对一家购物中心没有资产控股的情况下，经营者只是纯粹地进行经营管理输出，其实还是有一定风险的。
前不久，曾因欠费被断水断电的上海百联虹口购物中心虽然已经恢复了水电供应，但是，随着主力百货及越来越多租户的撤离，店内大部分柜台早已人去楼空，目前仅剩为数不多的几家租户尚在勉强经营，苦苦支撑，整个购物中心给人一种奄奄一息的感觉。造成这一现状的背后原因究竟是什么呢？
百联撤去租户叹损失大
记者近日前往位于上海北宝兴路、同丰路上的百联虹口购物中心。在离商场不远的拐角处，发现有一个指路牌，上面的“百联虹口购物中心”已经变成了“虹口购物中心”，下面一行“东方商厦”的“东方”两字已被抹去。走到商场正面，记者又看到，商场巨大的店招上，“百联”两个字已被拆下，就连“东方商厦”的“东”字也不见了踪影。
购物中心内的东方商厦早已全部撤离，入口处的大门全被锁上，通往商场的电梯也已停用。记者透过玻璃向内探视，只见昏暗的商场内除了个别摊位外，绝大多数货柜已空无一物，一些工作人员正在清理现场，来伊份柜台的几个营业员正在盘点货品。
“现在就剩下楼上几个餐馆、地下的超市和几家快餐店还开着，其他的都已经关门了。”商场内的保安告诉记者。“你要去世纪联华的话，可以从那边的入口下去。”
在一楼世纪联华入口处，香锅、美甲店的广告牌上写着“正常营业”的大字。记者来到地下一层看到，只有为数不多的几家快餐店尚在坚持营业，但是顾客寥寥。“上面的购物中心关了之后，对我们的生意影响很大，即使到了饭点儿，店里面也没几个顾客。再这样下去，我也不知道我们还能开到什么时候。”味千拉面店内的一名工作人员向记者表示。
见记者上前询问，一位正准备撤离的店主告诉记者，最近生意差了很多，开着也是亏的，所以打算早点关门撤离。“对我们租户来说损失很大。我们的装修费用本来起码要摊销四五年来消化的，而现在时间还没到就要提早关门，我们也不知道找谁去交涉。”
还在营业的世纪联华卖场内也是一片萧条，化妆品、饮料、生鲜等多个货架上的商品已经卖空，也没见有工作人员及时补货。“这样的状况商场是不是快关门了？”记者向收银员询问。“是的，”收银员回答，“具体什么时候？这个我们也不知道。”
位置硬伤叠加“拉郎配”
一家大型购物中心为何经营不到３年时间就要面临关门歇业的命运？业内专家分析指出，百联虹口购物中心存在选址上的硬伤，属于先天不足。
一位不愿具名的知情人士告诉记者，百联虹口购物中心以及附近部分住宅地块为上海爱景置业有限公司与３５１６厂（该厂是一家为部队生产皮鞋的央企）联合拥有，其中商业地块项目在开发之前曾被空置了很久。由于紧邻柳营路大型灯具市场，这里一度被开发商规划为灯具市场，计划分割出租，但这个方案没有通过虹口区政府审批。有关方面认为在此建灯具市场，档次不够高，而且项目周围缺少好的商业设施，他们希望将这里做成购物中心。于是，区领导牵头，找到了百联集团，希望由百联接手这个项目。通过权衡，百联对此商业项目的前景并不看好，觉得风险较大，只同意以输出管理的方式接手。
“‘拉郎配’式的商业合作并不少见，但是像百联虹口这种在偏僻地段开大型购物中心及中高端百货是不按市场规律办事的体现。”该知情人士表示。
记者在实地看到，百联虹口购物中心交通并不便利，周围交通设施多为公交站点，步行至最近的地铁１号线延长路站及３号线虹口足球场站，都需要十几分钟。此外，两家比较成熟的大型购物中心——虹口龙之梦和大宁国际距此都只有一公里左右，明显存在同业竞争的问题。
私下业主变更存疑
“导致百联虹口购物中心出现今天这种局面，最主要的原因其实还是来自于开发商方面。开发商连业主出现变更这样的大事都没有跟运营方百联通气，而且老业主只管收租金，其他什么都不管；新业主更厉害，收不到租金也不管，总之是从来没有露过面。”上述知情人士告诉记者。
百联股份全资子公司上海百联购物中心有限公司于２０１０年７月２８日与上海爱景置业有限公司签署了《委托经营管理合同》。合同约定：百联购物中心有限公司以输出经营管理方式经营大上海紫金广场项目，委托经营期为７年，自开业日２０１１年９月２８日起至２０１８年９月２７日止。项目由百联购物中心有限公司派出５－７人的经营管理团队负责招商和日常经营管理，项目冠以“百联虹口购物中心”商号。
百联虹口购物中心的经营实体为上海联庆商业投资管理公司，由上海爱景置业有限公司的股东方上海鸿海房地产发展有限公司于２０１０年１０月２８日出资成立。２０１４年３月２６日，在百联不知晓的情况下，联庆公司股东变更为上海沪商投资控股有限公司，并由该公司全资控股。２０１４年１０月１５日，联庆公司股东再次变更为自然人，持股比例及法人代表未变。
记者从百联内部获悉，百联虹口购物中心开业第一年就出现了较大亏损，但此后两年情况持续好转，２０１３年下半年只轻微亏损。在大家都认为２０１４年可以扭亏为盈时，不知道出于何种原因，在经营出现起色的时候，开发商却将物业悄悄转了手，甚至没有通知运营方百联。
