楼市新政已历时一个半月，恒大、万科、绿地们相继降价，预计他们的队伍会逐渐壮大。
统计数据显示，5月份70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.2%，处于横盘待跌状态。北京、上海等前期涨幅过快的一线城市观望气氛更浓，交易极度清淡。照此趋势，年末一线城市房价回落30%有可能成为事实。
但房价降了之后，情况也许会更复杂，既不能让房价重拾升势，也不能让它失控跌入深渊。令人不安的是此轮调控政策虽然成效显著，却难免有些急功近利。
打压房价的第一功臣是抑制“不合理”需求，包括限贷、限购等措施。但是在流动性过剩，钢材、水泥等建材产能过剩，农村富余劳动力数以亿计的情况下，供给（以开、竣工面积衡量）完全取决于开发商的预期。另一方面，人总是要住房子的（哪怕是租住），需求只能被延迟，无法被压缩。供给弹性极大、中长期需求近于刚性，这是房地产市场不可忽视的重要特征。假如炒房、超前消费等“不合理需求”被压制后总需求下降20%，那么供给可能会下降40%，供需矛盾反趋于恶化。大力推动保障房建设是解决问题的关键。另外，由于地方政府已负债累累，“土地财政”又指望不上，引入民营资本投入保障房的可操作细则应加紧推出。
打压房价的第二招是逼空开发商资金链，收紧信贷、停止资本市场再融资、提高项目自有资金比例，全部指向“钱袋子”，目的是逼开发商降价抛售。果不出众人所料，开发商降价的积极性与手头的现金呈现反比。但健康的市场应当是供需平衡而且稳定的。将恐慌性抛盘当作可持续的“供给”，犹如守株待兔。不可能每天都有开发商“触株，折颈而死”奉献出囤着的现房！开发商越是狼狈，越是会用抛售回笼的资金偿还债务，而不是投入前途未卜的新项目！逼开发商抛盘，在年底前完成下跌30%的调控目标，恐怕不妙。如果2012年出现“楼荒”，则此轮调控就会前功尽弃。收紧开发商银根的措施应当在明年逐步“退出”。
至于曾被寄予厚望的“房产税”还是保持引而不发的状态为好。威慑可以，实效可疑，于法、于情、于理都经不起推敲。说它实效可疑是因为炒房客持有房产时间往往在一年之内，每年千分之几的税率无关痛痒。他们可以在今天斩仓、持有现金，一旦房价探底成功，又会卷土重来。比如，某炒房客高位买入十套，形势不明朗时以八折抛售五套。只要房价不反弹，套现的那部分资金购买力就不会下降，随时可以买回五套房。所以，真正在长达七十年的时间里负担此项税费的是自住的业主。房产的保有类税种（不论冠以物业税还是房产税之名）收上来后的去处不外有三个：一是行政开支，用于有关部门养人、养车、招待、出国考察，这部分被“消费”掉的资金是业主的“沉没成本”;二是补贴保障性住房（经适房、公租房等），算是财富的再分配；三是用于修桥补路，完善基础设施和教育、医疗体系，改善社会治安等。严格来讲，只有第三部分使物业保值、增值的资金是名副其实的物业税（或房产税）。根据“谁投资谁受益、谁受益谁投资”的原则，保有税带来的物业增值应当归业主所有。但业主只有70年使用权，在几代人连续缴纳房产税之后却要对自家的房子说“拜拜了”，投资收益无从谈起。可见，产权归属与物业税并非是不相干的。
没有远虑必有近忧。这个问题在不同时代，不同层面都有不同的意义。鲁迅说，娜拉出走以后，要么堕落，要么回来。房价降三成，难道就可得“广厦千万间”？所以，调控房价时，我们就应当想到“娜拉走后会怎样”，并尽早拿出对策。■
