还有一个重要的指标，是房价收入比，这一个比率显示了家庭对房价的承受能力，目前来讲，国际指标在6-8倍为合理，从中国的整体情况来看，我们的研究发现，全国平均的房价收入比约为7.8倍左右，处于合理区间的上限，而一线城市比如北京、上海和深圳的这个比例则大大高于所谓的合理水平，在这些城市，14-16倍的房价收入比，已超过伦敦和纽约的房价收入比。
显然，这些一线城市房市已经出现溢价，表明市场价格已经超过其现阶段均衡价格。
现在一线房地产市场的溢价会不会蔓延到泡沫的地步呢？
很多人，特别是西方的一些市场参与者，引述美国的例子，认为中国必然会跟随美国的泡沫破灭之路。首先让我们看看中国与美国之间到底有怎样的不同。第一个显著的不同，是绝大多数中国居民不会把房屋增值的部分拿到银行进行再抵押，换句话说，中国的多数房产增值的部分仍然是以家庭固定资产的形式存在着，却没有在市面上进行流通。同时，中国家庭的负债率很低，想想你身边的朋友，有多少人是全额付款买了房子，有多少人其实每个月要还的贷款根本不超过其收入的30%，又有多少人宁愿跟父母朋友借钱，也不愿意跟银行借一笔抵押贷款呢？这些事实意味着，中国家庭的市场负债率仍然非常低，换言之，他们断供的可能性很小，因为他们持有的资产即使下跌30%也仍然是银行的“正资产”，而中国家庭的储蓄率较高支撑了房地产市场的低杠杆率，较高的储蓄率体现在很多人伸手向父母借钱时，父母仍然可以拿出很大一笔款项来。
另一个更显著的不同，是银行的手中的房地产贷款风险仍然是可控的，数据显示，中国银行业向房地产业的抵押贷款以及对开发商的贷款，不到中国银行业整体贷款的20%，换言之，房地产市场看似重要，但对中国银行业的影响，并不如想象中那么大。同时，中国的银行很少使用金融衍生品将抵押贷款证券化或者再度包装出售，对于银行业来说，其系统风险也就大大降低了。
政府该做些什么？
在中国过去12年的住房改革进程中，出现了与之前“福利分房”制度完全相反的情况，即政府将所有居民推向市场，除部分特殊利益群体外，几乎完全取消所有的补贴性住房政策。
这在很大程度上加剧了目前普通百姓对房价上涨过快的抱怨，对于他们来说，自身的收入无法跟上房价的涨幅，但也无法找到相对便宜的可售房屋。未来的房地产业发展中，中国政府必须把建设以“廉租房”和“经济适用房”作为政策的重点，同时减少对高端房产领域的控制，从政策上为这两个市场设立一道“界限”，让收入不同的居民找到各自的容身之所。
在目前中国政府的政策取向中，我们看到了两种截然不同的态度。
中央政府在吸取了过去12年房改以来的教训后，力图大力推广廉租房和经适房等公共住房制度，而地方政府却显得有些心不甘情不愿，这背后有财税制度的原因，因为在“分税制”后，中央政府拿走了增值税等税收的大头，地方政府的大多数财政收入来自于卖地的收入，对于地方政府来说，建设公共住房不仅意味着卖地收入的减少，同时建设公共住房也意味着房价可能会被拉低、同时政府还要为其提供补贴，这一进一出，地方政府的收入就更加少了。但是，如果政府可以从私宅市场收取物业税，其税基可以扩大，税收的可持续性也会增强，其“转移支付”建“廉租房”和“经济适用房”的能力也会增加。中央政府在物业税的征收上如果可以让利，并以住房的政策作为对地方官员考核的业绩，相信地方政府也有动力来解决这个问题。
关于物业税的讨论，事实上也隐含在这样的政策讨论中，如果把市场分割成“自购为主”和“补贴为主”的市场，那么物业税的征收就应该主要在“自购为主”的市场进行，在以“补贴为主”的市场上，物业税的征收则显得意义不大。而如果对住房市场不进行区分，而一股脑地对所有人都征收物业税，由于低收入者对税收更加敏感，其边际效用更大，实际上，物业税在起到调节房价的作用的同时，也降低了中低收入者的实际购买力。
与此同时，将住宅市场进行分割，也有利于降低银行的系统风险。
在房地产融资中，银行的风险中第一来自于一级市场，即开发商对土地进行开发这一块，另一个则来自于抵押贷款领域。
大家都知道，商业银行是利润驱动的，限制银行不向第二套或者第三套房发放贷款，等于让猫不吃鱼，实际上是变相限制银行的利润增长，事实上，让商业银行自身判断市场风险和信贷风险，是更加可行和明智的做法。另外，国家对购买一套房采取低按揭利率等补贴手段，实际上是让银行承担了更多的风险，却没有让其得到相应的风险定价——因为首套房的购买者没有任何的购房经验，承受市场波动的能力较小，而银行却由于政策因素被迫向其提供成本较低的利率。
笔者认为，正确的做法应该是由政府提供补贴，而非由银行承担风险。但是，如果我们能够建立起互相分割的房地产市场，银行的功能和政府的功能就能区分得更加清楚，在某种程度上来说，也降低了银行面临的经营和信贷风险。同时，金融创新允许房地产
