十一届全国政协委员、商务部原部长助理、内贸专家委员会主任黄海：
实体商业不要妄自菲薄
针对商业地产是否出现了过剩的探讨，从总体情况看，商业地产仍然处于健康的发展阶段。如果一定要下一个绝对的定义，则为部分城市、部分地区出现了供大于求的现象。供大于求的原因较复杂，既有刚性的也有周期性的原因。但是总体判断还是健康的。
从去年开始，外资控制的项目，包括外国的投行机构等，他们较早地发出“中国商业地产受到影响”的红色信号，认为购物中心的发展出现了问题。针对这种现象，国内机构经过调研后认为，局部地区确实存在过剩的问题，但是从总体来看，商业地产仍然处于正常的范围内。
虽然新经济业态给商业地产造成了阻碍，比如电子商务。但是冷静分析后会发现，中国电子商务虽然发展很快，但是基数太低。而反观欧美发达国家，其电子商务并没有把实体商业打垮，而是互相融合，取长补短。
电子商务发展时，在一定时间内确实对商业地产产生了一定影响。因此，电子商务企业不要忘乎所以，实体商业也不要妄自菲薄。
中国商业联合会副会长、专家工作委员会主任刘建沪：
在商业地产中运营最关键
商业地产月谈会的主要目的是为了在当前新经济、新常态的市场环境下，围绕当前国内商业地产领域的重点、热点、难点问题，汇聚各界思想进行务实的探索，争取对商业地产的健康和可持续发展，提供有益的启迪和借鉴。
本次会议主题确定为“中国商业地产的运营与创新”。一方面将继续研判中国商业地产的总体形势；另一方面，将从不同的角度探讨商业地产的运营与创新问题。在商业地产领域中，商业是主导，地产是载体，运营是关键。
商业地产的现状，目前出现了局部区域健康，一些区域过剩的情况。现在，需要地方政府进一步加强规划，并进行正确引导。
基于对经济形势总体走向的把握，对商业地产可以得出总体乐观的预测。但是，传统商业和电子商务之间应是共同发展的关系。商业地产以消费者为中心，这是永恒不变的规律，所以商业地产的开发要围绕如何适应消费者的变化展开。另外，商业地产开发企业和零售企业是共存互融的关系，在彼此合作中应融入合作共赢的理念。
国家发改委投资研究所房地产研究主任、博士后刘琳：
商业地产过量不容忽视
根据国际经验，决定商业零售业中长期发展最为重要的一个因素是人。从城镇化和人口规模的变化来看，他们是决定商业零售发展空间最基本的一个决定因素。除此之外，还会受收入水平的影响，跟收入水平成正比——收入水平越高，人均商业零售的面积也会越多。因此，随着人口规模的增加，刚性需求改善空间也会增加。
短期来看，商业地产面临比较大的过剩风险，房地产企业所建的商业用房的建设量从1995年到2012年增长率是年均12.7%，2012年的建设量是1亿平方米。从2006年到2012年，整个商业零售物业总面积是7.5亿平方米，房地产开发竣工的商业应用面积大约为5.4亿平方米，大概占比70%。而从存货水平来分析也不容乐观， 1999年到2101年待售竣工比除了2008年以外，其他各年的存货水平都是下降的。这表明在2010年以前，商业地产其实是供不应求的；但是从2011年开始，到2013年，这三年存货是上升的，说明待售竣工比超过了金融危机时候的水平，所以存货水平处于高位。
中国商业联合会专家工作委员会副主任邢和平：
从品牌与商业地产间找切入点
电商对传统零售行业的渠道产生了冲击。同时，消费群体也发生了变化，现在主力消费从80后慢慢过渡到90后，这是伴随着屏幕长大的一代，技术手段促使他们不是传统的逛商店，而是游荡在整个移动设备当中。这一变化，也带来了消费模式的变化。
以服装行业为例，该行业是目前竞争最激烈的行业之一。现在许多服装品牌倒闭，特别是运动休闲品牌陆续遇到经营问题。运动品牌是从2008年左右发展起来的，当时以运动装最为时尚。但是，现在随着快时尚的发展，运动品牌逐渐被快时尚品牌取代，比如ZARA、H&M等。如何在消亡中求得生存呢？
现在，许多购物中心出现了很多品牌集合店，它不是由单一的品牌构成的，而是一个买手店，靠买手的时尚感觉去整合整个店的风格和品牌组装。现在多品牌的店是靠买手对时尚度的感觉占领市场的，这也是一个趋势。又比如，宜家家居通过不断推出设计师的产品，逐渐扩大市场。这些实例可以提供一种新的思路——品牌与商业地产运营之间如何找到良好的切入点。
住建部规划司处长、博士赵永革：
商业地产应以低碳生态化为目标
目前住建部和发改委、工信部等在做一些关于生态城市、生态新区、生态小区、绿色建筑的生态建筑项目。
商业地产在前期策划阶段如何进行生态、低碳和节能减排的控制呢？首先，对土地应进行混合式的开发，这种开发与传统城市功能分区不同，低碳生态鼓励高密度的组合；其次，以大容量的公共交通站点为中心，沿着大容量的公共交通的站点进行高密度的商业地产的开发，这是一个趋势；第三，用宜人的街道尺度来解决新区、小区商业地产关于人气的问题，同时鼓励行人导向和自行车导向的交通模式；第四，商业网点到交通站点的距离要在一个适度的范围内，如东京商业地产的商业要求则是10分钟步行可以到达一个地铁站点；第五，优化商业地产的布局，使更多的商业和综合用地形成宜人小尺度的街坊，步行5分钟至10分钟可以到达换乘的地方；第六，适度提高地铁等轨道交通站点的开发强度。
