泡沫之后？也许是更大的泡沫，也许是泡沫崩溃。判断京沪深房价是否是泡沫并不困难，但要判断泡沫何时破灭却极端困难，甚至不可能精准判断。如果资产价格泡沫崩溃可预测，那人类大致就可以避免了。也许我们可以粗略地观察两个快变量，两个慢变量来观察泡沫的存亡。
两个快变量分别是人民币广义货币的增速，和人民币兑美元的汇率。
股票和债券对利率、汇率等的反应和价格调整非常迅速，几乎没有粘性，但楼市价格似乎有较强的粘性。在日本和香港，当货币当局对M2的增速从10%以上逐渐放缓至个位数，是一个危险时期，通常在M2增速从10%跌落至8%的大约数年内，房价就会不堪压力。我没有验证过这个说法，但当下中国央行的货币供应增速似乎在放缓，2017年期待货币政策大放水是不现实的。
另一个快变量是人民币汇率，我们可以基本不看人们对货币篮子、对SDR或者其他复杂参照基准的汇率变动，仅仅需要观察人民币对美元指数的变动。目前看，美元似乎处于一个强势周期的中后段，很可能未来1-2年，人民币兑美元仍呈有序贬值之势。但如果我们观察到人民币汇率反转，则需要予以警惕。因为这种汇率反转意味着京沪深房价泄气阀的关闭，并且很可能汇率反转并没有伴随中国经济增速或者外汇储备余额的回升。
两个慢变量是储蓄率和家庭部门税制。
目前中国家庭部门的纳税是很少的，个人所得税、遗产税、房产税都没有有效征管甚至没有开征，这是解释为什么中国人觉得自身比一些西方发达国家还有钱的重要原因。一个相对理想化的政策设计是首先开征遗产税，然后完善个人所得税，尤其是分项纳税之后的综合报税纳税是否有效十分重要。然后是作为财产税的房产税的普遍开征。考虑到京沪深不足2%的住宅租金收益率，房产税的开征必然导致房价剧烈下调。当我们觉得只有死亡和税收不能避免时，已经意味着流向楼市的货币加速枯竭。
另一个慢变量是储蓄率，中国最富裕的群体正在逐渐老去，我相信85后、90后要比其父母辈相对穷困得多。中国生育率的陡峭下行，以及年轻群体对高消费的渴望，使中国家庭储蓄率的下行节奏飞快。徐滇庆的研究指出，东亚经济体高成长阶段的高储蓄率通常仅能维持20-30年。曾经高储蓄率的日本，家庭部门的储蓄率已降至零以下，甚至不及美国的约6%。徐教授估计2030-2035年中国储蓄率将会显著下行。我相信中国90后在人到中年时，应该积攒不下什么钱财，其目前买方买车甚至日常消费的啃老行为，即意味着其储蓄率为负，因此中国家庭部门储蓄率的下行会比日本更快，其也必然带来房价难以为继。
京沪深房价，曾经神话，仍然神话，见证神话破灭，运气不好的话，也许并不需等待慢变量，快变量也许就足够了。
