在刚刚过去的100天里，著名房企万科从宣布和百度合作，到联袂途家、订交淘宝、相携腾讯，以及碰杯链家地产，几乎周周都有战略上的新动作。
显见，虽然万科董事会主席王石日前公开表示了仍没想清楚下一个十年万科具体做什么的危机感，但实际上一连串眼花缭乱的动作却都表明万科已在朝成为“城市配套服务商”的道路迈进。
而用万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆的话说，万科将开始“熊猫式生存”。
社区配套的“长阳模式”
作为万科转型城市配套服务商的典型代表作，北京房山长阳项目成为首个雏形初具的城市配套社区样本。
在长阳，万科不仅引进了北京四中房山校区、北京小学房山分校、北京市第四幼儿园房山分园、红黄蓝私立幼儿园——一个“15年全程教育体系”， 还在社区配套和服务方面进行着系列的创新，幸福驿站、第五食堂、第五学堂、四点半学校、万物仓，极大方便了业主的生活，也提升了万科物业的价值。
毛大庆引述王石之前参观北京四中长阳分校时说的话：“不是万科成就了长阳，而是长阳成就了万科。”可见，要在一个区域里把所有的资源都集中配备齐并不是一件容易的事情，需要政府的支持和配合。
所谓“长阳模式”是指万科在长阳半岛这个大型郊区楼盘里几乎把教育、医疗、养老、商场等资源都配备齐全。这是万科集团在去年提出做“城市配套服务商”后，相继推出社区商业、生活广场和城市综合体三条产品线的首个全产品系的试水项目。
据中国商报记者了解，长阳区域还具备预计将于明年年初开业的大型综合体半岛广场，以及已经运营近两年的幸福驿站、第五食堂、华润超市等万科基础设施。
毛大庆在接受中国商报记者采访时透露，目前还在筹备于长阳半岛配备养老地产、图书馆、儿童教育等服务。
在长阳社区商业运作小试成功后，万科对未来社区商业的定位也更加明晰。毛大庆表示，万科的商业布局和商业产品中有三大类型的产品全部是针对社区型的，或者区域中心，全部是为了提升周围老百姓的消费水平，为大多数人的需求服务。
而万科在长阳的综合体项目也成为万科率先进行互联网思维的试验场。目前，万科长阳半岛广场已引入V-in系统的大数据对消费人群进行分析。通过数据得到有价值的运营管理判断思路，帮助商家及时调整经营策略，提高消费者的黏性。
据统计，预计2014年中粮·万科半岛广场周围2到5公里，可统计入住人群约1.8万人，预计潜在人群可达10万人。
面对购物中心过剩的现实，经过商圈分析、竞争对手分析、项目优势分析，中粮、万科将半岛广场定位为区域型购物中心，整个购物中心从建筑设计到商业配置上，都做出了创新性的改变。诸如在楼层设计、巨型橱窗、“阳光岛”和透明顶层的设计，还有精致的花园屋顶、国内独有的跨层超大旱滑梯、京西南第一真冰场、房山惟一五星级电影院的配备上都强调体验和细节的创新。
“5年之后，长阳一定是北京发展最好的新城。”毛大庆说。
互联网思维的新工具
3个月前，万科总裁郁亮公开提出“斑马论”，称房地产已经度过黄金岁月，进入“白银时代”，而适应新的时代必须要找到新的工具。
互联网思维就是毛大庆为北京万科面对“白银时代”找到的新工具。
相对国内最大商业地产商万达联手腾讯、百度的才出炉，在6月，万科就与百度宣布正式确立了战略合作伙伴关系。双方在万科商用旗下的社区商业、生活广场、购物中心系列业态中，尝试引入百度的LBS技术服务（即基于位置的服务），以实现因人而异、因群而筹、因景制谋、因图定略的优质服务，打造集合“消费者、商户、运营商”的商业生态系统。
9月15日，万科宣布与百度在LBS定位方面的合作正式落地万科首个购物中心——金隅万科广场。
按北京万科的演示，通过云端大数据分析，针对不同消费者设定个性推送“菜单”，消费者可以通过移动终端搜索功能获取万科旗下购物中心内的商户信息、信誉评价、活动信息及优惠信息，事先进行购物规划。然后，通过利用地图功能，进行最佳交通路线规划及行车导航，将用户从线上带到线下，直接引导到购物中心内的店铺中进行消费。针对驾车、公共交通和步行到场的消费者，提供不同的导航服务。
