调控环境收紧为何偏偏龙湖被调升至投资级？

　　一份公司债风险名单为楼市带来阵阵寒意，经历了大半年狂欢的开发商，面对愈加严厉的调控形势，自是几家欢喜几家愁。

　　九、十两月，证监会和上交所相继发出文件，警示发债风险，要求对房企发行公司债进行分类监管。

　　在评定风险指标中，房企主体评级是一个重要基础指标，至少要达到AA级，这是房企公司债融资的入场券，但却常被忽略。而想要获得更低融资成本，对信用评级要求也更严苛。

　　譬如，2015年9月万科发行50亿元境内公司债票面利率3.5%，到2016年7月龙湖发行的5年期境内公司债票面利率低至3.06%；2016年4月，万科地产香港通过Bestgain　Real　Estate　Lyra　Limited进行第五次发行，3年期定息票据36.5亿港币，票面利率低至2.50%。以上数次融资成本，均创下当时房企同年期产品利率最低。

　　对应看信用评级，万科境内、境外为民营房企最佳。龙湖境内亦为最佳，其更在全国调控加强的背景下，10月份被标准普尔将长期企业信用评级由“BB+”上调至投资级，该公司也成为标准普尔年内唯一上调至投资级的房企，可谓逆势调升。

　　在融资环境收紧的当下，过去被重视不足的信用评级，正成为房企追求低成本融资，拉开企业间差距，必须正视的关键词。

　　逆势调升

　　纵览房企信用评级，现状参差不齐。

　　在交易所和交易商协会分别申报的154家和137家发债房地产企业，合计35家被列入风险类企业，官方建议证券机构对风险类企业发债谨慎承接。同时，154家房企中尚有28家企业发行人无主体评级。

　　境外评级监测的民营房企中，，截至11月初标普授予投资级信用评级的房企仅三家：万科、万达商业、龙湖；惠誉授予投资级信用评级的房企仅四家：万科、万达、龙湖、世茂。

　　在今年发生的民营房企境外信用评级、展望调整方面，标普唯独逆势上调龙湖的信用评级至投资级，其他房企多以下调为主，穆迪亦上调龙湖评级展望至正面。

　　信用评级对房企的作用，龙湖方面道出真相：将再度提升信用形象，在市场波动和调整的背景下，赢得更从容的市场空间和更佳的发展机会。同时，龙湖方面还提出，有助于拓宽融资渠道，降低企业融资成本。

　　指标关键

　　从房企的信用评级升降，不妨总结房企特别是民营房企“保级升级”的关键词，为下一次机会窗口到来做好准备。

　　首先，财务纪律严格。标普在调升龙湖评级时指出，龙湖将继续保持审慎态度，并将债务杠杆保持在目前水平。且与相似评级同行相比，龙湖拥有更强财务灵活性，公司与境内外银行建立坚实业务合作关系。另外，已开拓多种融资渠道，借款成本较低。

　　对应数据来看，上半年龙湖数次境内公司债发行，票面息率及年期屡创民营房企最优。同时，综合借贷成本降至5.18%历史低位，平均贷款年限拉长至5.84年。龙湖还主动管理外汇风险，降低外币借款占比辅以一定比例的汇率掉期，目前外币借款占比已降至22%。

　　而9月份，惠誉将富力地产(港股02777)评级展望由负面上调至稳定，其重要参考因素即为杠杆水平已见顶。4月份惠誉将某知名房企长期发行人违约评级下调时也指出，该企业杠杆持续高企，面对房地产和信贷市场的潜在逆境，其金融灵活性有限。

　　其次，持有性物业运营及利润质量。标普表示，龙湖在未来数年增加租金收入的战略将改善其利润质量。分布于一二线城市的购物中心，将在未来几年支撑租金收入增长，投资物业组合的地区覆盖范围将在未来三四年内改善。而其过去五年内租金收入的持续增长，以及95%以上的出租率，显示出良好的购物中心经营能力。

　　龙湖之外，目前获得境外评级机构投资级评级的国内开发商中，万达商业以持有物业为主，世茂近来在社区型商业领域也可圈可点。

　　而10月，惠誉将新城发展展望由“稳定”上调至“正面”，其参考依据除了销售强劲降低有关压力，也提到公司开始扩展其商场组合，对其自身评级增加支持。

　　再次，销售增长、现金回笼、土地收购表现佳。以龙湖为例，前10月销售额已达741.7亿元，同比上涨78%。拿地则奉行以频率换概率，不盲目追超高价地政策，上半年获取的16幅优质土地集中在10个核心目标城市及天津、济南等潜力市场，项目获取的区位更趋向城市中心区。

　　这在今年的地王热潮中尤显重要。中原地产统计显示，截至11月初，拿地过百亿的房企年内高达39家，部分企业拿地远超销售额近20个月，在销售转冷的情况下，这部分房企压力巨大，而万科、龙湖等评级在投资级的公司，不论拿地总额、拿地单价，还是土地款额相对销售额的比重，皆处于风险最小的区间。

　　由此来看，信用评级保级升级和降级，一个指标的变动，背后则是权威境内外评级机构对企业营销财务、土储等诸多细节的敏锐通盘观察。而这个指标，在调控愈加严格，融资环境收紧的背景下，未来也将会有更分化的表现。（李悦/文）