金融安全与稳定需要一个健康的房地产市场
郭田勇 金融学博士，中央财经大学金融学院教授，中央财经大学中国银行业研究中心主任。担任亚洲开发银行顾问、中国国际金融学会理事、民建中央财政金融委员会委员等多项学术和社会兼职。在《人民日报》、《金融研究》等国内外报刊发表各类论文、文章500余篇，完成《中国货币政策体系的选择》等多部专著，主持和参与各类课题研究20多项。
最近国家出台了一系列严厉的房地产调控政策，既体现了对保障和改善民生的关切，彰显了对调整经济结构的决心和勇气，同时还表达了对维护金融安全的深远意义。日前，中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇教授接受《理论前沿》周刊专访，就中国房地产业与金融体系安全进行深入分析。他认为，中国房地产市场与金融体系有着千丝万缕的密切联系，房地产市场的非理性繁荣，可能对银行体系乃至整个国家金融安全带来较大的冲击；维护国家金融安全需要一个平稳健康发展的房地产市场，而这需要理顺房地产市场各市场主体间的关系，明确权责。
房地产市场与我国金融体系的关系密切
记者：众所周知，中国房地产市场与金融体系关系密切。在您看来，这种密切关系体现在哪些方面？
郭田勇：房地产业作为资金密集型产业，其自身的发展很大程度上依赖于资金供给的松紧程度，因此依靠信用的资金融通在整个产业中扮演着无比重要的角色。房地产业对金融体系的依托主要依赖于两个层面，一个是供给层面，一个是需求层面。供给层面主要是针对房地产开发商的资金运作环节。房地产的开发往往需要大量资金的投入，在房地产商自有资金有限的情况下，金融体系资金的支撑是其健康发展的必要条件。与一般行业不同的是，房地产的特殊属性使得金融体系不仅形成了对供给的支撑，同时需求层面也需要金融体系的支持，一方面房地产的价格特征使得大部分需求者需要借助于金融工具形成有效的购买力，另一方面，随着供给方的融资渠道的多样化，预售收入也成为了房地产商资金来源的重要组成部分，这也为供给方间接地提供了一种融资。目前，我国的金融体系是以银行为主导的发展模式，金融市场的尚不完善使得只有少数大型房地产企业才能上市融资，而其他融资渠道如债券融资、信托融资、基金融资等在整个房地产市场所提供的资金相比银行而言也是极其有限的。对于银行体系来说，有两个较为重要的原因使得其受到房地产市场发展较大的制约。一是由于我国过度依靠银行的金融体系使得银行面临着巨大的经营压力，而房地产市场的发展为银行资金的分流提供了一个渠道。二是由于我国未来城市化进程所带来的房地产市场繁荣的预期使得银行加大了对房地产市场的支持，其通过续短贷长发挥杠杆作用，创造货币为房地产提供必要的信用，最终使得房地产业成为了银行的一个重要的盈利增长点。故而房地产业的发展繁荣与否会在很大程度上影响到银行体系的发展。银行体系作为一国的支付系统，在房地产行业与其相关度较高的情况下，房地产业发展所带来的风险一旦积累到一定程度会引发大规模的银行业系统风险，其结果会使得银行体系遭到较大的创伤，无法发挥应有的信用创造职能，导致流动性的趋紧，从而最终会给一国的金融安全带来巨大的挑战。
房地产市场与金融体系除了这种直接联系外，二者之间的间接联系也不容忽视。一是房地产市场对经济的推动作用，其稳健发展有利于整个经济的繁荣向上，最终带来的是金融体系的稳定和银行盈余的提高，而房地产市场的异常所带来的效果，从长期来看则是相反的。二是通过土地财政所带来的间接影响。我国特有的土地制度使得政府也成为了房地产市场的参与主体之一。而政府的地方融资平台往往依赖于银行的信贷支持，由于地方政府所投资的项目现金流流入相对较少、周期长等特点，使得土地财政成为了地方政府偿债的重要资金来源。以最为典型的2009年为例，据有关数据统计，地方政府的大规模投资所带来的负债规模逾7万亿元，这更是加深了地方政府对土地财政的依赖，而土地财政收入的多少在很大程度上与房地产市场的发展和相关政策有着莫大的关系。所以，银行体系对地方政府融资平台的风险控制在一定程度上要依赖于房地产市场稳健发展与否。
银行在房地产市场中最大的作用在于对住房需求的信用支持
记者：有人说，房地产“绑架”了银行业。这种“绑架”的机制何在？银行在推动房价过快上涨中是否起到了推波助澜的作用？
郭田勇：金融是现代经济的核心，任何产业的发展都有赖于金融体系的支持。因此仅仅从房地产市场的供给分析金融体系是不完善的，还要着眼于房地产特有的需求面的角度去思考。从我国的实际情况来看，也就是银行体系对房地产市场的需求的支撑作用。
房地产作为人类生存的基本需求，其首先具有消费属性；作为资产，具有保值增值的功能，因此其次具有投资属性。相应的需求可以分为两部分，一部分是刚性需求或者称为自住需求，一部分是投资需求。前者弹性较小，后者弹性较大。而目前我国的现实情况是，一线城市较高的空置率显现了我国的投资属性的突出。这种现象主要基于以下几个方面的原因：其一，我国投资渠道的匮乏使得房地产投资备受青睐。金融市场的不完善和投资者目前的尚不成熟的投资观念和专业知识的缺乏使得房地产成为大部分人投资的首要选择。其二，房地产是典型的周期性行业，我国经济增长的高速度带来的是人们对房地产市场繁荣的共同预期，加上我国城市化发展道路所带来的商机，使人们对房地产市场普遍抱有较为乐观的心理预期。其三，人们出于避免“后悔心理”的原因，同炒股一样，追涨杀跌，从而导致了房价越卖越涨的恶性循环，使得房地产与实际价值逐渐偏离，众多的需求被迫提前释放。而房地产需求的释放往往是借助银行信贷工具。这种信用杠杆机制对房地产需求的放大发挥着关键作用，信用杠杆的作用是与购房规模成正比的，因此投资需求的大小在很大程度上是有赖于银行的杠杆作用的控制。银行信用约束小，投资成本低，投资需求会相比自住需求有着更为大幅的上升。相反，信用约束大投资需求则会有着更为大幅的下降。可见银行对房地产市场赖以依赖的客户群体的影响有着其他产业不可比拟的特点。