万科商业运营管理团队根据V-in系统的大数据分析报告，为商户的经营方式、促销手段等提供有力的参考依据，这也是为商户提供的增值服务。同时，V-in系统的大数据分析结果也可助力万科商场运营管理团队做出科学和理性的经营分析和判断，例如，租户协调、推广策略等。万科不仅希望得到数据，更希望通过V-in系统的大数据分析，得到更有价值的运营管理判断思路；帮助商家及时调整经营策略，达到商家和购物中心的共赢；为消费者提供更加个性化的服务，提高消费者的黏性。
目前，万科的商用业务资源总量接近2000万平方米，已形成以北京金隅万科广场、深圳龙岗万科广场为代表的万科广场，以广东东莞松湖中心等为代表的万科生活中心，以上海2049、杭州良渚为代表的邻里家产品系列。此外，万科还拥有几百万平方米的写字楼、酒店、服务式公寓等商用资源。
基于城市配套服务商的发展定位，万科商用近年来不断丰富产品线，努力完善城市商业布局。据了解，2014年年底至2015处年初，东莞长安万科广场、佛山南海万科广场、沈阳浑河天地2期、北京中粮万科半岛广场等约8个商业项目计划开业。未来3年，北京、上海、深圳、武汉、宁波、重庆等近20个新项目也将陆续进入运营期。
与互联网平台的跨界合作将推进地产行业的科技化应用进程。放眼未来，大数据时代的物联网发展或将在万科城市配套服务商的平台上得到有力推动。万科曾表达的房地产行业的下半场，也许解读为“精细化、科技化、信息化、平台化、服务化”更为确凿。
毛大庆说，万科与百度等互联网企业合作，是传统行业进入行业分水岭后本能的自我更新和自我再生，以后一定会对产业变革产生重大影响。
经营性不动产新模式
转型商业地产，是万科转型的关键一役。在9月15日的中粮万科半岛广场招商大会上，毛大庆坦言，万科做商业才一年时间，尚未到总结模式的时候。
虽是如此，万科却已经有了学习和借鉴的目标。毛大庆首先提及了新鸿基的双轮驱动模式，即一个轮子做住宅，产生现金流；一个轮子做经营性物业，产生经营性收入。在这个系统中，经营性物业沉淀资金多少跟整个企业的负债率挂钩。住宅的轮子卖多少住宅产生多少现金流，取决于要做多少经营性物业；另一边经营性物业能做多少杠杆，取决于卖多少房子。
“这是个二元二次方程。算出来大约的结果是，经营性物业需要40%的杠杆和60%的自有资金。”
万科另一个学习的目标则是凯德集团。这家新加坡公司亦是双轮驱动，不过它的双轮是分开的，住宅和商业各做各的互不影响。“商业的轮子用20%的自有资金撬动80%的杠杆，企业靠费用生存，包括基金管理费、物业管理费等。”
综上两种模式，毛大庆总结称，万科一定会在两个模式中取长补短，但目前还在探索自己的道路，尚未到搞明白的时候。现在惟一非常明确的就是做轻资产。
据毛大庆透露，金隅万科广场在去年年底开业时就实现了轻资产，未来该项目会有一个更换logo的仪式，到时万科会跟合作方一起详细解释具体细节。至于8月底公布的与凯雷的合作，毛大庆介绍目前双方正针对有合作意向的项目进行商业调查。“具体的时间表很难讲，因为是第一次做，万科更希望稳健进行，因此并不是特别着急。”
介于国内商业地产的饱和以及购物中心的过剩现实，毛大庆用“经营性不动产”替换了“商业地产”的用词。这样的用意显而易见，万科将在旅游、养老、BOT等方面通通发力，而不是只转型开发商业性不动产。如此，万科在诸多领域的尝试就只变成了一件事——在经营性不动产范围内的事情，万科都愿意尝试。
显然，相比于商业地产，经营性不动产与万科的城市综合配套服务商口号更为契合。
毛大庆表示，为适应外部环境的变化，万科已经从单纯的开发商变身城市配套服务商，而这种生存方式类似动物界的活化石大熊猫式的生存——在进化的过程中始终没有被淘汰被消失，表面萌憨、内心敏感，具有很强的适应环境的能力。（首席记者 颜菊阳）
