当然，房地产商的资金运作也与银行信贷的松紧密切联系，这与房地产业是资金密集型产业联系在一起的。
可见，金融体系尤其是我国银行体系对房地产市场双重层面的支撑是房地产市场繁荣的必要条件。但需要注意的是，必要条件并不代表充分条件。银行体系对房地产市场的金融支持最主要的出发点在于其“商业性”，即利润驱动。房地产行业所带来的可观利润使得商业银行很难出于“正的外部效应”的考虑而减少对房地产业的后勤输送，同时对于银行过度的行政干预又不符合市场经济运行规律。银行信用杠杆的控制很大程度上来自于其自身对房地产业风险的认识，若房地产风险小，过多限制的信贷指导会限制银行的发展。当然，银行也具有短视行为，因此适当的监管机制的形成也是十分重要而且必要的。总之，银行在房地产市场中的作用更多是一种市场机制的反馈与调节，对待银行的信贷流向应当通过合理的引导予以资源的合理配置。因此银行在推动房地产市场价格上涨中的确起到了一种推波助澜的作用，但将其一概而论上升到“帮凶”地位又是一种过犹不及的评价。
合理的金融杠杆是保持房地产市场稳健发展的基础
记者：中国房地产业的这种现象并非独特，在别的国家别的时期也曾出现过。比如上个世纪的日本。那么，从国际比较而言，我们有哪些国际教训可以吸取？
郭田勇：无论是日本的“失落的十年”还是美国的次贷危机，均是由房地产市场泡沫的破裂所引起的。以日本为例，上世纪80年代，由于日本严重依赖于出口导向型经济，长期的贸易顺差，积累了大量的美元资产，遭到了美国等国强大的外交施压，并最终签订了《广场协议》。其带来的后果是日本为了防止本币升值而导致的出口的恶化而采取的宽松的货币政策，在流动性泛滥和日本实体经济逐渐下滑的前提下，银行纷纷对房地产市场的信贷风险放松了监管，资金纷纷从其他实体经济流向了房地产市场，其带来的结果是房地产泡沫被越吹越大直到最终的破灭，使得日本经历了“失落的十年”。同样，美国的次贷危机虽然与日本房地产泡沫形成的过程不同，但是其发挥的机制相似，即金融杠杆的过度宽松所带来的信用的非理性扩张而最终酝酿了一场金融危机。可见，合理的金融杠杆是房地产市场稳健发展的基础。
目前，我国的信用扩张度与当时的日本和美国相比还处于一个较为合理的水平，但这并不意味着我国的房地产信贷没有风险。房地产信贷由于其周期较长，在我国缺乏合理的信用体系的支持下，其所隐藏的长期风险也不容小视。因此，我国在银行的信用资源的配置上必须加强监管，但是合理的金融杠杆并不代表去杠杆或者低杠杆，而是要针对不同的借贷主体采取不同的信贷政策，在审慎监管的前提下，对于自住需求采取鼓励政策的同时也不能放松其自身的信用风险的管理，而对于投资性需求的住房要有着差别化的监管机制和审批措施，提高投资性需求的融资成本，使得信贷结构与房地产市场的发展相互协调，合理布局。
此外，还需要注意的是，合理的经济结构才是预防房地产经济泡沫的良药。日本过度依赖于外向型的经济发展模式和美国过度的消费模式，在金融杠杆的帮助下，带来的是房地产畸形发展和对实体经济的盘剥。因此调整经济结构，合理分配金融资源，是中国必须要解决的问题。
防范金融风险亟需理顺房地产市场主体间的关系
记者：从维护国家金融安全的角度，中国房地产业应该如何发展？金融体系尤其是中央银行、银监会和商业银行应该如何做？政府在这其中应当扮演什么样的角色？
郭田勇：金融风险的防范，维护国家金融安全，必须从微观主体着手，从源头上控制风险。目前我国房地产市场的非理性繁荣，在很大程度上是由于整个市场主体间的关系较混乱，各个主体间的权责不明，造成了房地产市场自身较大的系统性风险。我国房地产市场主体从总体上可分为：政府、金融中介、房地产商、需求者，其中尤以前两者最为重要。
中央政府与地方政府在房地产市场中的地位和作用也是不尽相同的。地方政府作为房地产市场的参与者可以说是我国房地产市场与其他国家相比而言最大的不同，这也是我国房地产调控政策屡次受挫的原因之一。作为房地产市场的既得利益者，地方政府对待房地产市场的调控往往会陷入一种矛盾的境地。一边是财政收入问题，一边是社会民生问题。而相比于社会民生这种软性指标而言，前者的作用显然更立竿见影。这种短视行为使得调控政策的效果大打折扣。因此转变地方政府在市场中的地位，使其从市场的参与者成为市场的管理者是现实的一种迫切需要。这种职能的转变必须改变现有的土地制度，完善土地价格的形成机制。由于我国土地公有制的特点使得地方政府不可能真正退出土地市场，但是可操作的在于对地方土地财政收入是可以控制的，对于整个价格形成机制也是可以予以改革的。因此必须加大地方政府土地财政收入的再分配，使地方政府能够更多地致力于保障性住房的建设，使得民众也能从房地产市场的发展中得到实惠。而中央政府的主要职能在于经济结构的调整与规划，进行合理的资源导向，稳定房地产市场的发展，保证实体经济能够健康发展。但房地产市场的稳定并不代表房价的上涨或者不跌，而是应当将房地产市场的价格水平控制在经济可承受和民众可接受的合理的区间内。首先需要明确宏观调控政策的目标，将房地产市场健康发展作为首要目标，不能让人们认为房地产市场是一个只赚不赔的买卖，否则房价的控制是很难达到效果的。其次，要提供多样化的投资渠道，分流过多的房地产市场的资金，一方面鼓励民间资本进入其他的实体经济，一方面要规范投资者的投资行为。最后，调节经济发展模式，提高内需在国民经济中的地位，减少对房地产的依赖，才能在房地产的调控中保持更为独立的地位。
而金融中介作为资金融通配置的主体，其在金融安全的防范中占据着主要地位。对于中央银行来说，制定货币政策时必须充分考虑各种产业的相关度，在考虑宏观经济趋势发展的同时，针对房地产业的货币政策应当具有指向性，一般性货币政策和选择性货币政策要灵活使用，切不可一棒子打死而引发整个经济的动荡，这也是为何近来央行纷纷以存款准备金的提高和信贷指导为主的货币政策而不是以加息的手段来调节宏观经济的原因。对于监管机构和商业银行，前者要注重外部的审慎性监管，对房地产资金的流向要疏堵结合，切实履行国家的相关政策，而商业银行则要从自身的治理结构出发，对房地产市场的风险要进行科学的管理与跟踪，形成合理的风险管理机制，对不同的信贷主体要全方位考察其风险状况，对待政策性风险一定要充分考虑，不能放松信贷机制的审批，最终保持合理的信用杠杆。
