2014年的房地产业不再狂飙突进,但仍然在各种经济起伏中赢得了改变的机遇。2015年,房地产市场跌宕起伏依旧无法预判,对应策略层出不穷。3月26日,2015观点年度论坛于在广州举行,金融界网站进行全程图文直播。五矿建设有限公司董事总经理何剑波在论坛上的讨论环节表示,城市的二手房市场应该去做的,过去的扩张是一个简单的复制,从一线到二线到三线涟漪式的往外扩展,现在应该寻找一些新的增长点,就是二手房和旧房的改造。
以下为文字实录:
巴曙松:五矿建设的何总也是在一线打拼的,我们听听何总,或者你对你公司下一步的战略设想,以及对同业有什么建议。
何剑波:今天上午听了很多专家都说了对现在市场的看法,作为在一线的企业来说,我的观点对于房地产这个行业并不是那么悲观,我认为房地产行业不管中国经济处在什么样的阶段,现在可能还是处在一个中等偏上国家的阶段,也许过20年之后,成为一个发达国家水平了,像美国这样它也需要房地产,而且衣食住行,住是人类社会的一个基本的需求,中国这么大,人口这么多,这个市场是存在的。但是现在为什么大家很悲观呢?我认为主要的问题还是市场失衡。简单来说就是供大于求,在过去几年里面,房地产赚钱太容易,进入的资本太多,同时地方政府卖地太多。我们现在能看到一二三线城市,为什么各个城市表现不一样?其实一线城市就是因为它没地可卖了,所以它供需失衡的情况就没那么严重。三线城市有大量的地在扩张,在卖地,所以这个供求失衡是最严重的。所以现在这个市场来说,我认为这个市场化程度很高的行业处在失衡再平衡的阶段。这样的情况在过去十几年房地产发展的过程每,其实每两三年就有一次,我认为房地产行业作为一个市场化程度很高的行业,尤其很多都是民间资本、社会资本进入的行业来说,只要是它市场化的机制发挥作用,它就能够实现自我的调节和再平衡。所以对这一点来说,我认为是一个阶段性的。
另外一个,房地产行业是不是现在就非常低靡,非常困难呢?其实也不然。我们跟其它行业比较一下,包括制造业,这些行业的利润率可能只有3%、5%,而我们的毛利率可能最低也有20%多,净利率根据上市公司公布的数据,都有10%,所以从这个角度来说,已经比别人的日子好过很多了。
第三,现在房地产行业还有一个特殊性,它不像制造业,它如果出现一个停滞或者失衡的情况,它的很多产能可能就报废了。钢铁厂一旦生产出来了,它的高炉是不能停的,还有很多制造业,它的机器设备,可能升级换代之后,原来的就成废铁了。但是房地产不一样,土地始终还是有价值的。所以从这一点来说,我对这个行业并不悲观。
怎么去做呢?我们最近一年也是在积极关注,也做了很多的事情,我觉得一个是城市的二手房市场,这是应该去做的。过去的扩张是一个简单的复制,从一线到二线到三线,是一个涟漪式的往外扩展。现在应该寻找一些新的增长点,就是二手房和旧房的改造。现在有很多资金都在往里面投,我们也接触很多基金,包括北京、上海很多楼,它可能原来是一个商业楼,他把它买下来改成一个公寓,或者原来是一个档次很低的楼,经过重新包装之后,提升它的价值,这里面有很多的价值。另外一个就是从产品提供者向服务这方面去发展。过去我们可能缺少手段,实际上这两年互联网快速的发展之后,我认为对房地产行业的升级,尤其是由单纯的产品提供者转向产品和服务的双重提供者,给我们提供了很多技术性的支持,而且我们已经看到了一些成功的案例,我认为这个题目非常大,这个过程刚刚才开始。虽然花样年彩生活做得很好,已经先走一步了,但我相信新的需求,新的行业,或者新的模式还会层出不穷,房地产企业都可以探索。
巴曙松:本来按照规则可以打断你的,因为你了这么多,但是你讲得很好,我又不忍打断。
总结一下,从行业的周期来看,行业发展有起有落,在落的阶段,你该做什么做什么,强化管理,等到经济周期起的时候,还有你的好日子过,只不过这个时候要做好你该做的事情。跟其它行业比,我们过得还不错。从你的建议来看,也是从二手房和互联网这一块来说,从房地产企业家的角度论证了正在看微信的陈淮教授的观点。确实我在纽约住的这一年多,我就经常跟他们有些地产商,包括市政厅的人聊,我说你们停车太难了,我住在郊区,有国内来了朋友请我吃饭,纽约的物价又不是太贵,吃个牛排二三十块,我开个车过华盛顿桥收我16块,我在曼哈顿停个车,停两个小时四五十块,我说还不如你到我这里来,我请你吃饭。怎么停车这么难,车位这么少?他说一个很重要的原因,这个岛建了一两百年,为什么那些房子还能那么舒服,就是不断地维护、更新、改造,增加新的元素,所以看到那个外面好像很旧,进去一看,里面什么时代该有的都有。这个题材如果展开看,还是可以做的。谢谢何总。