吴铮 | 大悦城地产天津公司总经理、天津大悦城总经理
与吴铮的对话，安排在了天津大悦城的会员中心“良食局”，这是全国首家以互联网思维打造的O2O会员体验平台，此外，天津大悦城的骑鹅公社、神兽寺街、五号车库等主题街区，均领国内购物中心运营风气之先。项目运营不到三年，已实现盈利。
这让天津大悦城的负责人吴铮成为了大悦城地产(00207.HK)的明星管理者，并被委任为商业产品线的负责人。
这个试图精准面向18-35岁新兴中产阶级的商业品牌，被认为是国内商业地产公司中，最热烈拥抱互联网和尝试新业态的代表。
半年5400万人次的客流，300元月平方米的租金水平，可以证明这个购物中心品牌的运营成绩，但不足以支撑一个上市公司的业绩。过去8年中，大悦城地产只开业了6个购物中心，尽管稳扎稳打的策略塑造了很好的品牌，但增长的瓶颈已经出现。
以吴铮为代表的年轻管理团队，对这间公司下一阶段的战略制定形成了共识：要带着资金和品牌去拓展更多的项目和发掘客户需求。
阶段瓶颈
截至2015年6月底，大悦城地产的物业及土地开发收入同比大幅下降75.1%，仅占总收入14.1%，这直接导致大悦城地产营业收入同比减少25.5%至22.2亿元，股东应占溢利下降54.6%至5.96亿元。
原因在于，销售型物业货源有限。
由于中粮集团旗下另一间上市公司中粮地产(000031.SZ)主营住宅业务，中粮承诺两家上市公司不竞争，因此，大悦城地产的销售型物业来源，主要是大悦城综合体中的住宅、公寓、写字楼、商街以及海南旅游度假项目等。
大悦城商业项目的拓展一直保持着相对谨慎和稳健的步调，8年来仅开业了6家大悦城(上海大悦城二期及成都大悦城将于今年年底开业)。
截至6月底，大悦城持有的待售物业包括海景壹号住宅、龙溪29别墅式公寓及天津大悦城公寓。未来可出售的在建物业包括海南龙溪悦墅、海南红塘湾、上海大悦城二期、天津大悦城写字楼、杭州大悦城天悦项目，以及成都大悦城写字楼和悦街项目等。
可售面积受制于商业地产拓展，因此租金收入占据大悦城总收入的半壁江山。其中，已经开业的6家大悦城租金收入为8.68亿元，同比增长14.5%，平均租金达到300元月平方米。可供对比的是，万达广场的平均租金水平在80元平方米月。
在国内经济增速放缓、商业地产饱受互联网冲击的情况下，这种表现已属不易，但是截至10月27日收盘，大悦城股价为1.28港元，市净率已不足0.7。
一面是审慎拓展与增长瓶颈的矛盾，一面是持有物业价值未得到充分体现，大悦城地产必须谋划新的成长路线。
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