文/《商界评论》记者 李 彤
一个喜欢跑马圈地，融资大开大合；一个喜欢稳打稳扎，徐徐布局，恒大与龙湖都在2008年剑指上市，且都功亏一篑，2009年却又前后紧随登陆港交所。
上市对龙湖与恒大来说都是一波三折、好事多磨。无论是冲着上市跑马圈地的恒大，还是踏踏实实做地产的龙湖，都扭不过全球金融危机的大腿。
上市：恒大赚面子VS龙湖赚里子
2004年5月，靠低端商品房起家的恒大已跻身“广东五虎”，创业经年的掌门人许家印突发万丈豪情，决心走向全国，迈入资本市场。
他派出十几路人马，在全国范围内寻找可以拿到手的地块。到2008年初，恒大土地储备已蹿升到4578万平方米，超越碧桂园成为中国最大的“地主”。2006年以来，恒大的“找地团队”一直维持在200人以上的规模。支持恒大疯狂拿地的是美林、德银、瑞信、淡马锡们源源不断提供的巨额私募，这些国际投资机构最看中的恰恰是恒大“吞吐”土地的能力。尽管如此，恒大的壶盖还是远远少于茶壶！以武汉、重庆、广州的“地王”为例，恒大为3个巨型项目支付的保证金总共只有6.3亿元，土地转让费缺口达70多亿元，后续开发资金更是没有着落。尽快上市，用股民的钱填补资金缺口是恒大的救命稻草。无奈人算不如天算，迅速蔓延的金融危机使恒大的上市进程于2008年3月被迫中止。
民间有种说法：欠100万元被银行逼死；欠1亿元逼死银行。恒大欠的可是8亿多美元！在恒大走投无路之际，先前急功近利的“投机机构”只好追加投入，另外，周大福及科威特一家投资机构也来抄底，这样七拼八凑了5亿多美元救急。2008年国庆期间，恒大在12个城市的18个项目同时低价开盘，一周之内回笼资金21亿元。同期，恒大还从工、农、建等银行取得数十亿元贷款。还有，恒大以“项目合作”的方式将佛山、武汉的两个地块转由周大福开发（双方四六分成，恒大拿四，并可立即得到部分现金）。不仅甩掉两个包袱，还可先拿到7.55亿元现金。最终，真正救了恒大的还是宏观政策的转向——为了提振经济放松了对楼市的高压。恒大、富力这些激进者原本没有料到严寒，却因冬天的提前结束而显现出几分先见之明，持重者万科反落得个“踏空”的笑柄。
与恒大一样，龙湖的历史也可追溯至上世纪90年代。当时成立的重庆龙湖佳辰经济文化发展有限公司（后更名为龙湖企业拓展）注册资本仅有200万元。《中国市容报》、重庆亚泰工贸发展(蔡奎创办)、吴亚军及蔡奎先生各持25%。次年，吴、蔡通过增资分别持有扩大后股本（1000万元）的53%和32%。到2000年，吴、蔡取得了龙湖企业拓展的全部股权。
大约在2005年，坊间已有龙湖将赴港上市的传闻。2007年，龙湖正式启动香港上市。2008年初，因顾虑国际、国内形势而暂停。在恒大上市搁浅不久，艺高胆大的龙湖决定强攻！5月，龙湖进入了香港联交所的聆讯程序。虽然花费半年多艰苦努力，并大幅调低融资金额，龙湖的上市之旅还是在11月份戛然而止。2009年上半年，龙湖通过发行14亿元企业债缓解资金压力。
全球危机需要宏观政策来解除，在国内大力刺激经济复苏的政策推动下，资本市场也峰回路转。
2009年4月，辽宁忠旺铝材在香港成功上市，超百亿元的募资额成为年度全球IPO集资之最。资本市场对忠旺巨额融资的接纳，提振了大陆民企赴港融资的信心，那些尚未打通资本市场融资渠道的房地产企业更加紧锣密鼓地筹备。从7月底开始，北京金隅、恒盛地产、南华城先后公开招股。但资本市场对企业的接纳能力不是无限的。大批同质的大陆房企集中上市更是引发了严重的“审美疲劳”。恒盛地产、禹洲地产上市首日跌破发行价，宝龙地产大幅调低招股价格后挂牌首日涨幅仍然仅有2%，已经发布招股章程的卓越置业宣布暂时中止上市。向往香港联交所多年的恒大、龙湖起得很早，能否赶上“晚集”成了人们关注的焦点。
恒大将操作房地产项目的风格延用到资本市场，不仅及时地降低招股价还抛出“每年派发盈利的10%作为股息”来吸引投资者。结果，恒大在香港取得45.72倍的认购倍率，许家印总算长舒一口气。与他一起松口气的还有那些“只钓鱼不养鱼”的投资机构，此次发售的16.1亿股中有6.1亿股为旧股东抛售，“投机机构”套现约20亿港元。由于受到市场追捧，恒大行使超额配股权配售旧股东股票，超募的8.47亿港元全部流入美林们的腰包。
公认质地优良的龙湖更是受到追捧，在香港获得约57.51倍认购，而国际配售部分吸引资金超过100亿美元。龙湖2009年11月19日挂牌上市，在恒生指数大跌197点的背景下，龙湖逆势上涨13.3%，报收于8.01港元。与恒大一样，龙湖也行使了“超额配股权”，不过发售的是1.5亿新股。
点评：
从市值看，恒大确实比龙湖大，狠狠地赚足了吆喝。以2009年12月5日收盘价计，龙湖、恒大市值分别为482亿港元和634.5亿港元，龙湖的市值仅相当于恒大的76%。从业绩上看，龙湖的税后净利润为恒大的3.2倍（2009年前6个月），但龙湖市值偏低的根本原因在于土地储备，恒大“囤地”的规模3倍于龙湖。一向看重土地储备价值的香港市场，没有把龙湖的市值定为恒大的1/3已经很给面子了！
没有恒大风光的面子，但是龙湖却赚足了里子。从募资金额看，扣除各项费用后，龙湖募集资金净额达77亿港元，远远超过恒大所获的32亿港元。从发行价的绝对值看，似乎恒大“便宜”，其实则不然。恒大预计2009财年净利润为10.33亿元，推算下来动态市盈率高达44.7倍。就是这每股7分钱的利润还是注了水的，其中六成来自“投资物业重估增加值”。而龙湖2009年净利润将超过20亿元，对应的市盈率13.1倍。
在恒大、龙湖资本市场争锋的背后，还有许家印（51岁）与吴亚军（45岁）两个家族私人财富的比拼。以龙湖、恒大市值分别为482亿港元和634.5亿港元计，持有102亿股恒大的许家印夫妇和持有39亿股龙湖的吴亚军夫妇，家族财富折合人民币分别为383.3亿元和325.7亿元，差距已不足18%。尽管吴亚军在身价上暂落后，但在各自拿出约1/4股权后，龙湖、恒大从资本市场募集资金净额分别为77亿港元和32亿港元，高下立判。
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