佳兆业又违约：遭合作伙伴撤资12亿 多机构下调评级

    佳兆业（01638.HK）的麻烦正在扩大化，继汇丰银行追债4亿元融资贷款之后，又有两名合作伙伴撤资12亿元。

    1月6日早间，佳兆业公告称，于2014年12月31日，该公司接获龙岗区两个市区旧改项目的两名合作伙伴通知，称佳兆业已违反该等项目的合作协议，要求终止该等合作协议，并退回已经支付的12亿元人民币的费用。

    同日，负责上述融资协议的贷款人也表示佳兆业构成违约，要求上述费用连同应计利息及所有其他未偿还款项即时到期应付。

    去年12月21日，佳兆业曾公告称位于深圳的所有项目均被叫停，其中就包括龙岗区的所有旧改项目。

    佳兆业被业内称为“旧改专家”，龙岗区的旧改项目是佳兆业未来发展的重点项目。早些时候，佳兆业曾宣布他们在龙岗区重点发展板块华为科技城已立项的旧城改造项目有7个，处于洽谈中有的3个，总占地面积超过300万平方米，为了更好地推进这些项目，他们成立了一个专门的旧城改造公司——佳兆业置业。

    佳兆业并没有在公告中说明上述两个龙岗项目合作伙伴所称违约的具体原因。但从最近的事态发展不难看出，应该是由这些项目被政府叫停所引发。

    除了上述违约之外，佳兆业还未能按期偿还汇丰银行4亿元人民币融资贷款，也构成违约。

    佳兆业与汇丰银行于2013年8月2日签订了4亿元港元的融资协议，其中设定了强制性提前还款条文。而佳兆业董事会主席郭英成辞职触发了该强制性提前还款条文，佳兆业必须在郭英成辞任生效日期（即2014年12月31日）还款。

    佳兆业称，公司未能按期偿还该项融资贷款，此次违约可能导致有关贷款融资、债券、股本证券的交叉违约，从而可能对公司的财务状况造成重大不利影响。

    在最新的公告中，佳兆业表示除了已公布的违约事项外，并未接到其他任何债权人的任何还款通知或要求。截至1月5日，佳兆业的债务负债约7.92亿元人民币已到期应付。

    但佳兆业位于深圳的所有已建成项目、发展中项目均遭叫停或限制，可能引发更多的违约事项。这包括深圳佳兆业大鹏假日广场、深圳佳兆业悦峰花园、深圳佳兆业中央广场、山海美域花园等4个预售项目，深圳可园、深圳佳兆业新都汇家园、深圳上品雅园等3个已落成项目，三个自持出租及自用物业项目的若干单位业权，八个处于发展阶段及用于未来发展的物业项目，以及龙岗所有旧改项目。

    佳兆业曾通过成立金融集团，搭建了私募基金管理平台——深圳市佳诚基金管理有限公司（下称“佳诚基金”），并与大型信托公司合作发行了多款私募基金，这些资金主要投资于深圳旧改项目。目前，这部分资金也将可能有违约风险。

    多家评级机构已下调佳兆业的信用评级。

    穆迪于1月2日宣布，佳兆业高管辞职，加大了深圳项目遭限制和暂停之后，公司应对业务中断能力的不确定性和挑战，因此将佳兆业的公司家族评级和高级无抵押债务评级从B1下调至B3。该评级仍位于下调复评名单。穆迪还强调，如果深圳的限制措施不能消除，或者两位高管职位在今后几周不能填补，佳兆业的评级可能进一步下调。如果公司流动性状况或融资渠道出现进一步恶化迹象，其评级也将面临压力。

    野村证券将佳兆业投资评级由“买入”下调至“减持”，标准普尔也将佳兆业“BB-”的长期企业信用评级和“cnBB ”的大中华区信用评级体系长期评级列入负面信用观察名单。

    目前，佳兆业依然处于停牌状态，从去年11月28日房源被锁以来，佳兆业的股价已经下跌了47%。