国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下称新国十条）出台已经有两个多月，这次房地产宏观调控对市场的影响不可谓不大。新国十条出台之后，在一个多月的时间里，不少一线城市的住房销售下降达80%以上。不过，尽管住房销售量突然急剧下降，而房价松动却很少，特别是一线城市更是如此。尽管6月底在一些一线城市房价开始下调，但与这些城市房价在2009年的暴涨相比，这种价格下调微不足道，国内各大城市的房价仍然站在高高的“山冈”上。价格是市场经济的核心，房价不调整，市场机制就无法发挥作用，新国十条要达到效果也是不可能的。
调控的关键是“去房地产市场赚钱功能”
当前房地产宏观调控之所以会出现量跌价稳的局面，就在于这个市场基本上是以房地产投机炒作为主导的市场。也就是说，当前国内房地产市场基本上是与股市一样，完全是国人投资赚钱的工具。既然如此，当新国十条出台之后，投机炒作者购入的住房再卖出去达不到其预期效果时，他们就不会轻易出手。特别是新国十条信贷政策调整仅影响新进入者时，那些用政府优惠的信贷政策进行投机炒作的人在“以往购买住房就一定赚钱”的心理效应影响下，会更加捂紧手上的住房，以便房价上升时卖出。
也就是说，新国十条出台了，新的住房投机炒作者无法进入了，市场预期改变了，但由于新国十条的落实还没有触及到已进入的住房投机炒作者，早已进入的住房投机炒作者并没有改变“购买住房一定赚钱”的幻觉，以为这次新国十条的房地产宏观调控如以往的政策一样会成为“空调”，只要持有房子，就不怕房价以后不会上涨。
可见，国内这些房地产投机炒作者只是以经验来观察当前房地产宏观调控，以为在中国购买住房一定能够赚钱，如果所购买的住房没有到其卖出的心理价位，那么手中持有的住房就不会卖出。这是国内房地产市场价格难以调整的最大障碍。因此，政府的房地产宏观调控政策要取得成功，不仅要全面遏制与打击新进入者的房地产投机炒作，更重要的是要全面限制已进入者的投机炒作，用政策迫使他们退出房地产市场，以保证中国房地产是一个改善居民住房条件的市场，而不是一个投机炒作的市场。“去房地产市场赚钱功能”是国内房地产市场宏观调控得以达到目的的关键所在。
有人认为，新国十条的出台是房地产宏观调控以来最严厉、打击精准度最高的政策，因此对房地产市场进行严厉打击必不可少。不过，从市场的理解来看，新国十条真正对市场能够起到作用，也仅体现在对个人住房购买信贷政策差异化方面。而个人信贷政策的差异化，也只不过是强调了第二套住房的界定，以及第三套以上住房贷款要禁止，把住房投资与消费做一个严格的区分。凡是住房消费购买，新国十条后同样可以享受原有的优惠政策，如果是住房投资或第二套以上的住房购买，就得采取市场定价而不可享受信贷优惠政策。在发达的房地产市场国家，这些规定（即对房地产投机炒作限制）都是十分平常的，也没有多少严厉可言。但我们的房地产市场则认为这是十分严厉的房地产调控政策，足见，当前国内房地产市场并非是消费为主导的市场，而完全是一个投机炒作的市场。因此，只要对国内房地产市场炒作进行一点限制，就会出现恐慌，就会让这个市场预期发生根本性变化。所以，住房投资者的市场预期改变，住房销售突然停止或下降十分正常。
但无论是从新国十条的整体内容还是从其所涉及的信贷政策内容来看，第二套住房的界定是整个信贷政策很小的部分。如果仅是从新国十条的信贷政策方面来看，对房地产宏观调控，要出手的工具还有无数种。比如，对个人住房按揭贷款的市场准入从严，按照这些标准，已购买房是无资格进入的；再比如，对已经进入的住房投机炒作，也可以采取差异化的信贷政策（该政策一定会推行，只是时间问题）；还有住房预售制度改革等，都与房地产信贷有关。如果这些房地产信贷政策能全面落实与调整，对市场的影响会更大，再加上新国十条中的房地产税收政策、土地政策、住房保障政策等，这些政策落实，都能够全面遏制房地产投机炒作。
既得利益集团抵制宏观调控而无心挤泡沫
第二套住房的界定政策出台后，就有不少房地产开发商认为，房地产市场这样调整会影响中国经济复苏或GDP增长，会影响中国居民的就业，会影响中国居民财富性资产的持有等，因此，这次房地产宏观调控也会与前几次一样，调整到一定程度便会停止，所以，对新国十条，各地方政府迟迟不愿意落实。
