前景
就2016年而言，本人深信集团在内地和香港的租金收入可录得增长。然而，我们必须小心审视租户零售额。坦白说，尽管我们悉力以赴，本人对此不大乐观，而这早晚会为租金带来压力。下半年本应为零售旺季，但事实上内地的租户于2015年下半年的零售额却出现下降，这现象令人担忧。我们必须非常努力，方有机会保持租赁溢利增长。
然而，管理层不单只顾及短期表现，亦同样戳力于本公司的长期稳健与福祉。现时的低迷市况总有一天会过去，但我们于其时的状况如何？由于我们没有财政压力，所以我们今天临危不惧；相反，我们正投放大量时间和资源研究各项长远议题。
市场广泛关注电子商务及其对购物商场的影响。本人曾在致恒隆地产股东函内，花了相当篇幅讨论这个议题，读者可到我们的网站登入恒隆地产2013年度年报便可阅览。本人当时的论点至今仍然适用。
在该份函件内，本人亦介绍了集团的EST计划—体验（Experience）、服务（Service）和科技（Technology），亦即运用科技来提供崭新服务以丰富购物者的体验。为了解其他人在这方面的做法，我们数年前派出同事造访美国和澳洲的主要购物商场。不同的公司看来正进行不同的尝试，但我们看不到有惊天动地之举。与此同时，我们正发展自家的EST计划，并取得了一定成果。
我们相信，零售市场有可能正悄悄地进行一场革命。首先，全方位零售将会存在一段长时间。迄今进行零售的方式主要有两个途径：通过实体店和通过互联网，亦即电子商务。就后者而言，如何完成销售只属于操作枝节，随着时间可以转变；重要的是交易模式。约五十年前，我们曾有透过邮购或电话订购进行的目录营销，如今则是网上销售。移动设备令后者更加可行，并且实际上更加方便。因此，互联网对实体店的影响会较大，但正如昔日的邮购和电话订购没有取缔实体店，网上销售亦然。
然而，这只是从一方面而言。另一方面，科技例如电子商务在抢去实体店生意的同时，亦可改变购物商场顾客的行为，令实体店增加销售，这对我们的业务可带来甚为利好的影响。未来数年，在大数据与移动设备结合下，将令零售体验大大提升。
举例说，以今天的科技，我们可以提供以下的服务：当顾客驾驶她的汽车进入我们的购物商场停车场时（我说「她」是因为我们七成顾客是女性），显示屏幕可亮出欢迎她光临的信息。由于这位顾客以往曾多次在购物商场某一区的某家商店购物，我们根据这些资料，可以建议她在该区泊车，并可以进一步告诉她那里还有多少个车位以及每个车位的编号，更可以透过她的手机直接引领她到车位去。
待她进入购物商场后，我们的网上礼宾服务可以为她提供购物商场各项重点信息，例如有甚么新店开业及所处地点、她会有兴趣的新产品（我们有她以往的购物记录和购物习惯）、什么产品正在减价、什么餐厅评价高、有什么菜式、是否有座位等。本人会让读者发挥想像力，提出更多科技可以造就的服务。欢迎读者把好主意告诉我，我的电邮地址载于本函件末。我们会将你们的意见加进构思库，并研究把部分开展落实。
显而易见，这种新的购物体验既有趣又高效，应可推动客流及增加租户的零售额；凡此种种，应可令我们享有较高的租金水平。
此乃为何我们近期愈发意识到，我们的业务不仅需要B2B（企业对企业）—亦即我们作为企业，把商铺租予同样为企业的店铺东主这个模式。我们必须为业务加入B2C（企业对消费者）的元素，同样地与购物者更直接地打交道。诚然，我们一直以来都有这样做，但我们会把它提升到更高层次：我们要为租户及与租户携手向顾客直接推广。
因此，我们会与品牌和其他店主更紧密合作以收集资料，令租户与业主同时受惠；我深信这是一个令人振奋的前景。阁下可参阅本人最近致恒隆地产股东函内的有关论述。
由于EST涉及的是科技应用而非创造科技，推行这个计划并不太难，尤其对我们此等规模的公司而言并非特别昂贵。我们只需要有一个既年轻、且精通科技并紧贴消费市场的程式开发团队。
然而，有一点值得一提：就EST而言，几乎没有专利可言。任何人有甚么好点子，迟早都会被抄袭。业主必须不断推陈出新，方可保持购物者的体验新鲜和有趣；这就是应用科技的本质。我们锐意成为推行有关计划的首批地产商之一，为这些服务建立声誉，这与我们在商场硬件方面的做法无异。我们亦会与时俱进向别人学习，正如许多人会向我们学习一样。我们定会不断开创新猷。
最后，让本人回到本公司的短期前景。监于现时乃我们进入内地市场以来目睹的最艰困的零售环境，抱有太高期望并不明智。自1999年我们首座内地购物商场开业以来，来自租赁业务的溢利未尝下跌。我们将竭力确保租金收入有所增长，对此我们颇有信心，同时租赁溢利亦有所增长。
我们会否出售香港住宅单位将取决于市况，其可能性肯定存在。正如本人去年撰述，香港楼市颇为健康，单位价格愈高的产品，其贬值的机会愈低。因此，我们对浪澄湾余下672个单位或蓝塘道18间半独立大宅不太担心。如若市况许可，我们将购置更多土地发展住宅物业。我们一直都有监察市况。
董事长
陈启宗
香港，二零一六年一月二十八日
