为什么？
简单，除非你投资用的是期权、margin或保证金，以小博大，否则从资金效率上讲，很难比投资上升趋势中的地产更高。因为，路人皆知，炒房者都是尽可能少首付，最大化利用杠杠撬动一座动辄上百万元的房子。
算算账！
Annie，10万元炒股，假设股票在1个月的收益达10%；Becky，10万元炒房，同期地产市场也走牛，1个月房价涨了5%。
不计佣金等费用，1个月后，她们都不约而同选择了卖出，结果是：Annie共赚1万；而Becky的账面却多了5万元。
且慢。10%的才1万，5%的为何有5万？这是怎么回事？
原来，Becky用的是按揭贷款，一成首付，用10万元赌上了价值100万元的房子，房价上涨5%后，该物业价值为105万元。不计费用的情况下，卖出后获利5万。
正因为杠杆在发挥效力，还是上述例子，若股市下跌10%，同期房价下跌5%，Annie亏损的仅仅1万，而Becky的损失将放大10倍，意味着50%的本金不翼而飞。
由此，你就可以明白，为什么房价上涨时，投机客汹涌不绝，而去年跌市中深圳为何甚至出现断供？
在一个楼市上升周期里，通过使用按揭贷款这种杠杆，你从不断推高的房价里赚大钱，然后给银行小钱（贷款利率低得多）。反过来，一成首付的10倍杠杆会打得你满地找牙。
地产股，低成本高收益
直接投资房产，还真的挺麻烦。原因之一就是国内税费太多，一买一卖成本很高。因此，另一个间接投资的办法就是通过地产股来实现。
方便第一
地产股和房价之间也存在一个杠杆效应。我们可以看到，今年以来，京沪穗的房价涨幅都较大，在50%左右，而全国的真实房价大致涨幅为30%。
你可知道，地产股涨了多少？地产指数（399200）显示，从1月最低的900点到7月最高的2294，涨幅高达152.2%。虽然与一成首付的10倍杠杆比逊色，但平均5倍杠杆也让人刮目相看，更别说交易的便利性。
以具体城市为例，最新数据显示，截至三季度，杭州今年以来商品房最大涨幅为37%，从3月的最低点11150元/平米到8月的15198元/平米。而杭州的地产股滨江集团，却从1月最低价7.9元飙升到7月高点23.13元（复权），涨幅为194.68%。
比较一下按揭与股票的收益，假设都在低点入市，高点卖出。
如果首付一成，那么，一套90平米的商品房，买入时价值约100万，卖出时价值136万。扣除15%各种中间费用，净赚：（136－100）－100×15%=21万。投入本金10万，收益率为110%。
如果将首付的10万元买入滨江集团，全部交易费用不到1%，净赚：100000×194.68%-1000=约19万。
由此可见，虽然杠杆比按揭贷款小，但是地产股在好世道里，也能有近似的高收益。而且，投资者甚至足不出户就可搞定交易。
DIY地产基金
国内暂时无法直接投资于地产指数，而公募基金里也没有以地产为恒定主题的。如果看好地产这个行业，相比某一个地产股，投资者更好的选择是一篮子地产股。
虽说是一篮子，但未必要多而不精。你可以根据资金情况，选择不超过5只地产股。其中，一定要有行业龙头股（如万、保、招、金），可以有二线地产股（如武汉、成都等地的开发商上市公司）。大盘股和小盘股也同时配备。如果有条件，最好超配港股的中资地产股——相比A股，H股的价格更划算。而且可以买到更多的好公司，如中海外、富力、碧桂园等。
然后，每个季度（或每两个季度）调整一次仓位，将表现最差的那只抛弃，重新选一只经营出色的。周而复始。
该计算器对一些数据非常敏感。如果投资回报率比房价预期回报率高很多，自然应该做其他投资而不是把钱花在买房上。投资回报率10%，而房价、租金年涨幅都是5%，算出来是5年后买房最划算。为了尽量精确，请在高级选项里提交具体的买房数据，包括买卖的费率、保险等。
在珠江新城租14年再买最经济
买房或租房如同硬币的两面，一旦掷出去，可能开始的就是另一段人生。
我们不妨借助这个网络工具：买房租房计算器。
该计算器是把拥有和租赁物业所需要的总开支计算出来，加以对比后，告诉你在几年后买房最划算。
为了尽量符合现实，它也把机会成本考虑进去——就是说，假设你只租不买，那么省下首付的钱，拿去做其他投资，会产生多少回报。
买房成本有以下两部分：初始成本（首付+过户费）、期间成本（按揭贷款、装修费、维护费及保险等）；租赁成本也是两部分：初始成本（押金、中介费）、期间成本（月租金）。以上所有成本都要加上机会成本。
实际算算看。以广州房价地标珠江新城的某单身公寓为例，单价2万/平米，售价65万，月租2000。目前，第一套房首付两成，五年以上商业贷款利率5.94%，打7折就是4.158%。物业税不用填。
在右侧的高级选项里，我们要输入的是：年投资回报率（系统默认5%），所得税（默认20%）和通胀率。考虑到发展中国家通胀率偏高，我们采用3%。其他两个大项保持默认，除了卖房免税部分改为0。
计算器左侧是两个要估测的数字，房价年均涨跌幅和租金年均涨跌幅。系统默认的是3%和1%作为长期数据。联系中国的实际情况，房价逐年下降的可能较小，暂且不改。
好家伙，答案是14年——意味着你在珠江新城租14年，然后再买是最经济的方案。
不是说股票长期收益率约为10%吗？那么我们把这个10%放进投资回报率——这下你要大跌眼镜了！
结果是——“等你租满30年再谈买房吧”。
你说怎么办好？
部分国家地区物业税率香港楼价对年租金比率走势（1997年1月31日-2009年7月31日）
地产投资四盏明灯
“面包-面粉”理论
上世纪60年代香港的局面是谁有地谁就能闭着眼睛赚钱，当时李嘉诚起步不久，在被问及这是怎么回事时，李嘉诚含蓄地指出，面粉贵过面包，意味着地产大佬看好后市。
