近期，中央政治局在部署下半年经济工作时，强调要“抑制资产泡沫”。事实上，关于资产泡沫，2014年中央经济工作会议有“化解泡沫化风险”的表述；2015年5月有权威人士“高度警惕以高杠杆和泡沫化为主要特征的各类风险”的表态；今年5月，权威人士又指出，“制造泡沫的教训必须要吸取”等。但是，“抑制”（而非警惕和化解）的表述，意味着资产泡沫风险已到非着力控制不可的地步。
毫无疑问，这里的资产泡沫指的是楼市泡沫。近年来，楼市基本面并不乐观，如居民可支配收入增速从2012年的10%降至目前的5%－8%，农业转移人口从2011年开始净减少，城镇常住人口户均拥有住房达到1.1套。但2015年以来的楼市却为“房改”以来最火爆，商品房销售额比2013年的历史峰值高出7%；今年上半年，商品房销售面积、金额比2013年同期更是飙涨25%和46%。
政府原本寄希望于“楼市＋城镇化”战略，适度刺激并让楼市稳定投资和经济的同时，同步启动内需。但是，城镇化供给侧结构性改革举步维艰，加上地方对土地财政依赖，经济稳定和改革所需要的宽松货币环境，异化为楼市火热并成为泡沫化的推手。基于基本面的差异、不动产的特性，很难用国际经验来判断楼市泡沫大小及何时破灭。但是，可以从一些楼市的表征来感知泡沫。
首先，热点楼市金融投资氛围浓厚。2015年以来，实体经济走弱、居民收入下降，但热点城市房价上涨30%－60%，深圳房价翻了一倍有余。目前，房价收入比、月供收入比、租售比等指标完全爆表，投资避险成为热点城市楼市的主力，深圳投资客占比稳定在40%左右。其次，热点城市“逢拍地、必地王”，借助充裕廉价的资金和资管通道，开发商和财务投资者将土地作为投资标的。
最后，杠杆率快速攀升。我国居民杠杆率（存量个人房贷/存量商品住房价值）从2014年初的15%攀升至今年上半年的39.6%。杠杆率若稳定，金融风险就不大，怕的是杠杆率短期快速攀升。比如，“次贷危机”前的2000年，美国居民杠杆率仅40%，但2006年达到了55%。杠杆率快速攀升推动房价上涨，反过来吸引更多人借助和放大杠杆进入楼市，如农民工等低收入人群。
除货币外，地方政府、居民“加杠杆”、房企炒作也是几大推手。近年来，户籍改革、公共服务均化进展不足，楼市供给端没有“做实”，政策刺激下需求膨胀，泡沫化难以避免；居民通胀预期明显，未来不确定性支出增加，储蓄养老演变为“买房养老”，借助于低成本的杠杆买房成为选择；房企赌注“面粉贵过面包”的地王，豪宅炒作泛滥，挤压普宅空间，也是泡沫化的推手。
“刺泡沫和降杠杆”不适宜，“代谢泡沫和转移杠杆”才可行。近期，热点城市（如南京、厦门、合肥）收紧房贷，下半年因城施策有望“做实”；银监会最严厉理财新规，意在围堵资金借通道和杠杆入虚拟市场，证监会要求开发商募资不得用于拿地。地王也好，高房价也好，相比控制购房者，堵住源头借助通道和杠杆的资金才是王道，期待9月份金融工作会议后穿透式监管到位。
上半年经济虽企稳，但有待更进一步，管理层已明确“去库存”的楼市主题和相机灵活抉择的调控思路，意味着楼市仍是托底的第一选择。近日，国务院印发《关于实施支持农业转移人口市民化若干财政政策的通知》，提出了涵盖农业转移人口子女教育、医疗、失业人员培训、向获居住证人口提供基本公共服务等10条措施，真正做实“楼市＋城镇化”是代谢泡沫的最佳手段。
在“代谢泡沫”的同时，转移杠杆也是抑制楼市资产泡沫化的可行选择。中央政治局会议提出，“去库存”和“补短板”要同有序引导城镇化和农民工市民化有机结合。笔者认为，城市化已进入“下半场”，新增农民工、既有市民，很多会向都市圈（特别是三大都市圈）迁徙。补短板应集中在外来人口集中的都市圈，如“八横八纵”铁路网、城际快轨、轨道交通等基建投资，都市圈内大规模廉价租赁房建设，户籍、土地、财税等供给侧改革，让外来人口在都市圈外围扎根。做实占外来人口超过50%的都市圈需求，楼市资产泡沫也就能得到有效抑制。
