如今，商业地产的运营时代已然来临。对于运营商而言，如何从购物中心、商业管理公司的角度谋求发展；如何在商业和物业的双轨道中，实现城市综合体的盈利，已成为当前的一个热门话题。
“商业地产，商业是主导，地产是载体，运营是关键。月谈会除了判断当前商业地产的形势之外，还将从不同的角度探讨商业地产的运营与创新问题。”中国商业联合会副会长、专家工作委员会主任刘建沪在商业地产专家月谈会第二次会议上说。
在商业地产强调运营的时代，如何提高综合体的运营管理能力？在保障品质和特色经营的同时，如何在颇受倚重的餐饮业和酒店业中寻找新的突破？如何在运营上找到创新突破点？在本次商业地产月谈会上，来自各方的专家和企业家均提出了自己的观点。
总体正常局部过剩
认清现状才能更好地发展，无论在哪一行业都能适用。
“商业地产的现状，目前出现了局部区域健康、一些区域过剩的情况，需要地方政府进一步加强规划，正确地加以引导。”刘建沪说。基于对经济形势总体走向的判断、消费需求的驱动作用，以及城镇化的发展，都需要利用商业地产作为载体，刘建沪对商业地产做出了总体乐观的预测。
发达国家的发展规律显示，当城镇化率超过50%以上时，商业地产会随之增加。而我国的发展情况与国外是相同的。着眼于中长期，商业地产仍有发展空间。
从历史数据来看，2005年以后商业地产处于较快的发展时期。而且在这段时间，商业地产面积的增长快于住宅地产的增长。商业零售营业面积从2005年到2012年年均增长了13.4%。按照城镇常住人口计算，由人均0.94平方米增加到了1.79平方米。
“城镇商业零售营业面积1.79平方米的标准高于日本、新加坡、韩国等国家，这些国家的人均水平大概是1至1.5平方米。” 国家发改委投资研究所房地产研究主任、博士后刘琳说。
同策咨询研究部在不久前做了一份关于人均商业面积的调查，这份《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》，对35个大中城市商业地产物业的投资价值进行了样本分析。
样本分析结果认为，如果一个城市的人均商业面积超过1.5平方米，也就意味着城市的商业地产供应面积已明显出现过剩现象，而这样的城市在35个大中城市当中不在少数。比如银川、呼和浩特、沈阳等城市的人均商业面积已在4平方米以上，成为35个大中城市中人均商业面积最高的三个城市。此外，天津、重庆、杭州、南京、成都、大连、厦门、宁波、青岛、合肥、长春、哈尔滨、贵阳、长沙、南宁、昆明等16个城市，人均商业面积也超过了1.5平方米。目前，19个城市人均商业面积已经处于饱和或过剩的状态，这个比例已经占据35个大中城市的半数以上。
虽然迄今为止，总体上没有系统性的供应过剩的市场风险，但是，一线城市距离城市人均商业面积1.5平方米的警戒值也不太遥远了。从这个角度来看，即便一线城市、其他二线城市目前商业地产暂时没有系统性的供应过剩的市场风险，也应该预先有所防范。
在本次月谈会上，有专家指出，随着房企将视线转移到商业地产，商业地产开发商盲目追随，同质化现象大量出现，过剩的风险有所加剧。
“针对商业地产是否过剩的探讨，我认为总体情况仍然处于健康的发展阶段。如果一定要下一个绝对的定义，则为部分城市、部分地区出现了供大于求的现象。供大于求的原因复杂，既有刚性的也有周期性的原因，但是总体判断还是健康的。” 十一届全国政协委员、商务部原部长助理、内贸专家委员会主任黄海说。
据黄海介绍，从去年开始，外资控制的项目，包括外国的投行机构等，他们比较早地发出“中国商业地产出现了过剩”的信号，认为购物中心的发展出现了问题。针对这种现象，我们经过调研后认为，局部地区确实存在过剩的问题，但是从总体来看，仍然处于正常的范围。