要知道，如果不出台新国十条，国内房地产泡沫会无限吹大，直至最后破灭。如果房地产泡沫破灭，对中国经济及社会的伤害是无法估量的。因为，当国内的房地产市场完全是一个投机炒作市场时，这个市场是不可持续的，这种以房地产泡沫吹大带来的经济增长也是不可持续的，而这种不可持续的房地产泡沫破灭一定会给中国经济带来巨大的负面影响。但是，对于这样一个十分普通的常识，国内多数人是不理解的。
这当然与中国房地产市场起步较晚有关，这个市场从来没有经历过任何周期性的调整，因此，要用中国的事实与经验来回答这个问题是不容易的。但是从发达国家和地区（美国、日本、中国香港等）房地产泡沫破灭后的经验教训来看，任何房地产泡沫吹大都是不可持续的，它一定会导致金融危机及经济危机。而金融危机及经济危机的爆发也必然会让整个社会经济出现衰退，上个世纪90年代日本的情况就是如此，这是谁也无法改变的事实。因此，既然当前中国房地产市场是一个完全投机炒作的市场，那么这个房地产市场泡沫也一定会吹大及破灭，最后必然会导致金融危机及经济危机。如何遏制高房价，让中国房地产泡沫挤出，自然比经济增长更为重要了。只有这样，才能让中国房地产泡沫所带来的损失降到最小程度。
当然，“去房地产产业化”、“去房地产泡沫化”肯定会在某种程度上影响GDP短期增长，影响投机炒作者利益，影响地方政府土地财政及政府寻租，甚至会在某种程度上影响一部分居民的就业等，但是，这些问题与因房地产泡沫吹大及破灭导致金融危机及经济危机相比，与房地产泡沫吹大导致严重社会问题相比，都是微不足道的。
因此，对当前中国房地产市场泡沫的权衡，并非是考虑这种房地产泡沫挤出对经济的负面影响问题，而是一定要挤出的问题。也就是说，中央政府对房地产的宏观调控一定要进行到底，一定要坚决挤出房地产泡沫。当然，要达到目的，中央政府还要发挥新国十条第二条的威力，坚决落实新国十条的全部内容，坚决以新国十条第一条的宗旨采取全方位的房地产宏观政策把房地产泡沫挤出。只在这样才能让中国房地产业持续稳定发展，才能保证中国经济及社会持续稳定发展，否则，只要中国房地产泡沫不挤出，中国经济就无法安宁，更无法健康持续稳定发展。这就是为什么中央政府一定会把房地产宏观调控进行到底的关键所在。
当前市场上不少人（房地产投资者、房地产商业及地方政府）认为，这次中央政府对房地产宏观调控，也有可能如前几次一样，会让这种宏观调控成为“空调”，特别当GDP增长放缓之后，新国十条的房地产宏观调控政策又会收回。但笔者认为，这种可能性几乎没有，这次中央政府一定会把房地产宏观调控进行到底，直到国内房地产泡沫全部挤出。
还有人说，当前去“房地产产业化”是一个离谱的概念。他说，现代世界经济当然没有哪个国家是完全靠房地产成长强大的，但是没有哪个国家、哪个城市的经济发展能够离开得了“房地产”。当然这里有一个重要的概念必须严格区分，由于住房产品的两栖性，它既可是投资品也可是消费品。如果把上述“房地产”理解为住房的消费品属性，那么房地产业生产居民最基本的必需品，那么哪个国家、哪个城市能够与居民所必需的房地产会无关呢？在这个意义上，现代经济的发展都会与房地产有关。如果房地产是一个投资性产品，是一个赚钱的工具，那么上述“房地产”不仅与现代经济、现代城市的产生与发展无关，而且这样的“房地产”市场往往就是一次又一次金融危机或经济危机的根源。
因此，新国十条“去房地产产业化”并非不要发展房地产市场，而是要发展以居民消费为主导的房地产市场，不是使其成为以投资为主导的市场或赚钱的工具。可以说，正是对房地产投资与消费属性在理论上混淆，一些既得利益集团指责新国十条的不是、指责房地产宏观调控便有了“理由”。但实际上，新国十条的宗旨就是要让房地产回到居住功能上来，让房地产成为一个以消费为主导的市场并让它健康发展。
可见，不利房地产宏观调控的障碍主要在于当前不少人把房地产当作赚钱的工具，在于既得利益集团用一些似是而非的概念来为其利益辩护，但实际上这些辩护的理由是不成立的。
