早几年，大多数学者倾向于认为，物业税是调控房价的最有力手段。持此观点者，以中央财经大学税务学院副院长刘桓和财政部财政科学研究所所长贾康为代表。
但近年来，更多的学者开始怀疑物业税能否对高房价“一税就灵”。财政部科研所副所长刘尚希就曾对《财经国家周刊》记者反诘：“假如你是炒房者，在强烈预期房价仍将不断上涨的情况下，你会在乎多交一点税吗？税负只要能够被转嫁，就意味着没办法抑房价。”
专家意见激烈交锋的背后，是真实的利益博弈。
中共中央党校研究室副主任、北京科技大学博士生导师周天勇两年前在接受记者采访时指出，物业税出台最大的阻力来自“既得利益集团”。他不无尖锐地说：如果制定征税政策的人本身就有多套房产，他会不会向自己征税？
国家行政学院决策咨询部研究员王小广也认为，如果能够化解来自既得利益集团的博弈力量，物业税的推行将步入坦途。
从这个角度看，沪版房产税对存量房和增量房进行区别对待的做法，实际上是遵循了“以赎买换改革”的思路。
更深层次的博弈则是体制问题。接受《财经国家周刊》记者采访的一些税务专家指出，上海提议征收房产税的背后，实际上隐匿着中央和地方对税收控制权的博弈。
中国人民大学财政金融学院教授、中国税务学会副会长安体富分析说，如果国务院同意地方城市的征税动议，将无疑是自1994年分税制改革以来的一次“破天荒”行为，因为“迄今为止，我国还没有允许地方自行决定开征新税种的先例”。所以中央在此问题上会慎之又慎。
与此相印证，《财经国家周刊》记者在近半年的采访中，经常听到税务总局、财政部等部委层面对地方开征房产税、物业税试点“空转实”等传闻的反馈意见，关键词即是“地方没有这个权利”、“这不是一个部门能够决定的”，等等。
而地方城市接纳物业税或房产税的动力，主要取决于是否能给地方财政税收带来实惠。深圳地税部门官员就曾对《财经国家周刊》记者表示，物业税到底是地方税种还是收归中央，目前中央层面还没有清晰表态，这直接影响到他们进行物业税空转试点的积极性。
江苏省地税部门官员则说，物业税空转在当地已试点了6年，颇感“劳民伤财”，增加了当地行政开支不说，也没有给地方经济任何贡献。海南省财政厅一位官员的担忧是，土地增值税原来属于地方税种，是地方财政税收的重要一块，若开征物业税或房产税，会不会被并入后者，被中央拿走？
另一方面，在此轮被称为“史上最严厉”的房地产调控政策出台以后，地方城市骤感房地产经济下滑、土地财政萎缩所带来的财政压力。因而，扩充税源、推行房产持有环节税，成为一种“补位”性的企盼。
在这样的背景下，传闻中向中央申请征收房产税、特别房产消费税的上海和重庆，已被视为一些地方城市的代表，将博弈的触角伸向了房地产税制改革的深处。