品牌商与地产的切入点
“电商对零售行业的渠道产生了冲击。同时，消费群体也发生了变化，现在主力消费从80后慢慢过渡到90后，这是伴随着屏幕长大的一代，技术手段促使他们不是传统的逛商店，而是游荡在整个移动设备当中。这个变化也带来了消费模式的变化。”中国商业联合会专家工作委员会副主任邢和平说。在这场科技发展引发的商业地产危机中，品牌商与商业地产之间的关系变得扑朔迷离，其实是商业地产的运营离不开品牌，品牌的发展也离不开商业地产。
据某研究中心联合国内外9家知名机构权威发布的2014年上半年《中国商业地产信心指数报告》显示，从受访者角色来看，品牌商信心指数为114.9；业主方信心指数也达到109.2。该报告分析结果还显示，业主方信心指数明显低于服务商和品牌商，这很大程度上是由于业主方对2014年上半年的市场表现较为失望。
在本次月谈会上，众多专家表达了租金成本的压力对各种品牌连锁店的影响。在各种压力倍增的市场环境中，如何在消亡中求生存呢？
邢和平表示：“以服装行业为例，这是目前竞争最激烈的行业，许多品牌在服装领域面临新的挑战，受到影响最大的是运动品牌。现在许多品牌倒闭，特别是运动休闲品牌陆续遇到了经营问题。运动品牌从2008年左右发展起来，当时以运动装为主流，但是现在随着快时尚的发展，运动品牌逐渐消亡，被快时尚品牌所取代，比如ZARA、H&M等。”
他进一步指出，在购物中心出现了很多品牌集合店，这种集合店不是由单一的品牌构成的，而是一个买手店，靠买手的时尚感觉去整合整个店的风格和品牌组装。现在多品牌开的店是靠买手对时尚度的感觉占领市场的，这是一个趋势。又比如，宜家家居通过不断推出设计师的产品，占领并逐渐扩大市场。这些实例可以提供一种新的思路——在品牌与商业地产运营之间如何找到良好的切入点。
餐饮业借势突围
伴着商业地产的发展，许多餐饮企业也随着这股潮流借势突围成功。现在的各种商业地产项目在规划过程中都离不开餐饮业，在各种城市综合体中，餐饮的占比呈现出上升的趋势。有数据显示，购物中心的一般餐饮配备在18%左右，目前不少购物中心均在30%左右，比例较大的在60%左右。毫无疑问，餐饮业是新宠。
“很多企业过去不太懂餐饮企业扎堆在一起有什么好处，为什么要到一个商场里呢？”中国烹饪协会副会长冯恩援解释说：“现在他们理解了，因为一个大型商业综合体能提供完整的公共服务功能，综合体中的水电气、电梯、卫生间、通道、卫生的清理、垃圾处理都是系统有序的，餐饮老板就是集中精力做好自己的实体店。此外，综合体中有相对稳定的客流，这是餐饮企业渴望的目标。”
大众消费习惯的改变伴随着城市发展而来，餐饮业是最能体现这种变化的，越来越多的消费者已经习惯了，在一个大型综合体中逛累了，就找个风格独特、干净可口的餐馆吃饭。人们对美食的喜好已偏向于以“便捷”为主。而购物中心一体化的运作模式，能够很容易满足普通大众的这一需求。
冯恩援在月谈会上提道，不少购物中心为了吸引品牌餐饮企业入驻，常常提供各种优惠，比如从装修、租金等各方面入手，不惜低租金也要把最好的餐饮品牌留在购物中心。由此不难看出，餐饮业态成为了购物中心新的经济增长点，可以说现在有餐饮的地方，就有人气。
冯恩援还指出，租金成本的上升是对餐饮业最大的影响。随着餐饮业对商业地产依赖程度的加深，如何降低租金成本已经提上台面。他认为，“小店面大后台”是对商业地产提出的新要求。在现有规定中，“三分之一厨房、三分之一营业和三分之一附属厨房用房”的规定已经不适合现在的情况，这一规定不利于餐饮行业的健康发展。从传统的餐馆到如今通过中央厨房实现产品的工业化、标准化，通过物流来解决商业地产负担过重的问题，这是一个新的商业模式。（记者 曾静婕）
（图片：记者王越）
