有报道称，近日北京、上海、广州等一线城市的楼市成交量又有所放大，楼价也逐渐回稳。在被统计的30个城市中，有26个城市的成交面积环比上涨，其中11个上涨幅度超过50%。在成交量放大的同时，一些城市的房价也出现了回升，比如，8月份上海的平均房价在持续3个月下调之后，重新回到每平方米2万元以上，环比涨幅高达5.8%。
而从上市公司披露的半年报信息看，一些转战楼市的著名家电企业从这个市场上获得的收益也非常丰厚，大大超过了他们在自己的家电本行业中获得的收益率。而由于这一轮楼市调控4个月来，并没有使楼价出现大幅度回落，因此在股票市场上一些地产类上市公司又开始受到资金的追捧，一些证券公司也纷纷推出投资报告，增加了对房地产板块的推荐。
面对这样一种市场态势，人们不禁要问，房地产市场到底怎么了？未来房价到底是涨还是跌？这一轮房地产调控到底能不能见效？能不能把房地产投机的嚣张气焰压下去，把过快上涨的房价平抑下来？而如果这一轮声势巨大的房地产调控不能明显见效，那么是否意味着房价在未来一段时间内还将猛烈上涨？老百姓更加难以承受？并由此引来更为严厉的管控措施？
现在，人们出现这样的疑虑与联想是有道理的。因为，中国的房地产业经过这几年的超速发展，已经到了非常畸形的地步。尤其是这个市场涉及的住房消费者人数众多，资金规模巨大，而各种投机资金捞取暴利的空间更是超乎想像，因此卷入其中的各种利益集团也非常多。而他们的一举一动常常会左右市场，一旦调控不能见效，那么市场的反复将是必然的。
怎么来看待如此谜一般的市况呢？特别是对于房价的各种吆喝，到底谁是真的、谁是假的？需要从哪几个方面来辨别呢？这确实是一个问题。尤其在一个信息渠道十分混乱、数据真伪难以辨认的市场上，在一个权威机构不能及时提供全面、有效的信息，许多基本情况公众都不很明了的市场上，老百姓要作出合适的判断不仅是困难的，而且对本轮调控的效果到底如何，也难有把握。
在这种情况下，要对未来房价的走势做比较靠谱的分析，不得不回归到这样几个基本层面。
其一，从人口聚散的趋势看房价。所谓人口聚散，是指在一定时间内一个地方的人口流进和流出情况。当一个地方人口大量流进，而住房供给又受到很多限制，那么这个地方的房价自然就会是一个上涨的态势；如果人口开始流出，那么房价就会回落。这种人口聚散对房价的影响，不仅对一座城市来讲有参考意义，对一个社区也有参考意义。
从这一点来看，现在有些一线城市人口还在流入，所以房价坚挺是有原因的。但像北京、上海这样的城市，它的自然承载能力已经大大超过了极限，人口再进一步流入而没有流出，就会出现越来越严重的城市病。因此，这些城市未来的人口动向将会十分复杂，因而房价也会扑朔迷离。一旦周边地区特别是中西部的城市越来越有吸引力，人口出现流散，房价的回稳也就不远了。
其二，从城市发展的趋势看房价。城市发展有三种趋势，一是经济上升期，经济增长快，就业机会多，生活与工作的比较优势大，在这种情况下，会吸引外来人口流入，房价看涨；二是经济放缓期，经济增速变慢，就业机会少，对外来人口的吸引力减弱，房价将出现摇摆；三是经济衰退期，生活与工作成本高，比较优势丧失，人口老化并出现劳动力流出现象，房价则会下跌。
从这一点来看，中国目前还处在工业化和城镇化快速发展阶段，因此，整体上还没有出现城市衰退情况。但在沿海一些以出口加工为导向的二、三线城市，已经露出了因产业转移而引发的城市衰退问题，极有可能引发当地的楼市震荡。所以，决不能拿一线城市和二、三线城市做比较。因为，一线城市还有其他复杂的因素吸引外来人口流入。
其三，从实际供求情况看房价。除了人口和经济发展因素外，这其中还应当考虑人文和其他社会发展因素，而直接影响房价走势的当然是供求因素。当需求大于供给时，房价自然是看涨。但供求关系并非那么简单，有时候有很强的人为因素在搅乱市场价格。尤其是现在一些房地产商，制造了很多假象，致使消费者陷入了迷局之中。
由此来看，楼市调控除了要增加财税手段严打投机外，还要采用活血化淤的办法，通过加快中西部地区的发展，增加二、三线城市的吸引力，来疏导人口的聚散，从而使全国的房价趋于稳定，让房地产市场回归均衡发展的轨道。
