北京、上海楼市成交量走低，观望气氛日渐浓厚，调控“组合拳”发力，房地产市场初显变化。
刘戈：政策连续出台 退房、炒楼花等现象表明楼市“退烧”？
（《今日观察》评论员）
现在政策的连续出台，导致变化还是很大的。就像物理降温不一定完全能够降温，但是最表面的温度还是降下来了。现在从一些很细微的细节上来看，在江浙一些地方，比如杭州、南京、温州、丽水等等这样一些二三线城市里，现在已经出现了新一轮的退房的现象。在北京又出现了炒楼花的现象，就是在房子刚开盘的时候买的房子，房子还没有竣工，现在就开始卖期房了。这个现象在去年没有，因为它有更好的预期，房子可以过几个月卖更高的价格，所以他不会在期房阶段就出手。现在这种现象就又出来了，在08年年底到09年年初也出现过这样的现象。这种相似性让我们不得不怀疑是不是新一轮的房地产降价周期又来了。
向松祚：房地产市场预期开始改变 购房者观望情绪浓厚
（《今日观察》评论员）
市场上出现的这些变化在我的意料之中，新年伊始，我们可以用一句话来概括目前中国房地产市场的形势，就是预期开始改变，观望情绪浓厚。
为什么会出现这种观望的情绪，出现预期的改变呢？这是国家的宏观调控政策导致效果非常明显。根据市场分析，真正影响投资者买房的因素有两点，一个是首付的成数，这对资金需求量的影响非常大。第二个就是利率，就是你还款多少。
此外，“国十一条”里有三个政策对于老百姓的预期有最大的影响。第一个就是二套房的首付比例不得低于40％，甚至有些地方政府规定要达到50％。第二个就是二套房的利率不能再有优惠，而且利率必须按照风险定价，就是在正常的一套房的利率上，至少要上浮10％。第三个，就是二手房交易的营业税的优惠恢复到必须持有5年，转让才能够优惠。因此这几个政策其实大幅度的提高了投机买房和投资买房的炒作成本。
现在很多投资者已经开始在怀疑，是不是马上要把房子出手卖掉，比如说现在的炒楼花现象，就是马上出手刚买的新房，因为预计价格会下降。现在这种情绪可能很快会反应到价格上来，这种观望的情绪以及持币待购的情绪会持续下去。
湖北武汉市民：希望房价恢复理性 加大保障性住房的建设力度
（《今日观察》网友观察员）
湖北武汉的房价最近变化不太明显，虽然我已经买了房子，但我还是希望在国家宏观政策调控下，武汉的房价能够恢复理性。我周边的同事和朋友对国家的信心蛮足的，他们都希望国家在保障性住房建设这一块加大力度。因为我现在是在读研究生，毕业之后在武汉月薪可能是2到3千块钱，就这个月薪在武汉买套房子还是比较困难的，所以，我们还是希望国家在建设保障性住房的时候，能够把我们这些夹心层作为针对人群考虑进去。
向松祚：2010年的房价趋势是整体向下 差别运行
（《今日观察》评论员）
我本人很关注金融市场的稳定性，对于房价，今年的房价趋势比较容易判断，就是整体向下，差别运行。整体向下就是说今年的房价如果某些地方还有涨幅，那么涨幅一定会大大的小于2009年的涨幅，主要的趋势是2010年的房价平均来讲，会呈一个绝对值的下降的趋势，也就是会成为一个负的增长；差别运行就是说房地产不是一个特别统一的市场，以北京为例，四环以内的市场和四环以外的市场就是两个市场，它的需求者、供应者是不同的。全国的一线城市和二线城市、三线城市也是不一样的，所以整体向下，不能排除有部分的楼盘、部分的地区、部分的地段的楼价还会继续的上涨，或者稳定。
得出这个判断是基于两个原因。一个原因是国务院的文件已经明确的表述，2009年的部分城市的房价上涨过快，这是国务院的一个结论。现在很多一线城市的房价租售比达到了1：400，这就是说即便完全靠租金，至少也要40年才能收回房子的本金。第二个原因就是在买房子的群体里有70％的人是投资或者投机。因此这两个因素促成了房价的上涨过快，过快的房价上涨是很难持续的，跟任何的资产价格一样，它不会涨到天上去，它一定会有一个回调。
决定整体向下的因素是我们的宏观调控政策，中央国务院会出台这样密集的房地产调控政策，主要是因为担心房价上涨过快，一旦房价回落，它会对整体经济的稳定，特别是对金融体系的稳定，会造成一些负面的，甚至非常不好的影响，所以不希望房价过快地上涨。因此，宏观调控加上房地产自身运行的内部规律，决定了2010年的房价一定会整体出现一个回落的态势。
刘戈：2010年的房地产会回归健康 以一个较低的增幅增长
（《今日观察》评论员）
以这样的一个政策的“组合拳”的影响来说，是有一些方面变了，但还有一些方面没变，没变的有三条。
第一条是GDP以及整个经济对于房地产的依赖没有变。中金公司有一个计算显示，如果2010年中国的GDP增长10％，那么它的前提条件就是房地产必须有20％的销售额的增幅。如果房地产下降20％到25％，那么GDP的增长就只有6％左右，影响非常大。第二条是房地产商的资金的充裕程度没有变。现在银行的银根依然没有收紧，所以这一条还没有大的变化。第三条是地方对土地财政的依赖没有变。
这三条没有变，变的就是购房者，就是那些所谓的投资、投机者对于买房的预期发生了变化。三个常量加一个变量，最后组合出来是一个什么样的方程式，现在妄下结论有点太早，所以现在很多主流一些经济学家或者学者更多的是给出了一个比较中庸的判断，就是表示房地产会回归到一个比较健康的轨道上来，以一个较低的增幅去增长，但是这样的一个判断是不是准确，我们就让时间来说话吧。
