对于很多读者而言，周末双降的消息一出，或许并不会有太多人解读出实体经济怎么样，或者宏观数据怎么样。我认为，大部分读者最直接的反映就是——房地产是不是又要来一波？事实上，房地产仍然是国内最牵动人心的投资领域之一，那么在这样一个时点，我们来讨论一下，当前房地产行业所面临的现状和未来的方向，就显得更加具有价值。
首先，双降究竟能为地产企业释放多少利好呢？客观来说，双降的目标绝不是房地产市场，而是针对实体经济的进一步防水和压低社会融资成本。只不过，作为目前实体经济中仍然处于高投资回报领域并且几乎可以说是全面渗透至实体经济每一寸肌肤的“支柱产业”，房地产也确实更应该成为双降之后，我们来探讨影响的参考。
那么双降能否为房地产行业带来实质性利好呢？答案恐怕并不理想。事实上，双降虽然能够一定程度上缓解开发商的资金周转压力。但是供给端的缓冲并不能够有效的激发需求端的动力。在实体经济前景不明朗的前提下，消费者和投资者都会比较谨慎。加之，如今房价高企，且前期已经提前消耗了大量购房需求——降准很难激发出新的购房需求，这是目前房地产企业所面临的最关键的问题。事实上，数据也在证明着，数次降准降息的操作以来，房地产市场正在处于边际效益递减的周期中。如果把双降看作是一剂针对房地产市场的强心针，那么显然目前这个市场已经产生了抗药性。
而为什么会出现这种情况，则是我们需要进一步解读的问题。
投资者要明白，左右了此前数十年房地产大牛市的根本是什么？是当初支柱产业的划定吗？并不是，客观来说，90年代初地产市场的上涨已经进入加速周期。事实上，引导着房地产市场爆发的，并不是政策，而是更加基础的原因——人口。准确来说，是适婚年龄人口。
90年代，计划经济体制逐渐过渡为市场化体制，在这一过程中，过去被经济模式所压制的购买力需求得到了空前的释放。而这一背后，恰恰顺承的是计划生育前最后一批婴儿潮人口的壮年期——启动90年代地产升温的是这一批人口的改善性需求。
改善性需求以及经济发展（城镇化）带动了更加明显的人口转移，大量的适龄人口带来的第一批刚性需求。这种需求伴随着后期新生儿不断地进入适婚年龄而得到补充。简单来说，正是这样的“人口红利”形成了劳动力丰富、抚养负担轻的“黄金时期”，才使高储蓄、高投资和高增长的环境得以为继。
然而黄金时代不会持续延续，事实上，我认为房地产市场所面临的最关键的因素已经发生了转变——就是刚需人群的增量开始出现下滑。这个数据我相信读者们看过各种各样的解读。但是我们不妨从一个大家较为熟悉的领域来进行对比——高考人数。
我认为高考人数可以作为刚需人口增量非常重要的参考指标——尽管这一数字并不是相对应数据的总量，但是其变动却能够成为我们判断刚需人群增量增减的重要参考。
而这一数据的顶峰出现在什么时候呢？08年，08年全国高考人数出现峰值，此后逐年回落，我们说大学四年毕业后两年左右，是这一代人较为普遍的结婚年龄。如果按照这个计算。那么2014年将成为刚需人口增量下滑的时间窗口。而事实上，我们看到的，无论是房地产市场结构性的泡沫破裂还是地方限购政策解除的种种新闻，恰恰也正是爆发在2014年。虽然局部地区房地产回暖，但从房地产市场供给、新开工指标、房地产商购置土地即待开发土地指标等方面看，大周期的顶部，我认为已经出现了。
对于房地产市场而言，我认为所谓的黄金时代已经结束，未来的市场必然陷入更加明显的分化。这种分化的格局可能会因为双降、限购解除等政策而缓解，但是不会出现根本性的扭转。原因就是在于需求端的人口结构开始根本性的变化。
从这个角度来说，三四线城市的进一步去库存、降价乃至于结构性的泡沫破裂都将是可能的。但是另一方面，拥有着绝对的配套资源优势的一线城市地产却有可能进一步的上涨，因为相比来说，其配套设施（医疗、教育、公共资源）仍然处于稀缺状态。这种城市间的反差以及一线城市所拥有的更加强大的曝光率会让未来相当长时间，房地产市场处于“看上去很美”的光环中。
然而无论如何，我认为房地产市场的大周期顶部已经形成，尽管以全局出发，政策上不会允许地产市场的风险集中爆发。但是盛世已经不在，且看击鼓传花的终点吧。
