我国物权法第149条明确规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。近些年来围绕这项规定，学术界发表了一系列的学术论文。学者们不仅讨论自动续期的程序问题，而且讨论房屋所有权人如何缴纳土地出让金的问题。现在看来，这样的讨论毫无意义。我国物权法第148条已经埋下伏笔，建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当对土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。换句话说，在土地使用权期限届满之前，政府可以根据我国物权法的规定，提前收回土地，因此，根本不存在所谓的自动续期问题。
这是因为：第一，土地使用权期限70年，但住宅的自然使用寿命不超过70年，换句话说，在土地使用权尚未到期之前，政府为了进行危房改造，可以收回土地使用权；第二，即使住宅仍然可以使用，政府为了公共利益的需要，也可以提前收回土地，并且给予补偿；第三，城市规划修改，原来的住宅用地可以变成公共广场或者其他公共设施，政府完全可以依照我国城乡规划法的规定，为了满足公共利益的需要收回土地，并且给予补偿。总而言之，由于城市的规划权力掌握在政府手中，政府可以通过修改城市规划，将本来属于居民使用的土地，变为商业用地或者其他性质的土地，政府只要给予补偿，就可以依法收回土地使用权。因此，讨论自动续期，没有任何实际意义。
全国人大在制定我国物权法的时候，已经充分考虑到了改革的成本问题，之所以采取“自动续期”这样的表述方式，一方面是为了顺应民意的需要，在一定程度上安抚公众；另一方面则是通过立法的方式为改革争取时间。
反思在“自动续期”问题上的学术讨论，有以下几个方面值得注意：第一，学术研究可以就事论事，但学者必须有宏观分析问题的能力，如果只看到土地使用权期限届满自动续期的有关规定，而没有看到我国物权法关于提前收回土地的规定，没有注意到我国城乡规划法和建筑法的有关规定，那么在讨论问题的时候就会钻牛角尖，就会提出许多不切实际的建议。回顾我国学术界在土地使用权期限届满自动续期方面的争论，不能不令人哑然失笑。从本质上来说，这是一个学术的价值判断问题，或者说是一个学术的导向问题。如果学者没有对我国物权法进行系统研究，也没有对我国改革开放的实践经验进行认真的分析，对房地产市场存在的深层次问题缺乏必要的了解，那么在分析问题的时候就会得出许多似是而非的结论。第二，法律是一种地方性知识，在分析中国法律制度的时候，必须联系中国的实际情况，对全国各地的具体经验和教训进行深入的研究，并在此基础上得出结论。到目前为止，住宅建设用地使用权期限届满自动续期的情况尚未发生，但即便住宅建设用地使用权期限届满，也不会出现末日景象。其中的道理非常简单，政府可以为了公共利益的需要提前收回土地，也可以根据我国建筑法和城乡规划法的规定，重新规划土地的用途并且检验住宅的设计使用寿命，如果住宅的设计使用寿命已经到头，那么政府可以收回土地。如果城市规划修改，政府同样可以收回土地，我国现行的法律早已为政府收回土地提供了足够的制度依据，根本不会出现住宅建设用地使用权期限届满自动续期缴纳土地出让金的情况。从实际操作的层面来看，由于我国城市住宅建设的集约化程度越来越高，逐个谈判成本将会越来越大，政府在住宅建设用地使用权期限届满之前，更愿意选择为了公共利益的需要而收回土地，这样做虽然容易出现一刀切的现象，但毕竟可以绕过“自动续期”所带来的一系列程序和实体上的问题。学术界在讨论问题的时候，应当仔细研究现实生活情况，应当把握我国改革开放的大趋势，因为只有这样，才能提供建设性的意见。（作者系中南财经政法大学法学教授）
