南都周刊：房价不断上涨，消费者恐慌性买房，您认为这种市场状况是不是疯狂的？
王宁：追涨不追跌是怕失去更多，老百姓要让他的资产保值，对个人来说这是理性的，我不觉得这是疯狂。
消费社会学中有一个“门槛理论”：大家心理都有一个门槛，别人不动，大家都不着急，大家都动了，就害怕了。但是他加入进去后，恰恰是帮着房价上涨。这样就会产生连锁效应，每一个人的行为都在助长房价上涨。
在房价和收入增长可以稳定地预期的时候，一个人只要有稳定的职业，不愁没房。但是，现在一个人有房没房不是个人可以支配的，是政府支配的。政策会让一部分人往上走，同时让另外一部分往下走。在这个社会分化急剧、谁都可以成为掉下去的那一部分的时候，住房就成为家庭的首要保障。
由于政策的原因，在老百姓还没有心理准备的情况下，房价在2006-2007年飞速上升，把许多来不及买房或一时无力买房、准备多储蓄几年来买房的人打了个措手不及。2009年下半年也是这种情况。这是宏观环境的问题。从这个角度上说，没有疯狂的老百姓，只有疯狂的政策环境。
南都周刊：很多专家说，把房子作为资产是国人的传统习惯，是中国特有的一种消费心理。最近就有种说法，房价上涨是“丈母娘需求”，是年轻人太着急买房了。
王宁：不是的，这是所有理性人的传统习惯。美国的老百姓不想买房就不买，是因为他们的社会福利和保障一体化了，流动起来也不那么麻烦。但是，在中国你很难流动，我只能生在广州，长在广州，死在广州，就在广州买房。
我觉得“丈母娘需求”是可以理解的正常行为。某种程度上说，婚姻也是一种经济，这种经济就是把女儿当作资产投资出去，回报就是女儿的幸福。在房价火箭般上升的时候，现在没房的人以后更没可能有房，无法买房意味着没有能力进入中上层。我女儿有条件嫁入中上层，凭什么嫁给你中下层？把房价高归因到丈母娘，掩盖了土地制度、住房制度、政府和投机商的责任。
我们不能说年轻人买房不理性，这是打错了板子。年轻人已经是牺牲品了，还要怪他们为什么要买房子。他们没有房改房，一出来房价就猛增几倍，工资没有跟GDP同步增长，这些人是买不起房子的。因此，他们只能让有房改房的父母用储蓄资助首付，这其实也是变相剥夺了他们父母那一代的福利，是非常不公平的。
从政策的角度来看，住房的性质有两个：一个是经济的性质，另外一个是民生的性质。现在考虑更多的是经济政策，但住房领域一定要有社会政策。世界各国都有住房的社会保障，中国严格意义来讲还没有。我们的土地招拍挂学香港，公屋政策却没学好。香港人2/3住在公屋里，我们把福利房、房改房算上，可能也没有这个比例。
高房价会让大城市衰落
南都周刊：还有一种观点，认为中国城市化率还很低，接下来的城市化进程会是房价中长期上涨的主要动力，您怎么看？
王宁：中国城市化率实际上比估计的高很多。2亿农民工已经在城市中居住，但因为户籍制度没有被统计为城市人口。这些人的住房现在要么由厂方解决，或是租住在城中村，要把这些人变成购房者是不现实的，因为他们买不起。
其实，城市化并不是指人口都涌向一线大都市。现在房价很高的地方主要是一线城市，而不是二三线城市。
同时，高房价客观上造成的社会后果就是大家竞争，价格上涨，一线城市成为有钱人的天堂。房价上涨还会导致劳动力成本增加，让一线大城市逐渐转向那些高科技的，效率比较高的行业。伦敦是金融城市，就是因为制造业无法承受高工资，在伦敦活不下去。假如广州、北京、上海没有科技创新力、产业没有完成升级换代，房价的这种上涨会把你拖垮。
国外也经历过这种大城市的衰落，比如说芝加哥。城市发展到一定程度，就没有人去了，因为交通太拥堵，环境太嘈杂。高房价也迫使很多专业人才向二线城市转移，比如年轻一些的医生、会计、工程师，提高了二线城市的专业服务水平。于是，一些人干脆转移到二线城市，还住得更好。这是一个自然均衡的过程。
而且“婴儿潮”马上就要过去了，等到90后这批人为人父母时，人口结构会发生变化，增长变慢，这也意味着房屋需求逐渐缓解。
所以，不能过于乐观估计大城市房价的上涨空间。国家要考虑经济安全，否则就会像日本八十年代出现房地产危机，让日本失去了10年。
南都周刊：政府也有很多的调控政策，但总是越调房价越高，您觉得政策效果不好最主要的原因是什么？
王宁：中央地方财政分权导致地方政府依赖于土地财政，这是最主要的根源。地方政府出台刺激房地产发展的政策会有利于财政收入，所以房价高对地方政府来讲是好事。你看，政府从上到下都没说要房价下降，而是说“稳定”，就是要稳定地增长，不要上涨太快就好了。
让有利益相关性的人去制定政策，既做运动员又做裁判员，肯定就会偏袒自己，让政策有失公平。同时与政府利益一致的人是合算的，比如银行、开发商，因而牺牲者必然就是未购房者——当然已经买房的人是沉默者，房价上涨对他们是有好处的。周久耕就是一个鲜明的例子，说出了一些官员内心的话。
另一方面，政府一开始的住房调控政策都摸不到症结，2007年之前的调控很多是失败的，到最后出了“927”二套房贷政策才有效果。
而且地方政府的信用在逐步破产。比如说有一条，拍卖得到的土地两年没有盖房就要收回。但现在全国真正惩戒的只有五例，导致了开发商有恃无恐。我放在那里，自然增值不好？多省事。
前不久一些官员说房价的确太高，要控制，但大家已经没有什么信任了。这是很危险的迹象。
要重新房改
南都周刊：那对于土地绝对稀缺的中国，是不是要限制买房子投资的行为？
王宁：是要限制投机炒房，避免进一步加剧稀缺，造成“零和效应”。投机者没有创造财富，他们赚的钱必然是别人买单，少数人拥有的房子越多，其他买房子的人就要付出更多的代价。投机又会加剧需求的膨胀，本来投向实体经济的钱都用来炒房。如果一个国家的经济依靠炒作房地产这种简单经济，那么这个国家就要开始衰亡的命运。
一般来说西方国家的人就是买一套房子，最多只有二套，不会有三套、四套用来炒作的，因为有各种限制。但是我们的地方政府眼里只有GDP，所以允许炒作。如果说政府能够保证大部分人住上香港那样的公屋，剩下的一部分房产就可以放开投资。爱炒就炒去，反正那是富人的游戏。
