去年下半年，万科与凯雷、东方藏山和领汇签订了几份股权转让协议，计划将一些商业项目的部分股权进行出让；今年年初，王健林则宣布，万达也与4家金融机构就20个万达广场的投资进行合作。一时间，商业地产界人人争说“轻资产”，仿佛这年头谁不做点“轻资产”，都不好意思说自己在做商业地产。
这种对轻资产模式的热情，一方面是因为行业的两个老大“二万”起了带头作用，但更重要的是，很多人把轻资产当作解决当前资金困境的一条出路，甚至有些人把轻资产当作弯道超车的竞争策略，或是当作了低门槛进入商业地产的捷径。问题是，轻资产真的是中国商业地产的救命稻草吗？
就商业地产而言，“轻资产模式”指企业在商业物业的开发阶段少投入、甚至不投入自有资金，后期也不对物业进行持有，只是在商业地产开发运营阶段中某个或某几个环节进行参与并赚取相应的费用。
在什么样的情况下，商业地产企业应该选择“轻资产”模式呢？
简单说，商业物业开发和持有的回报不足以带来资本期望的回报率，甚至不足以弥补资金成本的时候，企业自然会选择“轻资产”模式。全球最大的商业地产开发运营商西蒙，在资本市场上是2A到3A的评级，融资成本只有1.8％至2％，回报率到5％就有利润空间。反观我们，大概除了外企凯德，港企恒隆、新鸿基，央企华润(部分项目)，并没有什么企业有资格、有条件真正在做商业地产的重资产。
万达确实是在做重资产，但它靠的是低廉的土地成本，靠的是项目中大比例的住宅销售和高额销售利润，靠的是高周转支撑的现金流平衡术，商业物业的开发和持有更多的是拿地和营销的重要手段。过去十年，在金融工具不足、商业物业回报率低下的大环境下，切合国情的“万达重资产模式”对中国商业地产行业影响至深至远，租售结合、以售养租才是中国企业切入商业地产的首选模式，也是商业地产的“中国式重资产”模式。
大家之所以对商业地产“轻资产”模式趋之若鹜，其实是因为住宅地产高利润的黄金十年一去不复返，“以售养租”的“万达重资产模式”难以为继，让我们不得不寻找新的出路。
问题是，中国商业地产企业面临的问题是整体性的、行业性的问题：土地价格坚挺不落，融资成本居高不下，金融工具严重匮乏，资产价格不断推高，更要命的是，商业物业的净租金回报率低得简直拿不出手(很多人估计普遍不到3％)。
在这样的环境下，当然没有企业愿意选择经典意义上的“重资产”。现在，“万达重资产”模式又此路不通，“轻资产”这个似是而非的名词很自然地、很讨巧地成为我们的指路明灯。
这个世界上没有什么捷径可走，更没有什么救世主，最后只能靠我们自己。无论是主动还是被动，只要你还在做商业地产，真正的出路还是要在行业的本质上下功夫：
做好产品。选址、定位、设计、招商和运营都要符合行业规律，达到行业水平。静下心来做好这些，才能把项目的投资回报率提高，这也才是商业地产发展最本质的东西。
多和金融机构谈合作。商业地产本质上是个金融行业，无论是单个项目还是整个行业，不解决金融问题，最终还是没有出路。但和金融机构合作时，不要一门心思想着怎么把包袱甩给人家，而是好好研究怎么根据不同项目的情况，在融资、退出上设计出最佳方案。大政策我们左右不了，可以做些微创新。但要记住，搞金融的人都是最聪明的人，至少不比我们笨，抱着甩包袱的目的，一定是鸡飞蛋打。
如果既没有能力做个好产品，也没有渠道找金融机构，但又阴差阳错必须做商业地产，那就找个合作伙伴吧。但这样的合作伙伴一定要有真正的商业地产实战经验，要有雄厚的实力，要有靠得住的信用。前几天，有朋友说，我们可以接受有能力、有实力的轻资产公司做我们的合作伙伴，但不能接受“无资产”公司。
真正要做商业地产的“轻资产”模式，不会比做“重资产”容易，更不是一个可以低门槛或无门槛进入商业地产的路径。轻资产，不是一个可以随便玩得动的模式。（旭美商业CEO 潘韬）
