“开宝马买经适房”的怪象会否在共有产权房领域重演？
鉴于普通经适房暗箱操作的种种弊端，共有产权房在制度设计上有效避免了“假穷人”混入。
按照淮安模式的设计，共有产权房在《房屋登记簿》及其《房屋所有权证》 上有明确的比例及权属关系，私下倒卖时，不仅购房人因无完全的产权凭证存在极大风险，而且买卖双方都已构成侵占共有产权人即国家的利益，对此行为政府可依法制止、纠正、打击。
“除了政策风险，共有产权房只比同区域、同品质楼盘便宜5%~10%，而且都是中档房，盈利空间有限。”蒋峰说，如果“投资”共有产权房，肯定不如直接投资商品房划算。
淮安的多数共有产权房位置相对偏远，升值潜力肯定不如处于核心区域的商品房大。另外，严格的准入审查制度，使得投机取巧者很难进入。
记者了解到，从2007年到现在，处在核心区域的商品房价格每平方米由3000元涨到了5000多元，涨幅近70%。汤建国所在的新新家园小区，是第一批共有产权房，位置相对较好，涨幅也可观，但对于大部分的共有产权房来说，价格涨幅就远低于此。
据了解，自推出共有产权房至今，淮安没有发生一起身份投诉，也没有出现一起私下倒卖的情况。
影响房地产市场？
对于此前对淮安市政府“跟房地产商争利”的质疑，蒋峰认为共有产权房的购买者往往都买不起商品房，本来就不是商品房的购买对象。
淮安市富丽房地产公司一位副总经理告诉记者：“购买共有产权经济适用房的群体，本身就不是购买普通商品房的群体，因此，共有产权经适房的建设，对房地产一级市场影响甚微。”
他承认，共有产权房将来或许对二手房交易有影响，但现在还未看到具体表现。
事实也证明，共有产权房并没有拉低当地商品房的价格。该市核心地段的商品房均价已从2007年的3000元左右/平方米涨至目前的5000多元/平方米。
谁来建设共有产权房？
蒋峰告诉记者，过去3年，共有产权房的建设都由当地国企承担。按照低于市场价5%~10%的要求，政府向房地产开发商购买一定数量的共有产权房。
在购买价格方面，政府参考普通经适房的有关规定，给予房地产开发商3%的利润和3%的管理费。“但如果企业提高管理水平，就不仅仅是6%的利润了。”
蒋峰说，承建共有产权房的企业虽然利润空间相对狭窄，但不存在风险，无需营销费用，这6%或更高的利润完全是板上钉钉的事。
所以，现在建设共有产权房，不是政府央求企业，而是政府可以选择那些信誉好、管理水平高的企业，并对建筑质量提出严格要求。
记者采访中了解到，现在除了上述最先进入共有产权经适房建设的国有企业，许多民营房地产开发企业也欲进入此领域。
“有政府的支持，旱涝保收，赚得少点，总比在当前房地产调控形势下不明的前景有保障。”上述富丽公司人士分析说。
巨额投资何来？
记者了解到，对于政府“出资”（所占产权比例）30%或50%资金，淮安市政府采取了三种途径。
一是针对拆迁安置房的被动购房群体，把政府资金投入部分先期列入拆迁项目预算，提前解决问题；第二种是针对主动消费人群，由当地国企采用“反哺”模式，国有开发企业把商品房的盈余作为启动资金，当地建成的新新家园、洪福小区和在建的福星花园等项目就是这样上马的；第三种则是把“暗补”改为“明补”，把集中建设保障房的划拨土地改为出让土地，然后把土地出让收入作为产权投入。
淮安市委书记、人大常委会主任刘永忠此前说，土地出让金、规费优惠产生的收益和政府的直接投入，构成了政府共有产权的保障资金。
“一开始我们就明确，资金以土地出让金的显化为主，其他保障资金为辅。”他说，2009年淮安建设的400套共有产权房，全部是土地出让金“消化”掉的。
记者了解到，此前，淮安市房管局从下属两家房地产公司的盈利中，剥离1.5亿元，用作了共有产权经适房的周转资金。
蒋峰同时告诉记者，预计从明年开始，拥有共有产权房的市民将更多像汤建国那样回购政府持有的产权，政府也就将有更多的资金投入到新的共有产权房建设中，“这将形成良性循环。”