其实，在２０１４年上半年，百联虹口购物中心的经营就出现了一些不正常情况，这时恰是新老业主交替之际。其间，联庆公司与业主之一的３５１６厂发生过纠纷，甚至打起了官司。“购物中心的租金一般都是由联庆公司负责收取再交给业主的，当时这个物业产权有４０％是３５１６厂的。３５１６厂由于一直收不到租金，就把联庆公司告上了法庭，结果联庆公司的经营账户被法院封了，导致购物中心水电费甚至税费都不能支付。”该知情人士向记者表示。“按理说，项目出现这样的纠纷，作为新业主，沪商公司理应主动出面，协商解决，把这个项目做好。但是每次召集各方开会时，神秘的沪商公司一次也没有露面，对项目的大小事宜都是不闻不问，这样的举动未免有些不合常理。”
“难道说沪商公司有意或已将物业抵押给银行了吗？总面积５万多平方米的商场，按照每平方米３万元的价格来算，市值超１５亿元。就算以６０％的市值向银行申请贷款，也能拿到９亿元左右。何况据我所知，当初买下这个项目并没有那么高的价格，转个手最起码也能赚个几千万元，真不失为一笔划算的买卖。”该知情人士向记者说出了自己的揣测。
输出管理未尽全力
除了以上两个原因，百联自身也有责任。“正因为只是做输出管理，没有真金白银地花本钱，做好做坏对自己经济上没有任何影响，所以百联当时在组建管理团队时没有派遣能力最强的人员。这样，在日常经营管理中怎么会使尽全力？因为毕竟不是自己‘亲生’的，像东方商厦这样的中高端百货开到这种偏僻的地方，生意怎么会好？现在项目倒了，在经济上虽然影响不大，但是对百联声誉的影响却是无法估量的。”知情人士告诉记者。
曾一度颇被看好的购物中心输出管理模式如今尴尬情况不断。由于合作双方利益不一致，既非整体租赁模式也不涉及资产的纯输出管理型项目，无论经营好坏，中短期内都难逃一拍两散的结局，百联虹口项目正面临这样的困境。此前经营情况理想的百联宝山北上海购物中心和百联青浦桥梓湾购物中心两个项目同样不得不提前终止合作。
宝山区蕰川路的百联北上海购物中心于２００４年建成。开发商采用了小产权商铺的模式——商铺除留用部分外，其余出售给１５００多名投资者。根据合同约定，开发商负责招商与经营管理，每月支付小业主租金。其后，开发商联系到百联集团，双方达成协议，由百联集团负责北上海商业广场招商和经营管理。２００８年下半年，由于发生一些矛盾，小业主拒签委托经营合同，包括东方商厦在内的商户们无法与物业方面签订租赁经营合同，百联北上海购物中心被迫停业。
２００５年，百联集团设在上海市郊的第一个购物中心百联桥梓湾购物中心在青浦开业后不久，招商率高达９８％，当年就整体盈利；其中的百货主力店东方商厦也创造了开业当年盈利的佳绩。可惜，百联股份与当地地产开发商的输出管理合同到期后，“百联”两个字就从桥梓湾购物中心的招牌上悄悄地消失了。
“对一家购物中心没有资产控股的情况下，经营者只是纯粹地进行经营管理输出，其实还是有一定风险的。经营者对于该项目往往没有话语权，显得比较被动。做得好了，拿到的无非是一些管理费，而一旦项目出现问题，那损失的就是自己的声誉，可以说是得不偿失。”对于百联虹口购物中心的未来，该人士表示，“如果要继续正常经营下去，肯定要靠继续投入资金来支撑，但是从现在的情况来看，这个项目基本上是做不下去了。”
定位不准未抓住消费者
该知情人士同时指出，虽然百联虹口购物中心的地理位置不适合做大型购物中心及引进东方商厦这样的中高端百货，但是如果将其当成社区型、邻里型的购物中心来经营，还是有市场机会的，项目后期经营出现好转也证明了这一点。“先天不足，并不是决定性因素。从客观上来说，项目周边地区的消费力是存在的，而且中老年居民居多。现在退休的老年夫妻月收入六七千元的并不少，他们是有购买力的，如果我们的商场能够做出适合他们需求的特色，吃准老年人喜欢老字号品牌的心理，引进一些相关老牌子商品，肯定会很受欢迎。这样就能与周边其他的购物中心展开差异化竞争了。”
记者在采访中发现，百联虹口购物中心周边有大上海紫金城、嘉利明珠城等居民小区，居住密度较高。
“我就住在对面的小区里，当初是看着百联虹口购物中心开业的。前两年这里生意还是不错的。几家餐馆，像辛香汇什么的，我们经常来吃，双休日生意很好。”一位家住附近的老伯告诉记者，“我们老人平时买东西喜欢就近，需要的东西这里基本上都能买到。而现在弄成这样，真的蛮可惜的。”
业内人士表示，“这块地方周围居民密集，有多个成熟的居民小区，商业氛围其实不用培育，已经比较成熟了。周围虽然没有地铁，但是有四五条公交线路，比如乘６６路一两站过来很方便，很多老顾客都是这样来的。一般购物中心培育期都要两三年，百联虹口开业３年差一点就可以扭亏为盈，说明这个地方生意还是有得做的，不然，那么多餐饮企业的租约也不会一签就那么多年。但是话说回来，经营方对这个项目还是缺少长远的规划。”（记者 张仲超）
（图片：记者 王越）
