住房和城乡建设部、央行及银监会近日共同发出通知，进一步规范了个人住房贷款中第二套住房认定标准。第二套住房购买者定义为符合以下标准的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)：(1) 在当地城市已拥有一套住房；(2) 存在按揭贷款记录(无论是否全部还清)；(3) 在其他城市已拥有一套住房(贷款人通过查询征信记录、面测、面谈等形式的尽责调查)。我们认为，这一新的紧缩措施将打破开发商与购房者的僵局。
最近，我们通过五个城市的调研获得的一个主要发现是：在一线、二线及部分三线城市(如合肥)中第二套房购买者在总购房者中占有很大比例(超过50%，在高端市场这一比例更高)。此外，不同城市的银行对二套房贷的执行存在差异，但大体而言比此次通知中规定的要宽松一些。银行是否会严格按照最新通知来发放贷款还有待观察。
值得注意的是，我们认为最新通知向开发商传递出中央政府坚决抑制需求的重要信号，而显著降价是推动房地产股估值回升的重要因素。据我们分析，在开发商显著降价之前政府对房地产业的紧缩立场不太可能出现松动。预计从今年三季度末起新增供应将开始显著增加，进而引起开发商之间的价格战。我们认为，该板块的整体估值已经在很大程度上计入了房价显著下降的因素。
鉴于我们预计开发商开始降价之后普通商品房的交易量/合同销售收入表现会好于高端商品房，我们看好项目较分散、在普通住宅市场占比较高的开发商。
