吕志强 中国网时事评论员
房地产去库存是中央经济工作会议确定的今年经济工作的五大任务之一。为此,国家顶层利好政策不断,继2月初央行下调首付比例,即居民家庭首次购买普通住房的商业性贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且购房贷款未结清的,为改善居住条件再次贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%;2月22日起财政部、国家税务总局、住建部联合发布通知,对个人购买唯一住房面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收,对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的减按1%的税率征收,面积为90平方米以上的减按2%的税率征收,对个人购买两年以上(含两年)的住房对外销售的免征营业税。居民和业内人士普遍认为楼市顶层“好声音”还须落地协奏曲。
楼市顶层“好声音”,从一个侧面显现出当前货币政策稳健略偏宽松。近年来除北京、上海、广州、深圳和三亚市外,其他城市都已取消“限购”政策。楼市走势表明,限购的一线城市量价齐升,其他城市楼市相对低迷,去库存压力较大。本次楼市政策调整有意剔除限购城市,是楼市去库存的精准发力。这种精准发力还体现在允许各地从实际出发,向下浮动5%,给非限购城市留出了政策空间。我国处于城镇化快速发展期,无论是刚需还是改善型需求,存有巨大潜力。在非限购城市通过降低首付比例可以促使潜在需求转化为现实需求,提升居民生活品质,加速农民工市民化,拉动房地产相关产业,既惠民生,又稳增长。
楼市顶层“好声音”,贵在弹好落地协奏曲。周小川表示,中国的个人住房贷款在银行贷款中的占比偏低,只有百分之十几,有的国家40%-50%,房贷的坏账明显小于其他领域,是比较安全的产品,个人住房贷款应该有很大的发展机会。然而现实往往是顶层好政策落地需要的时间过长,购房者等不起。比如降低首付比例,目前只有在四川、福建等少数几个省市落地,杭州虽有农行、中行、浙商银行的个别支行在购房者符合一定条件如信誉良好的前提下可申请2.5成首付,多数银行首付比例仍是3成。一些购房者说,银行执行好政策总是要慢半拍。因此,要真正奏出楼市和谐乐章,银行当率先跟上拍子,加快落地节奏。同时,银行要提高房贷业务的积极性。应当看到在购房款总额不变的情况下,首付比例的降低相应增加了购房者的贷款额度,这对银行来说是贷款有效需求的扩大。银行开展房贷业务既承担去库存的社会责任,又是薄利多销,发展信贷业务。银行对房贷,尤其是首套房贷要有让利于民的担当,首套房贷当执行贷款基准利率,对于信誉良好者实行利率优惠。监管部门应鼓励银行机构对首套房贷实行优惠利率政策,鼓励银行开办转按揭贷款业务,减轻购房者负担,促进去库存。地方政府应积极采取措施,全力推进房市回暖。城市公积金政策也要向优惠的方向调整,比如适度上调公积金贷款额度、公积金贷款额度紧缺的地方尝试公积金贴息贷款、全面推行公积金的异地贷款以及简化公积金贷款审批流程等。同时,加大对农民在中小城市、城镇首次购房的政策支持力度,比如给予财政补贴、税收减免、利息补贴以及将农民工纳入公积金缴存范围等。地方政府应出台更多“鼓励自住需求,打击投机需求”的政策。一方面,将过剩的商品房转化成经济适用房、廉租房来满足城市各类居民的基本住房需求。另一方面,加重投机性需求者购房成本,防止炒房风重演。杭州市政府于2月29日发布楼市新政,进一步放宽公积金贷款条件,推进外来人员、个体工商户、自由职业者缴存公积金和使用公积金贷款。推进住房公积金异地贷款业务,全国公积金都能在杭州买房,二手房贷款年限放宽到50年,最低首付比例降到20%。倘若各地政府像杭州市一样出台楼市新政与顶层“好声音”相呼应,各方齐心协力,一定能够弹奏出楼市和谐乐章。
楼市和谐乐章还须预防杂音。房地产开发商当牢记,去库存是硬道理,不要借眼前的楼市“好声音”盲目涨价而影响去库存。要防止投机需求利用金融杠杆炒房,助长泡沫,使房价在合理区间运行,以推进房地产业稳健发展。