成都作为中国西部中心城市，历来是全国品牌房企的必争之地，而且有着良好的政策、经济优势及广泛的消费者基础。不过即便如此，随着分化与转型成为行业常态，成都商业地产未来的路径仍然需要谨慎选择。
作为一位扎根于商业地产圈多年的资深从业者，四川蓝光商业经营管理集团总裁刘侠对成都市场有着清醒的认识。在接受采访时，他结合数据直指市场的症结所在：“2015年成都商业总体存量超过了1800万方，新增销售型商业近370万方，已成为全国商业地产规模最大的城市“。
“商业地产存量大了，增量也很大。”刘侠感慨地表示，过去蓝光打造的玉林生活广场、蓝色加勒比等项目曾是成都休闲娱乐中心的代表，但如今随着商业地产格局发生新的变化，包括蓝光在内的开发商都在主动做出相应调整。
他将商业地产视为经济发展的必然产物，认为随着居民人均收入水平不断提升，这部分群体产生的新的需求将带动新的消费增长局面，由此尽管商业地产面临问题，但也催生了新的发展机遇。
作为成都最老牌的商业地产开发商和运营商，随着蓝光布局全国五大区域近20座城市，以及2015年蓝光成功登陆A股市场，蓝光在2015年1月率先从内部组织架构上做出主动求变，蓝光地产商业经营管理公司调整为更加专业化运作的蓝光商业经营管理集团，运营管理69个商业项目，体量逾225万平米。
2015年10月16日，蓝光商业集团即集中发布最新五大商业产品线，包括以COCO MALL为代表的社区购物中心，以“耍街”为代表的主题商业街区，以原创水果侠主题乐园为代表的文旅项目，以峨眉山安娜塔拉度假酒店为代表的星级酒店及以昆明昆仑中心为代表的精品写字楼。
蓝光在商业地产方面将主打辐射范围在1-3公里的社区商业，耍街、COCO MALL作为拳头产品将围绕社区终端需求进行打造，包括根据具体客群开展针对性的项目建设、品牌引入及营销安排等。
“蓝光会围绕生活需要构建必要的配套，医疗、超市、金融、洗衣、餐饮等资源都会整合到社区商业里。”刘侠强调，蓝光的商业逻辑，实际上是为了解决消费者与商业项目之间的便利性和关联性问题，通过提高消费频率和提升消费体验来增加消费者粘性。
商业地产经历供需关系的巨大变化后，“运营”逐渐成为成败的关键。“如果没有专业的运营团队，精细化、持之以恒的日常运营，它们的核心商业价值便很难实现。”
据介绍，在这方面，蓝光通过“5U”运营体系，商铺在散售后将由公司统一定位、规划、招商、运营、推广，以达到物业增值的效果。此前蓝光有和大型金融机构接触，未来或将加快旗下部分商业项目资产证券化的探索步伐。
以下为记者对蓝光商业经营管理集团总裁刘侠先生的采访实录：
记者：您之前提过，商业地产核心价值在于运营能力。这当然也是基于商业地产存量大所提出的观点，蓝光对行业现状有什么新的思考?
刘侠：为什么要提商业地产的核心价值在于运营?因为商业地产的发展经历了供需关系的巨大变化。
十多年前是“一铺养三代”时代，那时商业地产的价值往往体现在开发端，而且商铺不需要精心打造，这主要由于商业开发量少的缘故。但近几年以来，市场呈现大量放量的趋势，导致供需关系发生了改变，粗放模式将不再行得通。
成都的商业地产也呈现上述规律，随着城市建设的蓬勃发展，成都近年来也迎来黄金发展期，但这个过程中也出现一些问题。成都2015年新增销售型商业地产面积近370万方，已成为全国商业地产规模最大的城市。
在新环境下，商铺价值一定是通过良好的运营来实现。不管是购物中心还是商业街区，如果没有专业的运营团队，精细化、持之以恒的日常运营，其商业价值便很难实现。
记者：对于蓝光而言，商业地产格局变化会带来哪些挑战?
刘侠：以成都为代表的很多城市都存在存量大、增量大的问题，电商冲击，同质化竞争等也给商业地产的开发商带来了挑战。
对于蓝光而言，公司在取得新的土地时不会再效仿过去的做法，而是要求更加慎重做评估，更加专业、精细化地打造。在今天的环境下，如果不通过科学的分析，专业的定位，盲目拿地开发商业项目，失败的风险就很大。
其次，蓝光拥有的商业项目非常多，在打造的过程中会考虑自身定位，争取找到结构性、差异性空间，在开发运营层面也在进行相应调整。公司主打的是社区商业，不管最新一代的商业产品是主题街区还是购物中心，都会围绕社区终端去打造，包括根据客群做针对性的项目建设、业态引入、商品安排等。
记者：耍街和COCO MALL应该是蓝光主打产品，一种是街区，一种是购物中心，在业态、动线设计等方面的要求都不一样，这方面公司有什么打造经验可以分享?
刘侠：蓝光新一代商业主推的是耍街和COCO MALL，其中耍街是在过去20多年商业开发中积累经验的基础上做的“升级版”。总体而言，这些产品的辐射范围在1到3公里，围绕社区老百姓的需求做相应构建，比如日常消费、教育需求、儿童成长空间等，这些偏体验式的业态受互联网冲击比较小。
此外，蓝光会围绕生活需要构建一些必要的业态，包括医疗、超市、金融、洗衣、餐饮等，这些资源都会整合在耍街里。所以蓝光的商业产品实际上解决的是老百姓需求的强关联性和便利性问题，而这正是公司在项目定位和产品规划上考虑的核心点。
记者：耍街起源于四川，考虑到地域格局的问题，如果蓝光在省外复制会不会碰到文化差异的问题?公司又是如何解决的?
刘侠：蓝光做耍街背后的文化机理是什么?内涵实际上是休闲、舒适的文化，对生活的享受，以及对幸福的追求。在工作之余享受生活，是老百姓追求的普世价值，只不过成都人体现得更为典型。
蓝光在合肥、武汉、无锡落地耍街的时候，体现的也是这些文化肌理。在具体的业态设计和布局上，一方面会引入通用性的业态，另一方面也会引入外来特色业态，让商业街与众不同。这要求公司抓住符合当地文化价值的元素，比如无锡的耍街既会有地道的四川火锅、串串，也会有无锡当地的特色餐饮，这些东西都会是最具代表性的。
总体而言，耍街的构建是基于对消费习惯的分析，并进行业态布局，不同业态之间是相互促进、相互提升的。
