在印力集团首席运营官兼印力资本执行董事竺海群接受观点地产新媒体采访前两天，“资本之王”黑石创始人苏世民一行来访深圳，实地考察印力集团的深国投广场，并探讨了深圳的发展和印力未来的发展规划。
正如苏世民所言，投资印力集团只是个开始。对于黑石的加入，竺海群认为这是对印力集团快速对接国际资本和登上国际平台强有力的支撑，“黑石作为一家国际性公司，在资本运营和商业经营管理方面是具备国际视野的。”
借力黑石，印力集团从去年便开始发力并购扩张之路。据竺海群介绍，2014年印力联合黑石投资将近10亿美元收购了9个商业项目，这是香港资本市场上当年最大的投资并购案之一。
据竺海群透露，黑石还会从投资回报、项目风险、资金安排方面向印力提供更多的专业意见，由此加大商业地产成功的概率。而对于商业地产的资本运作，竺海群表示，根据公司战略规划，集团目前仍处在重资产的阶段，未来可能还会持续一段时间。
以下为观点地产新媒体对印力集团首席运营官竺海群先生的专访实录：
商业地产资本运作需要国际化的视野
记者：去年印力集团并购了9个项目，并购的初衷是什么？
竺海群：这确实是我们公司战略上一个大的调整。从2003年成立到今年，十二年来印力集团总共开发了60多个项目，超过500万平方米的面积。十年来基本上都是自己拿地建设，没有任何并购。
黑石在2013年入股以后，我们发现其实并购可能和想象的有点不一样，并购的第一个好处显而易见——有很多现成的项目。
第二，项目位置比较好。因为从市场上拿地，好的地段项目是比较稀缺的，偏远地段的项目又未必能符合我们的标准。通过并购的机会，我们发现不少位置好的项目，选择性很多。
第三，时间周期短。一个项目从拿地建设到开业、成熟，没有五六年的时间是不可能的，这个时间拖得也比较长，开发风险可能比较多，但做并购就能明显缩短项目周期。
记者：怎么样去提升并购项目的管理？
竺海群：并购项目的管理事实上比拿地建设开发还要难。第一，并购的项目，平面规划多数不符合我们的标准产品。第二，可能以前已经做死了，要重新救活投入的精力可能更大，所以我们进行并购的选择也是非常谨慎。
有一个著名外资地产投资主管曾跟我说，他们近两年在中国看了200多个项目，最终只选择了两个项目。这说明现在市场上不缺机会，但符合要求的还是很少。
印力集团在并购上也相当谨慎，我们花了很多的时间和精力，首先是选城市，再选项目，选完以后还需要投入大量精力去做资产管理的提升。
从目前并购回来的项目看，对资产规模的提升是有挺大帮助的，通过我们的运营管理，资产质量也在稳步提升。同时，有这么多项目作为储备，能吸引更多的优质租户与我们建立长期合作关系。
记者：并购这9个项目大概用了多少资金？会不会有压力？黑石提供哪些方面的支持？
竺海群：项目总共应该是超过10亿美金的，是去年香港资本市场上最大的一笔投资并购案。我们和黑石一起完成这次并购，黑石除了提供资金支持，还协助我们进行商业谈判和项目分析。
印力在项目规划定位和运营管理方面拥有丰富经验，黑石在融资方面的专业深度给予我们支持和启发，我们也从中获得他们在全球其他市场上的商业合作资源。
记者：在资本化方面，印力觉得黑石有哪些值得学习经验？
竺海群：作为全球规模最大的资产管理公司，黑石在房地产投资领域领导全球，也是拥有最多购物中心的集团之一，目前黑石全球范围内通过分别收购三家公司完成欧洲、美国和亚洲三大商业地产投资平台的布局，印力集团就是黑石在亚洲唯一的商业地产投资平台。
目前黑石对我们的帮助更多是在与资本市场的对接上，黑石经常会带一些投资者过来跟我们沟通交流，让我们了解在做经营管理的同时如何从资本的角度去看项目表现，这是他们入股以后最大的一个区别。作为一家国际性公司，黑石在做资本运营和商业经营管理的时候都具备国际视野。
黑石通过他们的商业资源协助我们开拓项目来源，从前期项目评估开始，我们和黑石一起参与进去，黑石的这些资源对印力快速对接国际资本和登上国际平台的帮助也是很大的。
记者：关于金融+地产，凯德在商业地产资本化这方面做得挺好的，印力集团从中学习到哪些，又有哪些特别之处？
竺海群：我们跟凯德也有多年合作，凯德在资本运作方面的经验值得学习。印力集团一直发展得非常不错，主要是两方面做得比较好：首先是精准定位，我们非常注重项目定位，如果定位错了，那么接下来每一步都有可能是错的，所以我们坚持前期的精准定位，尽早明确要做什么样的产品。第二是团队建设。购物中心运营管理对人的要求很高，团队素质和水平决定了购物中心的成功与否，因此印力除了对外引进高端人才外，还极为注重组织内学习文化的构建，定期组织管理层到国外学习交流先进的购物中心管理经验。通过这些方式不断提升团队的管理理念和作战能力。
记者：有观点认为现在商业地产的寒冬渐渐来临，您感觉这几年来的商业地产还有没有像以前那么好做？
竺海群：现在和前几年不太一样，前几年是什么人都在做，这几年感觉到市场上面是已经有很多的楼盘在抛售。加之中国的股市波动和人民币贬值，各种各样的舆论信息让大家感觉中国的商业地产面临前所未有的严峻考验。但我认为，以前商业地产是量的竞争，现在做大了，就是质的竞争。所以印力要怎么样才能突围？是我们需要思考的。让不够好的项目自生自灭，有能力的企业还可以趁势进行收购。
现在很多人在谈论轻资产管理，我们也有这方面的体会，未来投资者的组成可能也不一样，现在叫做众筹，还有就是大众创业、万众创新，有可能以后法规健全了后，投资商业地产的人和以往不一样，格局也会发生变化，那我们就要研究这个格局变化到底会带来什么。
商业地产资本运作为创新与转型提供动力
记者：杭州印象城在O2O方面做得挺好的，您认为互联网对商业地产的影响如何？
竺海群：目前互联网是一个热点，互联网给商业地产带来的冲击肯定有，2014年网络销售额占国内零售总额的比例已超过10%，一些权威研究机构的研究表明，上述比例达到15%-18%会进入饱和期，因此占的比例不会再继续大幅增长。
商业地产的优势在于购物体验，因此，在实体方面一定要加强体验式元素才能应对互联网的竞争，同时在不同品牌线上的租户安排要有所调整。比如说受互联网冲击较大的租户，可能在购物中心就不合适了，但可以把互联网因素应用到租户的经营管理上面。
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