒德表示，“港岛区租金很大机会维持平稳。超甲级商厦由于出租率高，加上内地企业需求强劲，租金将看高一线。而其他非超甲级商厦则会面对租金下调的压力，因为市场上将有大量空间腾出。”
商铺市场方面，零售消费维持低水平。零售商对扩充计划持谨慎态度，业主叫价亦变得现实，并开始考虑分租空间。一线街需求仍然强劲，因为该位置对品牌具营销作用。然而，核心区二线街铺由于空置率上升，业主叫价更有弹性。由于多层旗舰店需独立支付庞大租金，承租压力更大。租户在租赁市场上将占上风。钟表及珠宝零售商，尤其一些本地连锁品牌，仍然为最活跃的一群。数据显示，第三季度内有22%新租赁来自相关行业。
世邦魏理仕商铺服务部执行董事连志豪预期第四季度零售市场将充满挑战，“市场气氛疲软，零售商与业主对租金期望的差距将会收窄。纵然一线街租金出现明显下跌的机会不大，但在空置率较高的街道，铺租则会有波动。四大核心商铺区，包括中环、铜锣湾、尖沙咀及旺角，中环将面对较严峻挑战，因为它并非由内地客消费支撑。然而，第四季尾是传统节日旺季，受消费带动，租务活动有望好转。我们预期本地零售商，如钟表及珠宝业，仍会考虑扩充。”
世邦魏理仕香港、澳门及台湾工业及物流服务部执行董事戴文认为，由于仓库供应紧拙，租户选择有限，“在贸易市场逐步增长的情况下，预期出入口行业将对香港仓库空间带来稳定租赁需求。近日零售业销售量增长出现放缓，对有关市场的影响不会太大，因为销售量下跌最为严重的是珠宝及钟表业，此类行业对仓库空间的需求有限。反之，中档时装及饮食业的销售情况维持强势，有助于抵消部分负面影响。”
世邦魏理仕香港投资物业部资深董事总经理余锦雄认为，“市场活动将放慢，投资者及业主都倾向观望，但由于市场空置率低、未来供应持续短缺，加上整体经济环境逐渐改善，市况将大致稳定。写字楼市场方面，由于非核心区相对传统商业区有更多选择且租金上升空间较大，投资者将对非核心区有更大兴趣。零售及旅游业市场表现不稳，较保守投资者将会避开有关市场，尤其是一些位于非核心区的物业。工业市场仍然面对供应不足的挑战，这将推动租户继续物色购入空间作自用。” 对于后市的预测，第四季度市场表现将好坏参半。（记者 曾静婕）