总之，商业地产要在开发、建设和运营中充分做到低碳生态。
中国烹饪协会副会长兼秘书长冯恩援：
小店铺大后台成新诉求
2013年全国餐饮业的收入增额为25659亿元，增长速度是9%，是改革开放以来增速最缓慢的一年。但餐饮业一直处于缓慢增长的阶段，现在增速由9%上升到10%，表现得最为明显的是四五月份。
在餐饮业进入缓慢的恢复增长过程中，如何在不断扩张的餐饮业中做好服务功能，并且不断改变餐饮业的服务模式呢？
餐饮业的压力来自人工成本和租金，特别是租金成本在餐饮业中的比重最大，所以在行业中提出了一个概念“小店铺大后台”，这是对商业地产新的诉求。传统的餐馆，以独立租房开店为主，现在的趋势是通过中央厨房集中生产，实现产品的工业化、标准化，通过物流来解决商业地产负担过重的问题。这是一个新的服务模式。
在餐饮行业不断寻找新出路的同时，也应该注意到住建部餐饮业的建设标准已经过时了。在现有规定中，有“三分之一厨房、三分之一营业、三分之一附属厨房用房”的规定，在租金不断上涨的今天，这一规定已不利于餐饮行业的健康发展。
中国连锁经营协会秘书长裴亮：
结构性供不应求与过剩并存
主题连锁企业，包括百货和大型综合超市，目前开店的数量在减少，就企业本身来说，主要原因是销售状态不佳，开店的动力不足。
从这两年对百强企业监测到的数据看，尽管商业地产开发供大于求的现象非常突出，但这只是结构性的供大于求，许多地方常常是供不应求，从招商的情况来看，也是呈现出供不应求的局面。
在这种背景之下，我国零售企业租金占比比发达国家高出50%以上，由此可见租金成本的比重非常高，这样的租金占比使连锁企业在经营中面临着巨大压力。反过来也影响了连锁企业开店的积极性。
从零售业自身的发展情况看，电商对实体企业的冲击比较突出，特别是对百货行业的冲击。银泰从去年就提出不再发展百货店，以后将增加体验式服务。可以说，电商对电器、服装的冲击是致命的。
下一阶段，有特点的小店，比如社区便利店将得到发展机遇。便利店因为深入社区，而且可以送货，网上下单，上门送货，目前，1号店、京东商城都在跟社区的便利店企业展开深入合作。
中国饭店协会副秘书长李建军：
莫让高档酒店成为面子工程
全国住宿行业目前有酒店1.2万家，营业收入达到了5600多亿元。其中，五星级有700多家，四星有2000多家，三星级有5000多家。
从星级酒店的分布情况来看，分布不均匀的状况比较明显，高星级酒店分布在北京、上海、江苏、广州、海南；而黑龙江、辽宁、青海星级酒店相对比较少。即使在目前经济比较平缓的情况下，去年一年也发展了200多家星级酒店，这足以说明高星级酒店发展的迅猛程度。
现在经济型酒店已成为发展趋势，目前已经达到10000多家，七天、速8都在快速发展。
从经营效益情况分析，去年酒店平均利润率为4.4%，出租率为5%，这是比较低的，说明酒店业存在经营困难。从行业的发展状况来看，客房收入下降的幅度比较大，这是酒店行业目前的现状。
现在住宿业存在几个问题，一是高端酒店经营困难；二是高端酒店成为地方政府的面子工程，出现了只建不管的情况。
中国商业联合会专家工作委员会副主任、金典美地投资集团总裁孙晓东：
商业地产抢占先机靠创新运营
商业地产目前存在着机遇和挑战，机遇是快速增长的市场需求和持续的开放政策，使得全世界的优质商品能够在中国市场进行充分的流通和交易。而创新则是目前商业地产面临的最大挑战。
国内的商业地产在传统创新方面已经取得了显著成就，对国际品牌的吸引力也在不断增强。从早期的单纯满足购物需求到注重购物体验，从单一的功能到一站式服务，从综合商场中分化出了许多的特色和专业商场，从同质化逐步发展到各具特色、互为补充。
但是，在传统创新层面，国内的商业地产和国际先进水平还存在着非常大的差距，商业设施的各项经济指标也与国外相比有很大差距。
除了创新运营之外，还要注意信贷资产证券化的问题。信贷资产证券化，是指银行将贷款资产打包，形成一个债券产品卖给投资者，通俗地讲就是“卖贷款”。通过此举，银行可以先行回笼资金，投资者则可以分享到银行贷款的收益。经过几年的探索与实践，我国信贷资产证券化已进入新一轮的试点阶段，相信对商业地产也是利好的消息。
万达集团商业地产研究部总经理杨泽轩：
同质化商业地产模式面临转型
中国商业地产已进入下半场阶段，我认为应从以下几方面进行改变，做经济化运营。
首先，应把围绕顾客做出特色作为核心定位。之前粗放式地做商业地产的时代已经过去了，大量生产出来的同质化商业地产模式将面临转型。
其次，顾客至上的时代来临了，要借鉴互联网思维，真正做到顾客至上。围绕顾客做好粉丝经济，拥有“大顾客量”并不是核心，拥有粉丝才是真正的核心，粉丝可以带来收益。百货在购物中心的主力店地位将越来越被削弱，未来需要结合新技术做实体商业。可以说，移动新技术带来的是“第三次零售革命”。
第三，专业细分和精细化运作。实际上这是竞争时代来临的观点。今天的竞争时代带来的是专业细分。
最后，基于对投资回报率的影响，必须节能。节能将是未来一个重要的趋势，无论是规划设计阶段，还是通过后期改造，节能将遍布在每一个环节中。（记者 王越/摄 曾静婕整理）
