窥一斑而见全豹。
尽管调研样本是一个地级市，但却暴露出中国房地产行业偷漏税现象。
1月12日，江苏省财税系统一位官员表示，他们近期针对省内某市“房地产行业偷税手段”进行了调研和分析。
房地产开发商的偷税手法呈多样化、专业化、普遍化、隐蔽化的发展趋势。不少地方税务系统公布欠税“黑名单”中，房地产企业数量呈逐渐增长趋势。
“从研究看，房地产企业偷税之繁、数量之大，更多的在于技术上的原因”，江苏省财税专家、省社科院财贸所副研究员骆祖春表示，“房地产行业涉及的环节很多、工期长，企业在各个环节都可以偷税。”
但研究者对税收结构和体制问题的考问也一直在坚持。
所得税房地产业占比近半
针对该市调研显示，快速增长的房地产行业销售收入，已经成为企业所得税收入重要来源。
2005年，该市房地产企业实现销售收入9.5亿元，缴纳企业所得税2010万元。上述两组数据在2006年、2007年分别为：32.1亿元、5443万元和43.9亿元、1.405亿元。
到2008年上半年，该市房地产开发企业缴纳所得税已达1.3598亿元，占全市所得税收入的41%。而2009年1-11月份数据显示，其占比已达50%左右。
调研显示，房地产销售收入增长，与其应纳所得税的增长虽然同时呈现向上成长的曲线，但两者的偏离渐远——从所得税占比销售收入的数据来看，2005-2007年的比例为2.1%、5.7%和3.2%。
2006年，该市房地产企业因专项检查而被补税罚款139万元，2007年被补税罚款803万元，到2008年上半年已经上升至3672万元。最新2009年1-11月份数据更是超过5000万。
补缴成倍增长，突显房地产偷税现象严重。
偷税手段多样
该市连续5年将房地产列为税收专项检查对象之一，其样本具有代表性。
参与调研的一位官员表示，“偷税手段非常专业，行外人士根本不懂，而税务人员也需要长时间跟踪观察。”
调研发现，开发商偷税手段多样化，但主要通过5种方式进行：“隐匿应税收入”、“挤占、多提、虚列成本”、“超标准列支或扣除相关费用和支出”、“账簿凭证管理混乱，核算不规范”、“纳税申报不及时”。
纳税申报不及时，是最为普遍现象，表现为：不按预收房款申报预售收入依据利润率（或毛利率）缴纳所得税，或干脆就不申报，甚至作虚假申报等。
隐匿应税收入是开发商首选偷税手段之一，借此可以大幅度减少纳税基数。
比如，对销售收入确认不主动、不及时，少列收入坐支现金现象严重，有的直接进入企业小金库不入账；对银行按揭款项不及时入账，或者把收到的按揭款项记“短期借款”等科目。其次，是以工程尚未决算，收入、成本、费用无法确定为由，将已实现的商品房销售款长期挂在“应付账款”、“其他应付款”和“预收账款”等往来科目，不结转或延期结转应税销售额。
挤占、多提、虚列成本，是开发商偷税的另一主要手段。
典型方式是，开发商和建筑商互相勾结，有预谋、有目的、有步骤地通过先与承建方编造虚假合同，再让承建方多开建安发票的手段，人为地提高造价，增大建安成本，以少缴所得税。
再者，多结转已售产品的销售成本及税金。或者，在通水、通电、通气、绿化、道路等项目建设上高估成本，严重影响了利润的真实性。
而“超标准列支或扣除相关费用和支出”方式更是花样繁多，比如，开发商的注册资本金不到位，将应缴资本的支出和利息作为经营性费用扣除；或者超标准列支或扣除业务招待费、宣传费和广告费；超标准、超范围列支等。
具体到企业管理上，调研发现开发商“账簿凭证管理混乱，核算不规范”。
由于多数房地产企业工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制和配比原则。“对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况”，参与调研一位官员表示。
为何偷税频发？
为什么有的开发商进入了“年年被查、年年偷税，却屡查屡犯”怪圈？
上述省财税系统官员认为，是收益和成本的巨大反差，助长了部分房地产企业产生偷逃税款的主观故意。
其直接原因是，即使发现被查处，也仅只是补缴税款，缴纳少量的罚款和滞纳金，偷税成本与收益巨大反差。
按照《税收征管法》规定，纳税人不按期限缴纳税款，应按日加收千分之二的滞纳金。
骆祖春表示，某些偷税案件，一般是由若干笔偷税业务构成的，每笔偷税业务又有不同的偷税起始时间，“一方面千分之二数量有限；另一方面，要准确计算滞纳金数额，就必须逐笔计算，最后汇总求和，这非常麻烦。”
